Petra Group-ი უძრავი ქონების ბაზარზე 2023 წელს გამოჩნდა, თუმცა მის ძირითად ბირთვს სექტორის გამოცდილი ექსპერტები წარმოადგენენ. თინათინ კალანდარიშვილის ხელმძღვანელობით, კომპანია საერთაშორისო ბრენდებთან თანამშრომლობით დამოუკიდებელი კონცეფციის კურორტებს ქმნის და მიზნად ისახავს, საქართველოში კურორტების განვითარების ახალი სტანდარტი დაამკვიდროს.
ავტორი: იზა გვარამაძე
თინათინ, დავიწყოთ იმით, რომ Petra Group-ი ბაზარზე შედარებით ახალი კომპანიაა, თუმცა თქვენ ამ სექტორში წლების განმავლობაში უკვე განხორციელებული არაერთი მასშტაბური პროექტის (ერთ-ერთი?) ავტორი ხართ – უფრო კონკრეტულად, რა გამოცდილება გიმაგრებთ ზურგს?
ამ გუნდის თითოეული წევრი უძრავი ქონების სექტორში ჯერ კიდევ Petra Group-ის დაფუძნებამდე მუშაობდა. ყოველთვის ვცდილობთ, მასშტაბურ პროექტებს, დიდ გამოწვევებს შევეჭიდოთ და ეს კომპანიაც ამის ლოგიკური შედეგია.
პირადად მე ამ სექტორში 2012 წლიდან ვარ. ჩემი პორტფოლიო კი მოიცავს ყველასათვის ცნობილ ისეთ პროექტებს, როგორიცაა: Le Meridien Batumi და Batumi Tower, ასევე არაერთი მსხვილმასშტაბიანი პროექტი თბილისში, გამორჩეული ინფრასტრუქტურით, უმაღლესი კლასის სტანდარტებითა და სტრატეგიული ლოკაციით.
ამჟამად კი Petra Group-ს სხვადასხვა რეგიონში უკვე სამი განსხვავებული ტიპისა და კონცეფციის მასშტაბური პროექტის განხორციელების პროცესში ვუძღვები. პირველი, ეს არის ციხისძირში, Petra Sea Resort-ი, რომელიც 27 ჰექტარ ტერიტორიაზე შენდება და მოიცავს ბრენდულ და არაბრენდულ რეზიდენციებს (მათ შორის „პულმანის“ ბრენდის რეზიდენციებს), 150-ნომრიან „სოფიტელის“ ბრენდის 5-ვარსკვლავიან სასტუმროს, საქართველოში პირველ სერტიფიცირებულ იახტ-კლუბს, სანაპირო კლუბსა და კერძო სანაპიროს. მეორე პროექტი ხორციელდება გუდაურში – Swissotel Hotel and Residences Gudauri – რომელიც ACCOR-ის პრესტიჟულ პორტფოლიოში შევა და სასტუმროსა და რეზიდენციების კომპლექსს, ასევე 7 ექსკლუზიურ ვილას გააერთიანებს. ბოლოს კი – Composers Resort Borjomi, როგორც სახელწოდებიდანაც ჩანს, ბორჯომში ხორციელდება. ის მოიცავს 120-ნომრიან 5-ვარსკვლავინ სასტუმროსა და ბრენდულ რეზიდენციებს, ასევე პროექტის ფარგლებში იგეგმება ექსკლუზიური ვილების მშენებლობაც.
ძალიან ბედნიერი ვარ, რომ ასეთ საინტერესო პროექტებზე მუშაობის შესაძლებლობა მომეცა. ჩემთვისაც და ჩემი გუნდისთვისაც ყველა გამოწვევა ძალიან მიმზიდველია, შეიძლება ითქვას – აზარტულიც კი. ჩვენ უკან წლების განმავლობაში დაგროვილი უდიდესი გამოცდილებაა, ამიტომ არაფერი გვაშინებს. განსაკუთრებით სასიამოვნოა, როცა ეჭიდები და საკუთარ თავზე იღებ ისეთ პროექტებს, რომლებიც საქართველოში ჯერ არავის განუხორციელებია – რისი მაგალითაც არის ჩვენი პირველი პროექტი, Petra Sea Resort-ი, რომელიც უპრეცედენტო მასშტაბის საერთაშორისო პარტნიორობებს აერთიანებს.
