რამდენად ელასტიურია უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში?

თბილისი კვლავაც სამშენებლო აქტივობით გამოირჩევა. მიუხედავად დოლარის გამყარებისა, მაშინ როდესაც უძრავი ქონებით ტრანზაქციები დოლარში ხორციელდება, ბინების მიწოდება, ისევე როგორც გაყიდული ბინების რაოდენობა მზარდი ტრენდით ხასიათდება. კოლიერს ინტერნეიშენალის კვლევის თანახმად, 2015 წელს გაყიდული ბინების რაოდენობა 40%-ით აღემატება 2014 წელს გაყიდული ბინების რაოდენობას. 2015 წელს მშენებლობა დასრულებული ბინების 70% გაყიდულია, ხოლო 2016-2018 წლებში დამატებით 29,427 ბინის მშენებლობა და ბაზრისთვის მიწოდება იგეგმება. 2015 წლის განმავლობაში უძრავი ქონებით განხორცილებელული ტრანზაქციების რაოდენობამ 18,286 შეადგინა, მათ შორის აღსანიშნავია ახალაშენებული ბინების ტრანზაქციების რაოდენობა, რომელიც 9%-ით აღემატება 2014 წლის ანალოგიურ მაჩვენებელს.

რაც შეეხება ბინების ფასებს, როგორც ცნობილია, საქართველოში უძრავი ქონებით ტრანზაქციები დოლარში ხორციელდება, ხოლო დოლარის კურსი ლართან მიმართებაში 2015 წელს, 2014 წელთან შედარებით 28%-ით გამყარდა. რამაც დოლარის მსყიდველობითი უნარი გაზარდა და იმ ადამიანებისათვის ვისაც შემოსავალი ეროვნულ ვალუტაში აქვს (ასეთი კი ქვეყნის მოსახლეობის აბსოლიტური უმრავლესობაა) ბინების ფასი გაძვირდა. უცხოური ვალუტის კურსის ეფექტის გასაბათილებლად, ბინების ფასები (გამოხატული დოლარში) უნდა გაიაფებულიყო, რათა უფრო ხელმისაწვდომი გამხრადიყო მოსახლეობისათვის. თუმცა, 2015 წელს, 2014 წელთან შედარებით პირველადი ბინების (ახალაშენებული ბინების) ფასი მხოლოდ 10%-ით გაიაფდა, ხოლო მეორადი ბინების ფასი 5%-ით. აღნიშნული იმაზე მეტყველებს, რომ საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი არაელასტიურია.

რა არის აღნიშნულის მიზეზი? რატომ არ მცირდება უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა, უძრავი ქონების ღირებულების ზრდის მიუხედავად? პასუხი შესაძლოა ძველ გამონათქვამში ვიპოვოთ: „ჩემი სახლი, ჩემი ციხესიმაგრეა“. ქართველ ადამიანს ძნელად თუ წარმოუდგენია თავი საკუთარი სახლის გარეშე და ბინის შეძენა ბევრისთვის ცხოვრების განმავლობაში მისაღწევ აუცილებელ მიზანს წარმოადგენს. ბევრისთვის საკუთარი სახლის ქონა უმთავრესი ინვესტიციაა. ინვესტიცია, რომელიც აღემატება ყველა დანარჩენს, როგორიცაა თუნდაც განათლებაში ან საკუთარ ბიზნესში ფულის დაბანდება. შესაბამისად, საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების საკუთრებაში ფლობის დონე 93%-ს შეადგენს, მაშინ როდესაც აღნიშნული მაჩვენებელი ევროპის ქვეყნებისთვის საშუალოდ 70%-ია. ევროპის ქვეყნებიდან საცხოვრებელი უძრავი ქონების საკუთრებაში ფლობის დონე ყველაზე მაღალია რუმინეთში (96.1%), ხოლო დაბალია გერმანიასა (52.5%) და შვეიცარიაში (44.5%). ბინათმფლობელობის დონის დაბალი მაჩვენებლით (63.5%) გამოირჩევა ასევე ამერიკის შეერთებული შტატებშიც. 

რატომ არის ბინათმფლობელობის მაჩვენებელი დაბალი აღნიშნულ ქვეყნებში?

  • ახალგაზრდების მიერ ცხოვრების სტილის შემცვლელი ნაბიჯების გადადგმის გადავადება - ახალგაზრდები უფრო გვიან ასაკში დგამენ ისეთ ნაბიჯებს, როგორიცაა დაოჯახება ან შვილების გაჩენა. შესაბამისად, ნაკლები საჭიროება აქვთ ერთ ადგილას დამკიდრების და ბინის შეძენის;
  • უახლოეს წარსულში არსებული ეკონომიკური კრიზისი - ეკონომიკური კრიზის ფონზე, რომელიც პირდაპირ უკავშირდებოდა უძრავი ქონების „ბუშტს“ (housing bubble), მოსახლეობა თავს იკავებს საცხოვრებელი ბინების შეძენისგან;
  • სწავლის გადასახადი - მოსახელეობა პრიორიტეტს ანიჭებს საკუთარი ფინანსების საკუთარი ან შვილების განათლებაში ინვესტირებას, შესაბამისად უარს ამბობს ალტერნატივაზე ბინის საკუთრებაში ფლობის სახით;
  • საპროცენტო განაკვეთი იპოთეკურ სესხზე - მოსახლეობას ურჩევნია ფინანსების ისეთ საქმიანობაში დაბანდება, საიდანაც უკუგება მაღალია, ვიდრე იპოთეკური სესხის აღება უძრავი ქონების შესაძენად, რაშიც უკუგების მიღების ნაცვლად წლების განმავლობაში უწევს მაღალი ყოველთვიური გადასახადის გადახდა;
  • მობილობა - ახალგაზრდები უძრავი ქონების შეძენის ნაცვლად, ყურადღებას ამახვილებენ საკუთარ კარიერულ ზრდაზე, რის მისაღწევადაც მათ წლების განმავლობაში უწევთ სხვადასხვა ქალაქებსა თუ შტატებში საქმიანობა და ცხოვრება. 

მიუხედავად საცხოვრებელი უძრავი ქონების საკუთრებაში ფლობის დაბალი დონისა, გერმანიაც, შვეიცარიაც და აშშ-ც ეკონომიკური განვითარების მაღალი დონით გამოირჩევიან, შესაბამისად საკუთრებაში ბინის ქონა სულაც არაა უკეთესი ცხოვრების განმსაზღვრელი აუცილებელი ფაქტორი. იქნებ სწორედაც განათლებასა და ბიზნესში ინვესტირება განაპირობებდეს უკეთესი ცხოვრების მიღწევის დონეს, მითუმეტეს რომ სწორედ აღნიშნული ფაქტორები წარმოედგენენ მწარმოებლურობის ძირითად დეტერმინანტებს.  

წინა სტატია

ბიზნესსექტორი 2015 წელს
03 ნოემბერი, 2016

შემდეგი სტატია

გრძელვადიანი ინვესტიციები და ინოვატორული კომპანიები
29 ნოემბერი, 2016
საქართველოს სამშენებლო კომპანიების რეიტინგი
რეიტინგი | ნოე, 25, 2019
"თეთრი იალქნების" ქალაქი ბათუმში
ინტერვიუ | ნოე, 21, 2019
Forbes Georgia. 2019 წლის დეკემბრის ნომერი
Issues | დეკ, 05, 2019
Forbes Georgia in EnglishForbes WomanForbes Banker
მილიარდერების რეიტინგი - Real Time
იხილეთ ყველა