იპოთეკის ცნებაში განხორციელებული საკანონმდებლო ცვლილებები, ანუ საკუთრების მესაკუთრისგან დაცვის მცდელობა

სამოქალაქო ბრუნვის განვითარების პირობებში მნიშვნელოვანია მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებების მომწესრიგებელ საკანონმდებლო ნორმათა სრულყოფის საკითხები. ამ თვალსაზრისით მნიშვნელოვანი და აქტუალურია მოთხოვნის უზრუნველყოფის ერთ-ერთი პოპულარული სახის - იპოთეკის საკანონმდებლო მოწესრიგება.[i]  თანამედროვე ეტაპზე ქვეყნის განვითარებისათვის აუცილებელია საფინანსო-საკრედიტო სისტემის დახვეწა და მისი სამართლებრივი რეგულირება, კერძო სამართლის სუბიექტთათვის მაქსიმალური ხელშეწყობა და მოხერხებული დაკრედიტების საშუალებების შეთავაზება.[ii]

2018 წელს განხორციელებული საკანონმდებლო ცვლილებების შესაბამისად, სამოქალაქო კოდექსით განისაზღვრა, რომ “ფიზიკურ პირზე (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეზე) გასაცემი/გაცემული სესხის/კრედიტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს მის ან სხვა ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი, აგრეთვე წყლის და საჰაერო სატრანსპორტო საშუალება.” აგრეთვე ამ წესიდან გამონაკლისი დადგინდა 286-ე მუხლის, მე-6 ნაწილით, რომლის შინაარსიც შემდეგია: ამ მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული შეზღუდვა არ მოქმედებს, თუ მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულებით დგინდება, რომ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი საცხოვრებელ სადგომად გამოყენების მიზნით სარგებლობაში გადაეცემა იპოთეკარ ფიზიკურ პირს (მათ შორის, ინდივიდუალურ მეწარმეს), ან ადგილსამყოფლად (იურიდიულ მისამართად) გამოყენების მიზნით გადაეცემა იპოთეკარ იურიდიულ პირს. ამასთანავე, თუ ერთი და იმავე ფიზიკური პირის (მათ შორის, ინდივიდუალური მეწარმის) ან იურიდიული პირის სასარგებლოდ რეგისტრირებულია ორი იპოთეკის უფლება, მესამე და ყოველი მომდევნო იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას მასზე ვრცელდება ამ მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული შეზღუდვა.

აღნიშნული ცვლილების მიზეზს, წარმოადგენდა ის ფაქტი, რომ მოსახლეობას დაბალი ფინანსური განათლების პირობებში მსესხებლებს უჭირთ ობიექტურად შეაფასონ ვალის ტვირთი და მისი მომსახურების შესაძლებლობა. დამატებით, ხშირ შემთხვევაში, მსესხებელი ზედმეტად ოპტიმისტურადაა განწყობილი თავის სამომავლო ფინანსურ მდგომარეობასთან მიმართებაში. ასეთ პირობებში, სესხების აგრესიული მარკეტინგი და მათი გამარტივებული ხელმისაწვდომობა აჩენს საფრთხეს, რომ შინამეურნეობამ აიღოს ჭარბი ვალი და გახდეს ვალაუვალი.[iii] აგრეთვე, კიდევ ერთ მიზეზად დასახელდა ის ფაქტი, რომ გირავნობა და იპოთეკა დღევანდელ რეალობაში მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებიდან, კრედიტორების ძირითად ინტერესად გადაიქცა, რაც იმას გულისხმობს, რომ კრედიტორებს გაუჩნდათ მოვალის მხრიდან ხელშეკრულების დარღვევის ინტერესი, რათა მათ მიეცეთ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების დასაკუთრების შესაძლებლობა.[iv]