Petra Group-ის მისია დამოუკიდებელი კონცეფციის კურორტების შექმნაა. რას ნიშნავს ეს პრაქტიკაში და რატომ აირჩიეთ აღნიშნული მიმართულება?
როგორც აღნიშნეთ, Petra Group-ი დაფუძნდა იმისთვის, რომ საქართველოში კურორტების განვითარების ახალი სტანდარტი შექმნას. უძრავი ქონების სექტორში მრავალწლიანმა მუშაობამ სხვადასხვა მიმართულებით არაერთი პრობლემა დაგვანახა. აქედან გამომდინარე, ჩამოვაყალიბეთ ჩვენი წარმოდგენა, თუ როგორი უნდა იყოს ახალი ტიპის კურორტი და ამ წარმოდგენისთვის ფრთების შესხმაზე დავიწყეთ მუშაობა.
რას მოიცავს ეს? თითოეული კურორტი, პირველ რიგში, მიზანშეწონილობის შესწავლის საფუძველზე კეთდება. ჯერ ვსწავლობთ რეგიონს და ვადგენთ, თუ რა აკლია მას ამ მიმართულებით. შემდეგ ვიკვლევთ, როგორია ტურისტული მოთხოვნა და რა ტიპის უძრავი ქონების შექმნაზეა აქცენტირება საჭირო.
შესაბამისად, ჯერ ბაზარს ვსწავლობთ და შემდგომ უკვე გენერალურ გეგმას ვავითარებთ. აქვე მინდა ვთქვა, რომ ჩვენი ყველა პროექტი წინასწარ შემუშავებული გენერალური გეგმის მიხედვით შენდება. ძალიან ბევრ რეგიონში, უფრო მეტად გასულ წლებში, ქაოსური განვითარების მომსწრე გავხდით, ამიტომ ეს ყველაზე მნიშვნელოვან ეტაპად მიგვაჩნია. ვფიქრობთ, რომ ერთადერთი, რასაც შეუძლია დაიცვას ქართული საკურორტო უძრავი ქონების ბაზარი ქაოსური მშენებლობისგან, არის გააზრებული ურბანული დაგეგმარება და წინასწარ გაწერილი გენერალური გეგმა თითოეული პროექტისთვის – რომელსაც არც ერთი დეველოპერი არ უნდა უგულებელყოფდეს, მშენებლობის არც ერთ ეტაპზე.
მესამე ეტაპი არის საერთაშორისო ბრენდებთან ერთად პროექტზე მუშაობა, მათ შორის – მართვის კუთხით. ამ მიმართულებით უკვე გვყავს პარტნიორი Valor Hospitality Partners, საერთაშორისო კომპანია მრავალწლიანი გამოცდილებითა და განსაკუთრებით მდიდარი პორტფოლიოთი, რომელიც უშუალოდ პროექტის მართვაში ჩართვამდეც გვიწევს კონსულტაციას, თუ როგორი უნდა იყოს კურორტი, რომ არა მარტო გამარტივდეს კურორტის მართვა, არამედ შეიქმნას სრულყოფილი ინფრასტრუქტურა, მსოფლიოს საუკეთესო მაგალითებზე დაყრდნობით.
უკვე ვახსენე საერთაშორისო სასტუმროების ბრენდების ნომერ პირველი ოპერატორი ევროპაში – ACCOR, რომელიც ასევე გვიწევს კონსულტაციას დაგეგმარების კუთხით, რომ თითოეული ვიზიტორისა თუ ინვესტორის მოთხოვნები მაქსიმალურად დავაკმაყოფილოთ და ამასთან პროექტი ჩვენთვის, როგორც მფლობელისთვისა და მმართველისთვის, წარმატებით განხორციელდეს. ACCOR-ის, როგორც პარტნიორის, არჩევამდე, მრავალმხრივი მოკვლევის ჩატარება გახდა საჭირო. სწორედ ამის შემდეგ შევარჩიეთ ეს კომპანია, როგორც ერთ-ერთი ყველაზე ახლოს მდგომი ჩვენი კომპანიის ღირებულებებთან და გამოცდილი სტუმარმასპინძლობის სფეროში. ეს პარტნიორობა მოგვეცემს შესაძლებლობას, ACCOR-თან ერთად, მისი ექსპერტიზის დახმარებით, შევქმნათ ისეთი ხარისხის სერვისი, როგორსაც ყველასთვის საყვარელ და ხშირად – საოცნებო ტურისტულ ლოკაციებზე ვხვდებით მთელი მსოფლიოს მასშტაბით.
