Torpid Terminal — გაიხსნა 1908 წელს, ვაშინგტონის Union Station-ში, რომელსაც ახლა აქვს 39 მაღაზია და რესტორანი და 172,000 კვადრატული ფუტის საოფისე ფართი. ის უჩვეულოდ შელახულია, მილიონობით მგზავრის სახლში სამუდამოდ დარჩენის გამო.
მგზავრები გაქრნენ – და ისინი არ ბრუნდებიან. საპროცენტო განაკვეთები იზრდება. ქალაქები გადასახადებში უზარმაზარ თანხებს კარგავენ. ეს უპრეცედენტო პროპორციების ურბანული კატასტროფაა. აი, რას აკეთებენ ამასთან დაკავშირებით უძრავი ქონების ყველაზე გონიერი წარმომადგენლები.
2020 წელს, როდესაც მილიონობით ამერიკელი Covid-19-ისგან თავის დასაცავად სახლში დარჩა, ქვეყნის დედაქალაქის ერთ-ერთი საკულტო შენობა, Union Station-ი, პრაქტიკულად დაცარიელდა. Beaux Arts-ის სტილის სარკინიგზო ტერმინალი ოფისებითა და საცალო ფართებით ერთ-ერთი სანიმუშო იყო მილიარდერ ბენ აშკენაზის უძრავი ქონების პორტფოლიოში (წმინდა ქონება: $2,6 მილიარდი), რომელმაც ეს ქონება 84-წლიანი იჯარით 2007 წლის თებერვალში $160 მილიონად შეიძინა.
მგზავრების ნაკლებობამ სწრაფად იმოქმედა. ნიუ-იორკში დაფუძნებული Rexmark-ის მიერ წარდგენილ საყადაღო სარჩელთან დაკავშირებული სასამართლო ჩანაწერების თანახმად, 2020 წლის მაისში აშკენაზიმ ვეღარ გადაიხადა შენატანი სადგურისთვის 2018 წელს დაფინანსებულ $430 მილიონის სესხზე. შვიდი თვის შემდეგ აშკენაზიმ გააფორმა გარიგება ინკოგნიტო სუვერენულ სიმდიდრის ფონდთან ტერმინალის $700 მილიონზე მეტი თანხით 50%-იანი წილის აღებაზე. თუმცა ეს გარიგება ჩაიშალა 2021 წელს – და სხვა გარიგებით, 2022 წლის აპრილში, Union Station-ი მართვის უფლებით $250 მილიონად Amtrak-ის ხელში გადავიდა. ძეგლი ამჟამად ფედერალური მთავრობის, აშკენაზისა და Rexmark-ს შორის სასამართლო დავის საგანია. ამ უკანასკნელის მტკიცებით, მან Union Station-ი გასული ივნისის საყადაღო აუქციონზე $140.5 მილიონად იყიდა. ერთი რამ ცხადია: მგზავრები არ ბრუნდებიან. Amtrak-ის მგზავრების წლიური რაოდენობა 2019 წლის 5 მილიონზე მეტიდან 2021 წლის 1.8 მილიონამდე დაეცა, რაც 66%-იანი შემცირებაა. 2022 წლისთვის, Union Station-ის გავლით ორ მთავარ მარშრუტზე მგზავრობა 9.2 მილიონამდე, 26%- ით დაეცა.
Union Station-ის მდგომარეობა ერთ-ერთი ყველაზე თვალსაჩინო გამოვლინებაა იმ კრიზისისა, რომელიც დგას ამერიკის ურბანული ცენტრების წინაშე. ეს ცენტრები, ეკონომიკური სიცოცხლისუნარიანობის შესანარჩუნებლად, ათწლეულების განმავლობაში ოფისის მუშაკების სტაბილურ ნაკადს ეყრდნობოდნენ. ჩაკეტვიდან სამ წელზე მეტი ხნის შემდეგ აშკარაა, რომ ეს მოხელეები იმავე რაოდენობით აღარასოდეს დაბრუნდებიან. ყოველდღიური მგზავრების რიცხვები ექვს ბაზარზე საშუალოდ 39%-ით შემცირდა. შედეგად, უძრავი ქონების საბროკერო JLL-ის თანახმად, საოფისე ცათამბჯენები სუსტდება და მათ 2023 წლის პირველ კვარტალში თითქმის 20 მილიონი კვადრატული ფუტის იჯარა დაკარგეს. შეერთებულ შტატებში ახლა ვაკანტურია რეკორდული 962 მილიონი კვადრატული ფუტის საოფისე ფართი – ქვეყნის მთლიანი მარაგის 20.2% – თავისუფალი სივრცეების ყველაზე მაღალი რაოდენობით ნიუიორკში, ვაშინგტონსა და ჩიკაგოში.