მოცემული ცვლილება, ფაქტობრივად, ნიშნავს იპოთეკის, როგორც კერძო პირთა შორის ურთიერთობაში კრედიტის უზრუნველყოფის საშუალების, ფაქტობრივ გაუქმებას,[v] რადგან ერთი მხრივ საზოგადოებრივი ინტერესის დაცვით, ფაქტობრივად, ყველას შეეზღუდა ფიზიკური პირისაგან აღებული ვალის უზრუნველსაყოფად ბინის თუ სხვა ქონების იპოთეკით დატვირთვის შესაძლებლობა.[vi]

კანონპროექტის განმარტებითი ბარათი, რომელიც წინამდებარე ცვლილების შეტანას ემსახურებოდა, არაფერს ამბობს იმაზე, თუ რატომ დაწესდა გამონაკლისი მხოლოდ იმ პირებზე, რომლებსაც ორი ან ნაკლები იპოთეკის უფლება აქვთ რეგისტრირებული იურიდიული პირის სასარგებლოდ. რატომ არ განისაზღვრა ერთი ან თუნდაც სამი იპოთეკის უფლება. აღნიშნული ცვლილებით ფიზიკურ პირს, რომელიც,  ვთქვათ 4 ბინას ფლობს, არ ეძლევა შესაძლებლობა, მათგან სამზე დაარეგისტრიროს იპოთეკის უფლება, რადგან შეიძლება ამ ადამიანმა თავად ვერ გათვალოს საკუთარი შესაძლებლობები და გახდეს კრედიტორის მსხვერპლი, შესაბამისად „ვალაუვალი“ და დარჩეს საკუთარი უძრავი ქონების გარეშე. ანუ კანონი მის საკუთრებას იცავს მისგან, როგორც მესაკუთრისგან.

ზოგადად, საქართველოს კონსტიტუცია აღიარებს პირის საკუთრების უფლებას, რაც გულისხმობს როგორც პირის მიერ ქონების ფლობას, ისე მის განკარგვას, შესაბამისად იპოთეკით დატვირთვას. წინამდებარე ცვლილება, რომელიც მესაკუთრე-ფიზიკურ პირს უზღუდავს სხვა ფიზიკური პირისაგან აღებული სესხის უზრუნველსაყოფად საკუთარი ნივთის იპოთეკით დატვირთვის შესაძლებლობას, შეიძლება საკუთრების ხელყოფად იქნას მიჩნეული. პრობლემური ამ შემთხვევაში ის ფაქტია, რომ ცვლილება მხოლოდ კონკრეტულ შემთხვევებში კრძალავს მხოლოდ იპოთეკით დატვირთვის შესაძლებლობას, რაც ფაქტობრივად, წარმოადგენს საკუთრების გარანტიის ხელყოფას. ამასთანავე, ინდივიდის საკუთარი თავისგან დაცვა ვერ ჩაითვლება თანამედროვე ლიბერალურ სახელმწიფოში საჯარო მიზნის განხორციელებად.[vii]

რამდენადაც კანონში შესული ცვლილებები ემსახურება საკრედიტო ურთიერთობებში მომხმარებელთა უფლებების დაცვის ინტერესს, აქვე ჩნდება კითხვა, ხომ არ წარმოადგენს ამგვარი შეზღუდვის დაწესება ფიზიკური პირების ნების ავტონომიაში და შესაბამისად მათ სახელშეკრულებო თავისუფლებაში ჩარევას ან მის შეზღუდვას? პირები სახელშეკრულებო ურთიერთობებში შესვლისას საკუთარ ნებასა და გადაწყვეტილებაზე არიან დამოკიდებული. თუ პირს სურს სესხის ხელშეკრულების დადება და მისი უზრუნველყოფა საკუთარი ქონებით, განხორციელებული ცვლილებით ფაქტობრივად, წართმეული აქვს ამის შესაძლებლობა.