რა მოთხოვნები, პრობლემები ან რისი დანაკლისი დაგანახათ ბაზრის შესწავლამ? შეგიძლიათ, უფრო მეტი გვითხრათ თითოეული პროექტის კონცეფციის უნიკალურობაზე?
პირველ რიგში, დავინახეთ, რომ საერთაშორისო მასშტაბით მზარდია ბრენდული უძრავი ქონების განვითარების ტენდენცია. მსგავსი პროდუქტის შეთავაზება ბაზარზე წარმოდგენილმა სხვა დეველოპერულმა კომპანიებსაც დაიწყეს, თუმცა ჩვენ ის აბსოლუტურად ყველა პროექტში შევიტანეთ და თამამად შემიძლია ვთქვა, ეს მიმართულება, ჩვენი კომპანიის დახმარებით, სრულიად სხვა ეტაპზე გადავიდა ქართული უძრავი ქონების ბაზარზე.
თვითონ ლოკაციიდან გამომდინარე, მსოფლიოში, ასევე, არის გამაჯანსაღებელი, ე.წ. ველნეს-რეზიდენციების ტრენდი. უკვე არაერთ ასეთ პრემიუმ-პროექტს ვხვდებით, სადაც ადამიანები არა მარტო რამდენიმე დღით ჩადიან დასასვენებლად და გასაჯანსაღებლად, არამედ – ხდებიან უძრავი ქონების მფლობელები და იყენებენ მას როგორც საცხოვრებლად, ისე – საინვესტიციოდ. ამისთვის ბორჯომი საუკეთესო ადგილია. ბორჯომის მინერალური წყალი ხომ უკვე ასწლეულებია, ჯანმრთელობასთან ასოციირდება, ამიტომ კონცეფცია ადგილმაც გვიკარნახა.
ჩვენს გუნდს გუდაურში მუშაობის ძალიან დიდი გამოცდილება აქვს. აქედან გამომდინარე, კარგად ვხედავდით, თუ რა აკლდა ამ რეგიონს – ეს არის ხუთვარსკვლავიანი სასტუმრო, რომელიც, ჩვენი აზრით, გუდაურის, როგორც კურორტის, სტატუსს მნიშვნელოვნად მაღლა ასწევს. შესაბამისად, შევიმუშავეთ პროექტი და გუდაურში პირველ ბრენდულ ხუთვარსკვლავიან სასტუმროს ავაშენებთ. ეს პროექტიც, რომელსაც სრულად მართავს შვეიცარიული ბრენდი Swissotel-ი, ასევე არის გენერალური გეგმის ნაწილი, რომელიც ჯერ კიდევ 2010 წელს კანადურმა კომპანიამ ECOSIGN-მა შეადგინა და მას შემდეგ ახალი გუდაური სწორედ ამ გენერალური გეგმის მიხედვით ვითარდება.
თითოეული პროექტი დაკავშირებულია ისტორიასთან, კულტურასთან, ბუნებასთან – როგორ იცავთ მათ ისე, რომ თანამედროვე სტანდარტებსაც უპასუხოთ?
სწორად აღნიშნეთ, ჩვენი ყველა პროექტის კონცეფციის უკან კონტექსტი დგას და ალბათ სიმბოლურია, რომ კომპანიის სახელიც კონტექსტიდან გაჩნდა. პირველი პროექტი, რომელიც დავაანონსეთ, Petra Sea Resort-ი იყო. როდესაც ვფიქრობდით, თუ რა დაგვერქმია კომპანიისთვის, სახელი პროექტის მდებარეობამ მოიტანა. ამ ტერიტორიიდან პეტრას ციხე მოჩანს, ამიტომ გადავწყვიტეთ, ეს როგორც პროექტის, ასევე კომპანიის სახელწოდებაში გამოგვეყენებინა.