მოხელეების არარსებობის პირობებში, სოციალური პრობლემები მრავლდება, რაც ქალაქის ცენტრებს კიდევ უფრო ნაკლებად მიმზიდველს ხდის. 2019 წლის შემდეგ ნიუ-იორკში წვრილმანი დანაშაული 29%-ით გაიზარდა. ბოლო ოთხი წლის განმავლობაში 35%-ით მოიმატა უსახლკაროთა რაოდენობამ სან-ფრანცისკოს ყურის რაიონში. გასულ ივლისში Starbucks-მა დახურა 16 მაღაზია მთელი ქვეყნის მასშტაბით, მათ შორის ექვსი – სიეტლში, ორი – პორტლენდში, ორეგონში და ერთი კოლუმბიის ოლქის Union Station-ში უსაფრთხოების საკითხების, მათ შორის ნარკოტიკების მოხმარების მოტივით. Nordstrom-მა ცოტა ხნის წინ გამოაცხადა, რომ ის ხურავს თავის ფლაგმან მაღაზიას სან-ფრანცისკოს ცენტრში, Westfield Mall-ში. სავაჭრო ცენტრის მფლობელმა ეს „გავრცელებული დანაშაულებრივი ქმედებების წინააღმდეგ აღსრულების ნაკლებობით“ ახსნა.
„შეერთებულ შტატებში საოფისე ფართების 70% ან მოძველებულია, ან სიძველისკენ მიდის“.
კომერციული უძრავი ქონების ღირებულების მკვეთრი დაცემა ნიშნავს, რომ ქალაქებს ამ პრობლემების მოგვარება უჭირთ: ნიუ-იორკში, საოფისე შენობებსა და საცალო ფართებზე გადასახადები შეადგენს ქონების გადასახადის შემოსავლების თითქმის 40%-ს და $107 მილიარდის ბიუჯეტის 12%-ს. სან-ფრანცისკოში – სადაც საოფისე შენობები შეადგენენ ქალაქის $328 მილიარდის მთლიანი ქონების შეფასების 18%-ს – კონტროლერმა ცოტა ხნის წინ იწინასწარმეტყველა 2028 წლისთვის ქონების გადასახადის $200 მილიონამდე დანაკარგი საოფისე ღირებულების შემცირების გამო. ეს დიდი შემცირებაა, თუ გავითვალისწინებთ, რომ ქონების გადასახადებით ქალაქმა გასულ წელს $2.3 მილიარდი მოიზიდა.
საპროცენტო განაკვეთების ზრდა – ახლა უკვე 7.5%-მდე, 2020 წლის 4%-დან – პრობლემებს ართულებს. დეველოპერები, რომლებიც პანდემიამდე დიდი უპირატესობებით სარგებლობდნენ, ახლა არამიმზიდველი არჩევანის წინაშე დგანან. მათ შეუძლიათ რეფინანსირება გაცილებით მაღალი ტარიფებით – თუ მათ ამისთვის საკმარისი ნაღდი ფული აქვთ – ან იმედოვნებენ, რომ კრედიტორები დეფოლტის თავიდან ასაცილებლად გადავადებას დათანხმდებიან. კიდევ ერთი ვარიანტია – მათი ქონების გაყიდვა მკვეთრი ფასდაკლებით, მაგრამ ესეც რთულია: 2023 წლის პირველ კვარტალში ნიუ-იორკში მხოლოდ $470 მილიონის საოფისე ტრანზაქციები განხორციელდა, რაც Ariel Property Advisors-ის მონაცემებით, წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით $3.1-მილიარდიანი შემცირებაა.
„თქვენ უნდა მოიშოროთ ვალი“, – ამბობს ფლორიდაში მცხოვრები, უძრავი ქონების 68 წლის მილიარდერი ჯეფ გრინი, რომელიც ბედს უბედურებით ეწია. 2008 წლის ფინანსური კრიზისის დროს გრინმა იყიდა საკრედიტო დეფოლტის სვოპები სუბპრაიმ- -იპოთეკური სესხით მხარდაჭერილ ობლიგაციებზე საბინაო ბაზრის კრახის დროს, რამაც $800 მილიონის მოულოდნელი შემოსავალი მოუტანა. „არიან ასეთი ახალგაზრდა ბიჭები, მათ შორის ბენ აშკენაზის ჯგუფშიც, რომლებიც დიდ ფულს ხარჯავენ და აქეთიქით დაფრინავენ. მათ არასდროს ჰქონიათ საქმე ასეთ რაღაცასთან, არასოდეს უნახავთ გაზრდილი განაკვეთები. ასე რომ, ისინი შოკში არიან; მათ არ იციან, რა გააკეთონ“.