სამართალი კრედიტორთან ერთად, აუცილებლად იცავს მოვალეს და მის ქონებას. ამის კარგი მაგალითია სამოქალაქო კოდექსის 289-ე მუხლი 1​1, რომელიც პირდაპირ ადგენს სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების სანოტარო ფორმას. ამასთანავე, განმარტავს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების დამოწმებისას ნოტარიუსი ვალდებულია განუმარტოს ხელშეკრულების მხარეებს ის სამართლებრივი შედეგები, რომლებიც მოჰყვება მათ მიერ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული ვალდებულებების დარღვევას. ამ ჩანაწერით კიდევ ერთხელ კეთდება აქცენტი ნოტარიული დამოწმების მთავარი ფუნქციაზე, რაც ნოტარიუსის მიერ მხარეებისათვის კონსულტაციის გაწევას გულისხმობს.[viii] ნოტარიატის შესახებ კანონით განსაზღვრულია, რომ ნოტარიუსი სანოტარო მოქმედებებთან დაკავშირებით კონსულტაციას უწევს პირებს, აქედან გამომდინარე, წინამდებარე ორი ჩანაწერი პირდაპირ ეხმიანება სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის ხელშეკრულებას. კანონმდებელი, ერთი მხრივ, პირს ეუბნება იმას, რომ ის უფლებამოსილია საკუთარ უფლება-მოვალეობებთან დაკავშირებით განმარტებები მიიღოს ნოტარიუსისგან, რომელიც, თავის მხრივ, ვალდებულია მას განუმარტოს ყველა ის რისკი, რაც ვალდებულების შეუსრულებლობას უკავშირდება. მეორე მხრივ, კი, ფაქტობრივად, აღნიშნული ცვლილებებით ეუბნება პირს, რომ ნოტარიუსის განმარტება მხოლოდ იმ შემთხვევაში გიცავს, თუ ხელშეკრულების ორივე მხარეს არ წარმოადგენს ორი ფიზიკური პირი ან წარმოადგენენ ფიზიკური და იურიდიული პირები, ისინიც იმ შემთხვევაში, თუ ფიზიკურ პირის სასარგებლოდ უკვე 2-ზე მეტი იპოთეკის უფლება არაა რეგისტრირებული.

ცვლილებები საკმაოდ ბევრ რისკს უკავშირდება. ისინი, ფაქტობრივად მხარეებს უბიძგებს იმისკენ, რომ მაგალითად ნასყიდობის გარსაცმელში შეფუთონ სესხი. აგრეთვე, მიუხედავად იმისა, რომ კანონმდებელი ცვლილებით მიზნად ისახავდა კერძო გამსესხებლისთვის სესხის გაცემის სტიმულის მოსპობას, ის მაინც ვერ იქნება კერძო მევახშეობისათვის ხელისშემშლელი.[ix]

გარდა ამ რისკისა, საინტერესოა ისიც, რომ საჯარო რეესტრის შესახებ კანონისა და საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის შესაბამისად, იმისათვის, რომ მოხდეს იპოთეკის უფლების რეგისტრაცია საკმარისია დაინტერესებული პირის განცხადება და თანდართული დოკუმენტაცია, რომელიც, როგორც წესი გულისხმობს დაინტერესებული პირის პირადობის დამადასტურებელ დოკუმენტს, სათანადო წესით შედგენილ ხელშეკრულებას და მომსახურების გადახდის დამადასტურებელ დოკუმენტს. აქედან გამომდინარე ჩნდება კითხვა, როგორ ამოწმებს ამ ზემოაღნიშნული დოკუმენტაციის საფუძველზე საჯარო რეესტრი იმას, უკვე გადაეცა თუ მომავალში გადაეცემა იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი საცხოვრებელ სადგომად იპოთეკარ ფიზიკურ პირს? ანუ წარმოადგენს თუ არა ის გამონაკლის შემთხვევას, როდესაც დაშვებულია ქონების იპოთეკით დატვირთვა. ამის შემოწმება, ფაქტობრივად, შეუძლებელია და მეტიც, შეუძლებელია ამის კონტროლი. შედარებით ადვილია, იურიდიული პირის შემთხვევაში მისი იურიდიულ მისამართის შემოწმება, რადგან, ეს უკანასკნელი შესაბამის ამონაწერშია მითითებული. თუმცა ფიზიკური პირის შემოწმების საკითხი ღიად რჩება და გაურკვეველია. ერთჯერადი შემოწმების პირობებშიც კი, ადვილად მოხდება ფიზიკური პირის მიერ შემმოწმებლის შეცდომაში შეყვანა ან მოტყუება.