რა თქმა უნდა, ჩვენთვის ძალიან მნიშვნელოვანია, ადგილობრივი ბუნება, ისტორია და კულტურა შევინარჩუნოთ. მაგალითად, ციხისძირში, ვიდრე მშენებლობას დავიწყებდით, ბაზრის ეკონომიკური ანალიზის ჩატარებასთან ერთად, ზღვაც შევისწავლეთ. ეს დაგვეხმარა იმის განსაზღვრაში, თუ რა სიახლოვეში უნდა განლაგებულიყო პროექტი ზღვასთან, რომ ბუნებაზე ჩვენი გავლენა და ჩვენზე ბუნების გავლენა შეგვემცირებინა.
ძალიან რთული და საპასუხისმგებლოა ბორჯომის პროექტი, რომელიც კომპოზიტორების სახლის შენობის განახლებას ითვალისწინებს. ეს კულტურული მემკვიდრეობაა, ამიტომ აქტიურად ვმუშაობთ კონსულტანტებთან და დეველოპმენტის ყველა ეტაპზე აქტიურად ვთანამშრომლობთ კულტურის სამინისტროსთან. ამ შენობამ პირველადი იერსახე უნდა დაიბრუნოს, ამასთან თანამედროვე სტანდარტები დააკმაყოფილოს, მათ შორის უსაფრთხოებისა და ბრენდის მოთხოვნების კუთხით.
გუდაურის შემთხვევაში კი, მეტწილად რელიეფსა და სპეციფიკური მოთხოვნების მქონე ტურისტების ინტერესებს ვითვალისწინებთ. სამთო კურორტის მთავარი „სირთულე“ ისიც არის, რომ მშენებლობა სეზონურად მიმდინარეობს.
თქვენი პროექტები ალბათ მაინც უფრო ინვესტორებზეა გათვლილი – როგორ იზიდავთ მათ? რატომ არის Petra Group-ის პროექტებში ინვესტირება კარგი გადაწყვეტილება?
როდესაც ჩვენს პროდუქტს ინვესტორებს ვთავაზობთ, პირველ რიგში, მათ საქართველოს ვაცნობთ და ვაწონებთ, ვუყვებით ქვეყნის ეკონომიკურ პოტენციალზე. ვცდილობთ, ყველა მოვიწვიოთ, რათა საქართველოს ისტორია და კულტურა თვითონვე შეიგრძნონ და მხოლოდ ამის შემდეგ ვიწყებთ კონკრეტულად პროდუქტის უპირატესობებზე საუბარს. ქვეყანას ინვესტორებისთვის უფრო მიმზიდველს ხდის რამდენიმე კრიტერიუმი: ეკონომიკური ზრდა, ბიზნესის მარტივად კეთების შესაძლებლობა და მსუბუქი გადასახადები. თუმცა ჩვენს სამიზნე აუდიტორიაში ასევე მნიშვნელოვან ადგილს იკავებენ ქართველები, რადგან სწორედ მათთვის საყვარელ, ტოპ ტურისტულ ლოკაციებს ვარჩევთ, ციხისძირი გადატვირთული ბათუმის ნაცვლად, ბორჯომი თავისი უნიკალური ბუნებით და გუდაური – სრიალისა და თავგადასავლების მოყვარული ყველა ქართველის საყვარელი ადგილი.
როდესაც ქვეყნის გაცნობის შემდეგ, ინვესტორთან ჩვენს პროექტებზე გადავდივართ, მათთან საუბარი ძალიან გვიმარტივდება. ამის მიზეზი კი ის არის, რომ ბაზარი კარგად გვაქვს შესწავლილი და ინვესტორებს კონკრეტულ ეკონომიკურ მაჩვენებლებს წარვუდგენთ. მაგალითად, მათ ვაჩვენებთ, რომ ჩვენს პროექტებში ინვესტიციაზე 12%-იან უკუგებას მიიღებენ. ეს რიცხობრივი მაჩვენებლები კი Valor Hospitality Partners-ის გამოცდილი გუნდის კვლევებს ეფუძნება.