„არავის სურს მათი ქონების ყიდვა, – დასძენს ის. – ვფიქრობ, მალე ნახავთ უამრავ სასოწარკვეთილ ხალხს უძრავი ქონებიდან“. აშკენაზი კომენტარს აკეთებს, მაგრამ მის კომპანიასთან, Ashkenazy Acquisition Corporation-თან დაახლოებულმა ადამიანმა Forbes-ს განუცხადა, რომ ფედერალურმა მთავრობამ გადაიბარა Union Station-ი და რომ პრობლემური ობიექტები მისი საერთო პორტფელის მცირე ნაწილს შეადგენს. იეჰუდა შეინფელდი, კომპანიის მთავარი ფინანსური ოფიცერი ამბობს: „ჩვენ მოწესრიგებულები ვართ და ვალს საბაზრო სტანდარტებთან შედარებით უფრო დაბალ ნიშნულამდე ვზღუდავთ“.
ყველაზე მძიმე დარტყმა მოდის ამერიკის უმსხვილესი ქალაქების მაღალ ფასად შეძენილ პრაიმ-ქონებაზე, როგორიცაა Union Station-ი. თებერვალში კანადურმა უძრავი ქონების ფირმა Brookfield-მა ლოს-ანჯელესში მდებარე ორ ოფისზე $754 მილიონის დავალიანების გადახდა შეაჩერა. გასული წლის დეკემბერში Vornado Realty Trust-მა ვერ დაფარა $450 მილიონის სესხი მეხუთე ავენიუს 697–703-ზე – ესაა ძვირად ღირებული საცალო ვაჭრობის ქონება მიდტაუნ-მანჰეტენში, St. Regis Hotel-ის ბაზაზე.
საცალო ინვესტორებს ამ სექტორთან საქმის დაჭერა არ სურთ. საჯაროდ მოვაჭრე საოფისე უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტების (REITs) – Vornado, SL Green და Boston Properties-ის აქციების ფასები გასული წლის განმავლობაში 50%-ზე მეტით შემცირდა. იზარალეს კერძო ფირმებმაც. ქვეყნის მასშტაბით, საოფისე შენობებმა 2019-დან 2022 წლამდე დაახლოებით $506 მილიარდის ღირებულება დაკარგეს, – ნათქვამია კვლევით ნაშრომში, რომელიც მაისში კოლუმბიისა და ნიუ-იორკის უნივერსიტეტის პროფესორებმა არპიტ გუპტამ, ვრინდა მიტალმა და სტიინ ვან ნიუვერბურგმა გამოაქვეყნეს. მას შემდეგ ყველაფერი გაუარესდა: „საპროცენტო განაკვეთები იმაზე მეტად გაიზარდა, ვიდრე ველოდით, რამაც კიდევ უფრო შეამცირა ოფისებისა და სხვა კომერციული უძრავი ქონების ღირებულება“, – ამბობს გუპტა.
ეს ღირებულების განადგურება ქალაქების ბიუჯეტს აზარალებს. არაკომერციული ორგანიზაცია Institute on Taxation and Economic Policy-ის მიხედვით, 2021 წლის კვლევითმა ნაშრომმა აჩვენა, რომ ჩიკაგოში, ნიუ-იორკსა და სან- -ფრანცისკოში, რომლებიც დამოკიდებული არიან ქონების გადასახადებზე მათი შემოსავლების 20%-ზე მეტით, შესაძლოა ამ შემოსავლების შემცირება 5%-ზე მეტით მოხდეს. ეს, მომავალი საგადასახადო ქვითრებით, პოტენციურად ასობით მილიონი დოლარი დაჯდება, რაც გაართულებს მთელი რიგი პრობლემების გადაჭრას – დანაშაულით დაწყებული, უსახლკარობამდე – რომელთა შერბილებაც მსხვილ კომპანიებს გაქცევას გადააფიქრებინებდა.