ამასთანავე, ახალი მოწესრიგება ხელშემშლელი ფაქტორი ვერ იქნება კერძო მევახშეებისათვის. ისინი უბრალოდ მესამე პირების მეშვეობით შეძლებენ გასცენ სესხი და დაარეგისტრირონ მათ სახელზე ორ-ორი იპოთეკა, რისი აღმოჩენა და გაკონტროლებაც, ფაქტობრივად შეუძლებელია. აქედან გამომდინარე, მევახშეები მაინც შეძლებენ მავნებლურად კანონის გვერდის ავლით სესხის გაცემას და ასევე იპოთეკის რეგისტრაციასაც.[x] მართალია, მათ ასეთ შეთხვევებში გარკვეულ რისკზე მოუწევთ წასვლა, თუმცა, რა თქმა უნდა, ასეთი რისკი უღირთ.

მოსახლეობის ჭარბვალიანობის პრობლემის გადასაჭრელად და მომხმარებელთა უფლებების დასაცავად დღის წესრიგში დადგა და დღესაც დგას საკრედიტო ურთიერთობის დარეგულირების საკითხი, თუმცა, როგორც სტატიის მიმდინარეობისას ვიხილეთ 286-ე მუხლში შეტანილი ცვლილებებით ამ საკითხის დარეგულირება არც თუ ისე იმედისმომცემია და საკმაოდ ბევრ რისკს შეიცავს საკუთარ თავში.

"ინდივიდის საკუთარი თავისაგან“ და ასევე საკუთრების მესაკუთრისაგან დაცვა ვერ ჩაითვლება თანამედროვე ლიბერალურ სახელმწიფოში საჯარო მიზნის განხორციელებად.[xi] განხორციელებულ ცვლილებებამდეც არა ერთი ინსტიტუტი იცავდა მომხმარებელს და ზოგადად ფიზიკურ პირს ქონების დაკარგვისაგან. თუ აქამდე ფიზიკური პირი დებდა ხელშეკრულებას, ამოწმებდა მას სანოტარო წესით, ისმენდა ნოტარიუსისგან იმ რისკებისა და საფრთხეების შესახებ, რაც უძრავი ქონების იპოთეკით დატვირთვას და შემდგომ მისი მხრიდან ვალდებულებას შეუსრულებლობას მოჰყვებოდა და ამის შედეგად მაინც დებდა ხელშეკრულებას, ახლა ნაკლებ სავარაუდოა, რომ მას მხოლოდ აღნიშნული ჩანაწერი შეაჩერებს სესხის აღებისა და იპოთეკის რეგისტრაციისაგან.

გარდა ამისა, უფრო მეტად გააქტიურდებიან მევახშეები, რომლებიც აუცილებლად შეძლებენ ნორმის გვერდის ავლით იგივე საქმიანობის გაგრძელებას. ასევე არ არსებობს საჯარო რეესტრის ან სხვა ინსტიტუციის მხრიდან ნორმით დადგენილი მოთხოვნების კონტროლის ფაქტობრივი შესაძლებლობა.

