უძრავი ქონების ინდექსი (GREI), რომელსაც უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია ქმნის, მალე ყველასთვის ხელმისაწვდომი გახდება. REM lab (უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია) თიბისი ბანკის და ISET (ეკონომიკის საერთაშორისო სკოლა) ერთობლივი პროექტია, რომელიც JumpStart Georgia-ის მხარდაჭერით ხორციელდება. პროექტის მიზანია ქართული უძრავი ქონების ბაზრის რეგულარული კვლევა და სხვა ინდიკატორებთან ერთად უძრავი ქონების ინდექსის გაანგარიშება.
პროექტს საფუძვლად უდევს ურთიერთთანამშრომლობის მემორანდუმი, რომლის მიხედვითაც ISET თიბისი ბანკის დახმარებით უზრუნველყოფს უძრავი ქონების ბაზრის კვლევისათვის მონაცემთა შეგროვებას, დამუშავებასა და ანალიზს. უფრო ვრცლად ამ პროექტის შესახებ თიბისი ბანკის უზრუნველყოფის მართვისა და შეფასების განყოფილების ხელმძღვანელი ვლადიმერ მაღნარაძე გვესაუბრება.
რატომ დაინტერესდა თიბისი ბანკი უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ კვლევით?
უძრავი ქონების ინდექსი და სხვა ინდიკატორები, რომლებიც უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციებს ასახავენ, ქვეყანაში რეგულარულად არ იწარმოება. ბანკები არ ფლობენ ამ სეგმენტის დეტალურ სტატისტიკურ მონაცემებს და ეპიზოდურად უკვეთავენ სხვადასხვა კომპანიას უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტურ კვლევებს. ცხადია, ბაზრის მაჯისცემის შეგრძნება აუცილებელია სწრაფი და ეფექტური ბიზნეს გადაწყვეტილებების მისაღებად, თუმცა ამას რეგულარული სახე უნდა ჰქონდეს და არა ერთჯერადი ან ეპიზოდური. სწორედ ამ მიზნით შეიქმნა პროექტი უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია, რომელიც ორიენტირებულია უძრავი ქონების ბაზრის ინდიკატორების (უძრავი ქონების ინდექსი და ა.შ.) პერიოდულ კვლევასა და რეგულარული პუბლიკაციების გამოცემაზე.
რას ნიშნავს უძრავი ქონების ინდექსი და რას ვიგებთ ამ ინდექსის მეშვეობით?
ზოგადად, უძრავი ქონების ინდექსი ზომავს უძრავ ქონებაზე ფასების ცვლილებას და გვიჩვენებს ბაზარზე ფასების დინამიკას. უძრავი ქონების ბაზრის კვლევისას თუ ვაკვირდებით 1 კვ. მ.-ის საცხოვრებელი ქონების საშუალო ფასს, ეს ინდიკატორი შეიძლება გაიზარდოს იმ შემთხვევაშიც კი, თუ მიმდინარე თვეში უფრო ძვირი ბინები (პრესტიჟულ უბნებში, საუკეთესო რემონტით და ა.შ.) იყიდება ბაზარზე, ვიდრე წინა თვეს. თუმცა, აღნიშნული არ ნიშნავს, რომ ზოგადად საცხოვრებელი ქონების ფასები გაიზარდა. სწორედ ამისათვისაა საჭირო უძრავი ქონების ინდექსი, რომ მხოლოდ ფასების რეალური ცვლილება დავადგინოთ. GREI-ის მეშვეობით გავიგებთ, გაიზარდა თუ შემცირდა ფიქსირებული უძრავი ქონების ფასი მიმდინარე თვეში, დავინახავთ უძრავი ქონების ფასის რეალურ დინამიკას.
კვლევის რა მეთოდები იქნება გამოყენებული პროექტში და იქნება თუ არა გათვალისწინებული საერთაშორისო გამოცდილება?
საერთაშორისო პრაქტიკაში უძრავი ქონების ფასებზე დაკვირვებისას იყენებენ ლასპეიერსის, პააშეს და ფიშერის ინდექსებს. ჩვენი პროექტიც ამ საერთაშორისო გამოცდილებას იზიარებს უძრავი ქონების ინდექსის გაანგარიშებისას. ამასთან, სხვადასხვა ინდიკატორის განსასაზღვრად მონაცემთა სხვადასხვა წყაროს ვიყენებთ. მაგალითად, უძრავი ქონების ინდექსისათვის მონაცემები (განთავსებული განცხადებები) ყოველთვიურად მიიღება და მუშავდება უძრავი ქონების ერთ-ერთი ყველაზე მსხვილი ვებ საიტიდან. ამ ეტაპზე თბილისის მასშტაბით, საშუალოდ, თვეში 5000 განცხადების დამუშავება მოხდება.
რა პერიოდულობით გამოქვეყნდება უძრავი ქონების ინდექსი და როდის უნდა ელოდოს საზოგადოება კვლევის პირველ შედეგებს?
უძრავი ქონების ინდექსი გამოქვეყნდება თვეში ერთხელ, კვლევის პირველ შედეგებს კი საზოგადოებას უახლოეს ხანებში წარვუდგენთ. პირველ ეტაპზე მომხმარებლებისთვის ხელმისაწვდომი იქნება უძრავი ქონების ინდექსი თბილისის რაიონების, აგრეთვე, საცხოვრებელი და კომერციული ქონებების მიხედვით. კვლევა მოიცავს არა მხოლოდ უძრავი ქონების გაყიდვის, არამედ იჯარის/ ქირავნობის მიმართულებასაც. უძრავი ქონების ბაზრის ლაბორატორია გაიანგარიშებს არა მხოლოდ უძრავი ქონების ინდექსს, არამედ უძრავი ქონების სხვა ინდიკატორებსაც როგორც თბილისის, ისე ქვეყნის მასშტაბით.
რა მნიშვნელობა აქვს ბიზნესის და ზოგადად ქვეყნის ეკონომიკური განვითარებისათვის უძრავი ქონების ბაზრის რეგულარულ კვლევებს?
ჩვენი პროექტის ერთ-ერთი სამიზნე საბანკო საქმიანობის ეფექტურობის გაზრდა, კვლევისა და ანალიზის ფუნქციის გაძლიერებაა, თუმცა უძრავი ქონების ბაზრის რეგულარული კვლევა უფრო გლობალურ მიზნებსაც ემსახურება. ადგილობრივ ბიზნესს თუ უცხოელ ინვესტორებს (დეველოპერები და სხვა) სჭირდებათ ქართული უძრავი ქონების ბაზრის რეალური სურათი ბიზნეს გადაწყვეტილების მისაღებად. ბაზრის იმ სეგმენტში, რომლის შესახებაც სტატისტიკური მონაცემები არ მოიპოვება ან მწირია, ინვესტირება მნიშვნელოვან ბიზნეს რისკებს უკავშირდება და ამიტომაც შესაძლოა შეფერხდეს კიდეც. რეგულარული კვლევები და ხელმისაწვდომი, უტყუარი სტატისტიკური მონაცემები კი ერთგვარი წინაპირობაა და წახალისებაც ამა თუ იმ ბიზნესისათვის და ზოგადად ეკონომიკის განსავითარებლად. გასათვალისწინებელია, რომ REM lab უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების მხარდამჭერი პროექტია, რომლიდანაც მნიშვნელოვან სარგებელს მიიღებს არა მხოლოდ ბიზნესი, არამედ სახელმწიფოც და ნებისმიერი დაინტერესებული მოქალაქეც კი.