„თუ თქვენ ძალიან დიდი ხნის განმავლობაში უგულებელყოფთ საკითხებს, არ გამოასწორებთ გზებსა და სატრანსპორტო სისტემებს, და მხოლოდ დაბეგრავთ, დაბეგრავთ და დაბეგრავთ, თქვენ მიიღებთ კრიმინალსა და ყველაფერ დანარჩენს, რაც ბიზნესებისთვის დიდად ხელსაყრელი არ არის, ხომ ასეა?“ – ამბობს ჯონ კილროი, საჯარო ვაჭრობის ოფისის, REIT Kilroy Realty-ის აღმასრულებელი დირექტორი.
პერსპექტივა განსაკუთრებით შავბნელია იმ შენობებისთვის, რომლებიც პანდემიის დაწყებისას უკვე ცუდად გამოიყურებოდა. ხანდაზმულები, ვალებით სავსე და კლებადი ღირებულებით, ისინი კეთილმოწყობის კუთხით კონკურენციას ვერ უწევენ თანამედროვე დეველოპმენტებს, და აკრის აკრზე მიყოლებით ზრდიან ვაკანტური ადგილების სპექტრს ცენტრში. „შეერთებულ შტატებში საოფისე მარაგის 70 პროცენტი ან მოძველებულია, ან მოძველებისკენ მიდის“, – დასძენს კილროი.
გრინი ხედავს პარალელებს 80-იანი წლების ბოლოსა და 90-იანი წლების დასაწყისთან, როდესაც შემნახველი და სასესხო ინსტიტუტები ჩამოიშალა და უძრავი ქონების მფლობელებმა ვერ შეძლეს სესხის უზრუნველყოფა თავიანთი ქონების რეფინანსირებისთვის, რამაც ყადაღების ტალღა გამოიწვია. 1991 წელს, იმ ვარდნის ფონზე, მილიარდერმა ინვესტორმა სემ ზელმა (რომელიც მაისში 81 წლის ასაკში გარდაიცვალა) გამოიგონა მანტრა: „იცოცხლე ‘95 წლამდე“.
„დღეს ამბობენ, იცოცხლე ‘25 წლამდე, – ამბობს გრინი. – ამ არეულობის გაწმენდას დიდი დრო დასჭირდება“.
ამ კრიზისის გადასაჭრელად, ამერიკის უძრავი ქონების ყველაზე ჭკვიანი ოპერატორები საფუძვლებს უბრუნდებიან. მეოცნებეებს ჰქონდათ თავიანთი შანსი – აშენებდნენ მდიდრულ შენობებს დაფინანსების თითქმის ნულოვანი პროცენტის სესხებით. მაგრამ აწმყო პრაგმატისტებს ეკუთვნით – მათ, ვინც შეინარჩუნა ცივი გონება და მიჰყვებოდა ისეთ ძველ სიბრძნეს, როგორიცაა მცირე ბერკეტების გამოყენება, კარგი ადგილების შეძენა და ძლიერი საბანკო ურთიერთობების განვითარება.
„ისინი არაინვესტირებადია. არავის არ უნდა ეს შენობები ნებისმიერ ფასად“.
ჩარლზ კოენი, უძრავი ქონების დეველოპერი, რომელიც მეთვალყურეობს მილიონობით კვადრატული ფუტის ფართობის საოფისე ფართს აშშ-ში, ამ ბიზნესში 1970-იანი წლების ბოლოდანაა. ნიუ-იორკის ლექსინგტონ-ავენიუზე, მისი ერთ-ერთი ოფისის ცათამბჯენში, International Plaza-ში მდებარე საკონფერენციო დარბაზში, რომელიც ჯილდოებითა და გაზეთების ასლებითაა მორთული, კითხვაზე, თუ როგორ გადალახავს ქარიშხალს, 71 წლის მილიარდერს მარტივი პასუხი აქვს: „თქვენ თავი მაქსიმალურად უნდა დაიცვათ“.
მისი ქონების ნახევარზე მეტს აქვს დავალიანება ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთით, რაც დროებით იცავს მათ ფედერალური სარეზერვო საბჭოს განაკვეთების ზრდისგან. ისინი რამდენიმე წლის განმავლობაში არ შეიცვლება, რაც ნიშნავს, რომ მას არ ემუქრება სესხების დაფარვის მყისიერი პრობლემა, რაც შესაძლებლობას მისცემს, გამონახოს გამოსავალი თავის კრედიტორებთან. „ჩვენ გვაქვს ბევრი, მრავალწლიანი სამომავლო ფიქსირებული განაკვეთის დავალიანება, – ამბობს ის. – ეს არაა ჩემთვის გარდაუვალი შეშფოთების საკითხი“.