სავარაუდოა, რომ განხორციელებული ცვლილებები ვერ შეამცირებს და ვერ გააქრობს ქართული საზოგადოების ჭაბვალიანობას. კანონმდებელთა მხრიდან უფრო დიდი დახმარება იქნებოდა, თუნდაც საკრედიტო/ საბანკო ორგანიზაციებისთვის პროცენტის შემცირების სტიმულის მიცემა. ამგვარი რეფორმებით საქართველოს კონსტიტუციაში არსებული ჩანაწერი სოციალური სახელმწიფოს თაობაზე, რომელიც გულისხმობს მის მოქალაქეზე ზრუნვასა და მის საჭიროებებზე მორგებული გარემოს შექმნას, სამწუხაროდ, ვერ განხორციელდება. პირიქით, ამან შესაძლოა უარეს შედეგებამდეც კი მიიყვანოს საზოგადოება.

თუმცა, რა თქმა უნდა, ეს ყოველივე მხოლოდ საკითხის სამართლებრივი ანალიზის შედეგად წარმოშობილი ვარაუდებია. პრაქტიკულად გასული თითქმის 2 წლის განმავლობაში არსებითი გაუარესება ან გაუმჯობესება საკითხის მიმართ არ იგრძნობა. საინტერესოა, როგორ განვითარდება მოვლენები და მასთან ერთად რა კუთხით წარიმართება ფიზიკური პირების მიერ უძრავი ქონების იპოთეკით დატვირთვისა და მეორე მხრივ, საკრედიტო დაწესებულებების მიერ ნორმის ბოროტად გამოყენების, ხოლო კერძო მევახშეების მიერ მისი გვერდის ავლით მოქმედების საკითხი. ამ ყველაფერს მხოლოდ მომავალი გვიჩვენებს.

ავტორი: ნინო გიორგაძე.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

[i] გარდანი ., "საქართველოს სამოქალაქო კოდექსში იპოთეკის მომწესრიგებელ ნორმებში განხორციელებული საკანონმდებლო ცვლილებების სამართლებრივი ანალიზი“, სტუდენტური სამართლებრივი ჟურნალი, 2014, გვ. 59
[ii] შოთაძე ., იპოთეკა, როგორც საბანკო კრედიტის უზრუნველყოფის საშუალება, თბილისის უნივერსიტეტის გამომცემლობა, 2011, გვ. 6
[iii] განმარტებითი ბარათი საქართველოს კანონის პროექტზე „საქართველოს სამოქალაქო კოდექსში ცვლილებების შეტანის შესახებ“ – იხ. ლინკი: https://info.parliament.ge/file/1/BillReviewContent/186591 ბოლოს ნანახია: 14/01/2020, 11:15
[iv] იქვე.
[v] რუსიაშვილი გ., "იპოთეკის რეფორმა - ბინას არ კარგავს მხოლოდ ის, ვისაც ეს ბინა არა აქვს“, შედარებითი სამართლის ქართულ-გერმანული ჟურნალი, N7, 2019, გვ. 37
[vi] იქვე., გვ. 39
[vii] იქვე. გვ. 40
[viii] რუსიაშვილი გ., სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი II, 2018 რედ. ლადო ჭანტურია, გვ.487, ველი 24
[ix] რუსიაშვილი გ., "იპოთეკის რეფორმა - ბინას არ კარგავს მხოლოდ ის, ვისაც ეს ბინა არა აქვს“, შედარებითი სამართლის ქართულ-გერმანული ჟურნალი, N7, 2019, გვ. 43
[x] იქვე.
[xi] რუსიაშვილი გ., გვ. 40

წინა სტატია

როგორ გამდიდრდა კომპანია Levi’s?
18 სექტემბერი, 2020

შემდეგი სტატია

ევროკავშირი გზაჯვარედინზე
21 სექტემბერი, 2020
საქართველოს 150 ყველაზე შემოსავლიანი კომპანია
რეიტინგი | ოქტ, 01, 2020
ქართული სტარტაპების რეიტინგი მოზიდული ინვესტიციებით
რეიტინგი | ოქტ, 05, 2020
ყველაზე ცუდი გარიგება
მოსაზრება | ოქტ, 03, 2020
Forbes Georgia in EnglishForbes WomanForbes Banker