ყველა დეველოპერი არ ყოფილა ასეთი საზრიანი. მაგალითად, დონალდ ტრამპმა უზრუნველყო ცვლადი განაკვეთი $1.2 მილიარდის სესხის $360 მილიონის წილზე სან-ფრანცისკოში, კალიფორნიის ქუჩა 555-ში მდებარე ძვირად ღირებული საოფისე კომპლექსისთვის, რომელსაც იგი საჯაროდ მოვაჭრე Vornado-სთან ერთად ფლობს. 2021 წლის მაისში, როდესაც მან სესხი აიღო, მისი 2%-იანი განაკვეთი სარფიანად ჩანდა, Vornado-ს მიერ უზრუნველყოფილ 2.26%-იან ფიქსირებულ განაკვეთთან შედარებით. მაგრამ ტრამპის სესხი მას შემდეგ 5.93%-მდე გაიზარდა. (როგორც ჩანს, მას შემდეგ მან დაფარა ეს ცვლადი კურსი.)
მიუხედავად ამისა, კოენი არ არის დაზღვეული იმ გამოწვევებისგან, რომელთა წინაშეც სხვა დეველოპერები დგანან. International Plaza, სადაც მას აქვს თავისი მთავარი ოფისი Midtown Eastში, Bloomingdale’s-ის მოპირდაპირედ, 2022 წლის მეორე კვარტალის ბოლოს მხოლოდ 72%-ით იყო დაკავებული და აპრილში, ცათამბჯენის საერთო ჯამში $125 მილიონის ორი სესხი 30 დღეზე მეტი ხნით იყო ვადაგადაცილებული. მაგრამ კოენი თვლის, რომ მთავარია კრედიტორებთან მჭიდრო თანამშრომლობა, კონფრონტაციის ნაცვლად, რაც შეიძლება დეფოლტით დასრულდეს.
„გვჭირდება თუ არა დახმარება ჩვენი კრედიტორებისგან? დიახ, მოქნილობა ახლა ყველას სჭირდება, – ამბობს ის. – ჩვენ ვაფრთხილებთ კრედიტორებს მიმდინარე ამბებთან დაკავშირებით, ვართ გამჭვირვალე და ვუხსნით, თუ რატომაა ყველაფერი ისე, როგორც არის“.
კოენისთვის რთული იყო ისეთი მოიჯარეების ჩანაცვლება, როგორებიც არიან რალფ ლორენი და იურიდიული ფირმა Locke Lord-ი. იჯარა ორივემ პანდემიამდე დაასრულა – „ლიზინგის აქტივობა არასტაბილურია“, – ამბობს ის, მაგრამ მეტი მოქნილობით გარკვეულ წარმატებას ხედავს კლიენტებთან, რომლებიც ახლა ფასს უფრო აკვირდებიან. სივრცე, რომელიც მზადაა გადასასვლელად, ვიდრე ის, რომელიც მოითხოვს ხანგრძლივ და ძვირად ღირებულ მშენებლობას, უფრო პოპულარული გახდა.
„თუ ეს არაა კარგი დამქირავებლისთვის, მაშინ ეს არაა კარგი მესაკუთრისთვისაც, – ამბობს ის. – გაკოტრების კოდექსი მე ისე მესმის, რომ ყველაზე დიდი უსაფრთხოება, რომელიც შეიძლება ჰქონდეს მფლობელს, ერთი წლის ქირაა“. ქვეყნის მეორე მხარეს, სიეტლში, მარტინ სელიგს აქვს აპრობირებული მეთოდი, რათა თავიდან აიცილოს პრობლემები უძრავი ქონების კრიზისის დროს. „ჩვენ გვაქვს ჩვევა, რომ სესხი მხოლოდ შენობებზე ღირებულების 60%-ით დავდოთ. ეს დიდ ადგილს გიტოვებს მანევრირებისთვის, – ამბობს ის. – მე ამას ვაკეთებ პირველი დღიდან. ეს უნდა აკეთოთ პირველი დღიდან, სპეციალურად მსგავსი სიტუაციებისთვის“.
86 წლის მილიარდერმა გამოიარა თავისი წილი კრიზისები: როდესაც ის 3 წლის იყო, მისი ოჯახი ნაცისტური გერმანიიდან გაიქცა და სანამ სიეტლში ჩავიდოდა, პოლონეთში, რუსეთში, კორეასა და იაპონიაში იმოგზაურა. მისი პირველი შეტევა უძრავ ქონებაზე 1958 წელს მოხდა, როდესაც მან სავაჭრო ცენტრების ყიდვა დაიწყო. ახლა სელიგი ერთ-ერთი უმსხვილესი ოფისის დეველოპერია ქალაქში, მოიჯარეებს შორის Amazonითა და Cisco-თი. კიდევ ერთი სტრატეგია, რომელიც სელიგისთვის სასარგებლო აღმოჩნდა, არის მრავალი შენობის სესხების შეფუთვა, რათა უკეთესმა შენობებმა დაფარონ წარუმატებელთა ვალი. „ხუთი შენობა გავაერთიანეთ. თუ ერთმა შენობამ მოიჯარე დაკარგა, დანარჩენი ოთხი გადაუხდის ბანკს, – ამბობს ის. – ჩვენ ვანაწილებთ რისკს ხუთ შენობას შორის“.
საოფისე შენობებზე ბევრი სესხი შეფუთულია კომერციულ იპოთეკურ ფასიან ქაღალდებში ან CMBS-ებში, რომლებსაც ბანკები ინსტიტუციურ ინვესტორებს მიჰყიდიან. CMBS-ის უმეტესობას ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთები აქვს, ამიტომ სელიგის მსგავს დეველოპერებს, რომლებსაც აქვთ CMBS-ში შეფუთული სესხები, ამჟამად არ ემუქრებათ უფრო მაღალი საპროცენტო გადასახადები და შეუძლიათ, თავიდან აიცილონ რეფინანსირება დღევანდელი, გაცილებით მაღალი განაკვეთებით.
სხვა ამბავია, როდესაც საქმე ეხება სესხებს ახალი შენობების მშენებლობის დასაფინანსებლად. ამ სესხებს თითქმის ყოველთვის აქვს ცვლადი განაკვეთები, ამიტომ სელიგმა ყველა ახალი პროექტი შეაჩერა. „ჩვენ გვაქვს ადგილი კიდევ ოთხი შენობისთვის და ჩვენ არ ვაკეთებთ მათ ასეთ კლიმატში, – ამბობს ის. კოენიც იმავეს აკეთებს: მან სამხრეთ ფლორიდაში ახალი შენობის მშენებლობა მომავალ წლამდე გადადო. „ჩვენ ახლა არ ვსესხულობთ ფულს, – ამბობს ის. – განაკვეთებმა უნდა დაიწიოს“.
კიდევ ერთი გზა არის სესხის აღებაზე მთლიანად უარის თქმა, თუ ვივარაუდებთ, რომ ადამიანს ამისთვის ნაღდი ფული აქვს. უძრავი ქონებისა და კაზინოს მილიარდერი, 85 წლის ნილ ბლუმი ლოს-ანჯელესში ახალ საოფისე კოშკს აშენებს, და უკვე მოაწერა ხელი ტალანტთა სააგენტო CAA-სთან, მომავალი მოიჯარის სახით. ის თავად განიხილავს ყველაფრის დაფინანსებას.
„ჩვენ შეგვიძლია ამ ყველაფრის კაპიტალით გაკეთება, რასაც ვიზამთ კიდეც, თუ სათანადო სესხს არ მივიღებთ. ჩვენ გაგვიმართლა, რომ წლების განმავლობაში გამოვიმუშავეთ საკმარისი ფული, რათა თავად შევძლოთ აშენება, – ამბობს ის. – საპროცენტო განაკვეთები ძალიან მაღალია, განსაკუთრებით, თუ ბევრი ფული გჭირდებათ. საოფისე შენობების დაფინანსება თითქმის შეუძლებელია“.
ბლუმი ასევე მიუთითებს რთულ პერიოდში გადარჩენის სხვა გზაზე: ფოკუსირება უძრავი ქონების კლასიკურ მაქსიმაზე – „მდებარეობა, მდებარეობა, მდებარეობა“. ის ფლობს საოფისე ცათამბჯენებს ლოს-ანჯელესის Century City-ის უბანში და ფუფუნების პროდუქციის საცალო ვაჭრობის ფართს ჩიკაგოს Gold Coast-ში, ამ ქალაქებში ორივე მათგანი სხვა სფეროებს ლიდერობს. კიდევ ერთ საოფისე პროექტს, რომელსაც ის ატლანტაში აშენებს, და რომელიც მიმდინარე წლის მესამე კვარტალში დასრულდება, წამყვან მოიჯარედ Intuit-ის შვილობილი კომპანია Mailchimp-ი ეყოლება.
მეორე მხრივ, ბლუმს აქვს ჩამოწერილი შენობები, რომლებშიც ის ვერ ხედავს დიდ პოტენციალს. გასულ წელს მან ჩამოწერა თავისი 49-სართულიანი First City Tower-ის ცათამბჯენი ჰიუსტონში, რომელიც ნავთობის ფასების დაცემამ 2019 და 2020 წლებში მძიმედ დააზარალა.
არსებობს გარკვეული მტკიცებულება იმისა, რომ თამამი ახალი დეველოპერული პროექტები უკეთესად ვითარდება. მილიარდერ სტივენ როსის Hudson Yards-ი – მისი Related Companiesის აშშ-ის ისტორიაში ყველაზე დიდი, 25 მილიარდის ღირებულების კერძო დეველოპმენტი მანჰეტენის შორეულ ვესტ-საიდზე – იჯარებს სტაბილურობას მატებს. საჯაროდ მოვაჭრე SL Greenის მიერ შემუშავებული Ditto One Vanderbilt-ი, 93-სართულიანი ცათამბჯენი, რომელიც გადაჰყურებს Grand Central Terminal-ს (ის 2020 წლის სექტემბერში გაიხსნა), სავსეა სასტუმროს სტილის კეთილმოწყობით, დაწყებული მოდური სპორტული დარბაზით, Michelin-ისვარსკვლავიანი რესტორნებით დამთავრებული, ორივე მათგანი 90%-ზე მეტად შევსებულია (One Vanderbilt-ი – 99%-ით). შეღავათები მოხელეებს უადვილებს ხანგრძლივი მგზავრობის გადატანას, მაგრამ მათ აქვთ პრემიუმ-ფასები. One Vanderbilt-ის მოიჯარეები იხდიან $200-ს კვადრატულ ფუტზე, რაც ნიუ-იორკის საშუალო $80 დოლარს საგრძნობლად აღემატება. „თუ ჩვენ გვაქვს შესანიშნავი კეთილმოწყობა, ჩვენ მეტად დარწმუნებულები ვართ, რომ შეგვიძლია გავაქირაოთ ფართი მიმზიდველი ქირით“, – დასძენს ენდრიუ მათიასი, SL Greenის პრეზიდენტი.
ჯეფ ბლაუ, Related-ის აღმასრულებელი დირექტორი, მიუთითებს არსებულ მოიჯარეებზე, როგორიცაა კერძო ინვესტიციების გიგანტი KKR და ინვესტიციების მენეჯერი BlackRock-ი, როგორც იმ ფირმების მაგალითებზე, რომლებმაც შეძლეს თანამშრომლების ოფისში დაბრუნება შეთავაზებული კომფორტის წყალობით. „ჩვენ ახლა ვაკეთებთ იჯარას მიდტაუნში ცნობილ კერძო ინვესტიციის ფირმის [ხელმძღვანელთან]. მას არ შეუძლია თავისი ხალხის სამუშაოზე დაბრუნება, – ამბობს ბლაუ. – ის ესაუბრა ლარი ფინკს და ჰენრი კრავისს და მათ Hudson Yards-ის შესახებ უთხრეს, რომ [ისინი] 100%-ით დაბრუნდნენ ოფისში, რადგან ხალხს აქ ყოფნა მოსწონს. მან დაგვირეკა და ისინი ორ სართულს $200-ზე მეტ ფასად იღებენ“.
მიუხედავად ამისა, პური და სანახაობა მხოლოდ აქამდე მიდის. გასული წლის სექტემბერში Warner Bros. Discovery-მა ქვეიჯარისთვის გამოყო თავისი ფართის 30% Hudson Yards-ის 30- ში – 450,000 კვადრატული ფუტი. One Vanderbilt-ში ზოგიერთი მოიჯარე ჯერ კიდევ იღებს უფასო ქირას, რაც ცათამბჯენს დაკავებულად ინარჩუნებს, მაგრამ საბოლოო ჯამში SL Green-ს არ ეხმარება.
პრობლემური საოფისე ცათამბჯენებით დატვირთულ დეველოპერებს მწირი არჩევანი აქვთ. რეფინანსირება რთულია, მყიდველების რაოდენობა მცირეა და არ არსებობს რაიმე მინიშნება იმისა, რომ ფედერალური სარეზერვო სისტემა უახლოეს მომავალში განაკვეთების შემცირებას გეგმავს. განწირულობისა და სიბნელის ფონზე, ზოგიერთმა რადიკალურად განსხვავებული მიდგომა სცადა: თავიანთი ქონების საცხოვრებელ შენობებად გადაკეთება.
ქალაქებში მთელი ქვეყნის მასშტაბით, მერებმა მიიღეს გადაკეთების გეგმები, როგორც უკიდურესი ნაბიჯი, რამაც შეიძლება გააცოცხლოს მათი ცენტრი და დაამატოს დიდად საჭირო საცხოვრებელი ფართები. ქალაქები, მათ შორის სან-ფრანცისკო, ჩიკაგო და ვაშინგტონი, გვთავაზობენ წახალისების ზომებს და გეგმავენ გააადვილონ ძველი საოფისე კოშკების საცხოვრებელ ნაწილებად ადაპტაცია. კერძო ინვესტორებიც შედიან ამ მიქსში: ნიუ-იორკში დაფუძნებულმა Silverstein Partners-მა დეკემბერში გამოაცხადა $1.5-მილიარდიანი ფონდის შესახებ ძველი საოფისე შენობების შესაძენად და მათი ბინებად გადასაქცევად.
ამ გეგმების პრობლემა? საოფისე ცათამბჯენების უმეტესობის ბინებად გადაქცევა ძალიან რთულია. „ეს შენობები თავიდანვე არ იყო დაპროექტებული ბინებისთვის“, – ამბობს ბლუმი. მათი რესტრუქტურიზაციის მცდელობა უზარმაზარი სამუშაოა და ისინი სულაც არაა ისეთი ადგილები, სადაც ხალხი იცხოვრებდა. სელიგი დასძენს: „რა სიხშირით აპირებთ ტუალეტების დადგმას 20000 კვადრატული ფუტის ფართობზე?“
თუ მათი გადაკეთება შეუძლებელია, სხვა ქალაქები, როგორიცაა ნიუ-იორკი, სთავაზობენ საგადასახადო შეღავათებს „ტრანსფორმაციული რემონტისთვის“, რამაც შეიძლება, ეს ძველი შენობები მოიჯარეებისთვის უფრო მიმზიდველი გახადოს. მაგრამ ყველა არ არის დარწმუნებული, რომ ეს კარგი აზრია. „ისინი არაინვესტირებადია. არავის სურს ამ შენობებში ყოფნა ნებისმიერ ფასად, – ამბობს Related-ის ბლაუ. – მაშინაც კი, თუ იპოვით მოიჯარეს, რომელიც ამ შენობების იჯარით აღებას ისურვებს, ფულის რაოდენობა, რომელიც უნდა დახარჯოთ მათ სათანადო მდგომარეობაში მოსაყვანად, უბრალოდ ეკონომიკურად გაუმართლებელი იქნება“.
საგადასახადო შეღავათები დამატკბობელია, მაგრამ ისინი არ დაეხმარება უძრავი ქონების მფლობელებს, რომლებსაც უბრალოდ არა აქვთ ფული, რომ განაახლონ ან გადააკეთონ თავიანთი ქონება. და თუ ისინი მიმართავენ სესხებს, მათ იგივე პრობლემები შეექმნებათ, რაც მათ ახლანდელი დავალიანების გამო აქვთ. „მომავალი ერთი-ორი წლის განმავლობაში რეფინანსირების უმეტესი ნაწილი იქნება ნაღდი ფული. აქვს თუ არა თითოეულ მფლობელს დამატებითი ფული [მის] მისაღებად? – ამბობს ბობ ნაკალი, JLL-ის უფროსი მმართველი დირექტორი და დიდი ხნის ბროკერი. – თუ არა, ყველაფერი ნათელია. თუ კეთებაზეა, რატომ გააკეთებენ ამას, თუ მათი აღქმით ღირებულება კიდევ უფრო იკლებს?“
ჯეფ გრინის თქმით, უბრალოდ ლოდინი იმ იმედით, რომ მოხელეები დაბრუნდებიან ოფისში და საპროცენტო განაკვეთები დაეცემა, გამოსავალი არ არის. 2025 წლამდე სიცოცხლის შესანარჩუნებლად, დეველოპერებმა უნდა მოიზიდონ ახალი მოიჯარეები და გააფორმონ იჯარები – თუნდაც შეღავათიან ფასებში – და ამავდროულად, ეცადონ თავიანთი ვალის რესტრუქტურიზაციასა და გეგმის შემუშავებას მათი ყველაზე ცუდი შენობებისთვის.
ადარებს რა უძრავი ქონების ბიზნესს კრივს, ის დასძენს: „როდესაც გცემენ, მუშტები უნდა ასწიო და თავი დაიცვა“.