ჩვენს პროექტებში ფასის ზრდა გარანტირებულია, რადგან ვიცით, როგორ იზრდება უძრავი ქონების ღირებულება ისტორიულად საქართველოში. ამას ჩვენი კომპანიის მაგალითზეც ვხედავთ. როდესაც Petra Sea Resort-ის პირველი ბლოკის მშენებლობა დავიწყეთ და უძრავი ქონება დახლოებით 900 დოლარამდე ღირებულებით გავყიდეთ, ახლა ის ორმაგი ღირს. შესაბამისად, 2023-დან 2025 წლამდე 100%-იანი ზრდა გაქვს.
კლიენტს შეუძლია სარგებელი მიიღოს როგორც მომავალში გადაყიდვით, ასევე სტაბილურად, ყოველწლიურად ნახოს მოგება. ჩვენ მათ ვაჩვენებთ, თუ რა სარგებელს მიიღებენ, მაგალითად, ობიექტის გახსნიდან 10 წლის განმავლობაში. ეს ფაქტორებია გადამწყვეტი, რატომაც ისინი არჩევანს Petra Group-ის პროექტებში ინვესტირებაზე აკეთებენ.
ბოლო პერიოდში უძრავი ქონების მყიდველებს შორის უცხო ქვეყნის მოქალაქეების წილი მნიშვნელოვნად იზრდება. ვინ არის თქვენი პროექტების ძირითადი მყიდველი?
ამ ეტაპზე ჩვენს პროექტებში მყიდველების დაახლოებით 20% მოდის საქართველოს მოქალაქეებზე, დანარჩენი კი – უცხოელებზე. ეს შეიძლება იმით ავხსნათ, რომ ქვეყანაში ძალიან ბევრი პროექტი შენდება და მიწოდება მაღალია, ჩვენი ბაზარი კი შედარებით პატარაა. საქართველოს მოქალაქეებისთვის განსაკუთრებულ აქციებს ყოველთვის ვაკეთებთ, თუმცა ამ ეტაპზე უცხოელების წილი მათთან შედარებით მაინც გაცილებით მაღალია.
უცხოელებს შორის კი გვყავს მყიდველები დსთ-ის ქვეყნებიდან, ასევე ძალიან გააქტიურდა ახლო აღმოსავლეთი, მათ შორის ისრაელი. ომანიდანაც კი იყო დაინტერესება. ახალ უკვე, როცა აქტიური მშენებლობის ფაზაზე გადავედით, ინტერესი წამოვიდა დასავლეთ ევროპის ქვეყნებიდან, განსაკუთრებით საფრანგეთსა და ესპანეთს გამოვყოფდი. აღმოსავლეთ ევროპიდან ყოველთვის გვყავდა მყიდველები, თუმცა რეგიონის დასავლეთი ნაწილის გააქტიურება ჩვენთვის ძალიან სასიხარულოა.
როგორ ფიქრობთ, რას მოუტანს თქვენი პროექტები ქვეყანას? როგორი იქნება გავლენა ეკონომიკაზე, ტურიზმზე?
დავიწყოთ პირველი პროექტით – ციხისძირი ნაკლებად იყო განვითარებული, სანამ იქ მშენებლობას დავიწყებდით. პროექტების უმეტესობა ბათუმისკენ შენდება, ჩვენ კი მიზნობრივად ავირჩიეთ ციხისძირი – კურორტი, რომელიც მეტ ყურადღებას იმსახურებს.
გუდაური საქართველოს ნომერ პირველი სამთო კურორტია, თუმცა ხუთვარსკვლავიანი სასტუმრო ჯერ არა აქვს – ამას შეცვლის Swissotel-ი, რომელიც შვეიცარიული გამოცდილებით აამაღლებს კურორტის სტატუსს. ხშირად გვესმის, რომ დუბაიში მცხოვრები ექსპატები სასრიალოდ გუდაურში ჩამოდიან, შვეიცარიელები კი ხშირად ირჩევენ გუდაურს, მიუხედავად იმისა რომ მათ ქვეყანაში სათხილამურო კურორტები ძალიან განვითარებულია – ახლა კი მათ შესაფერის ინფრასტრუქტურასაც შევთავაზებთ, უნაკლო ბუნებასთან ერთად.
ბორჯომიც ჩვენი ისტორიის ნაწილია – გვინდა, მეტი ტურისტი მიიზიდოს და განვითარდეს.
პარალელურად, ვზრდით უძრავი ქონების ხარისხს. საერთაშორისო ბრენდები თავად მოითხოვენ სტანდარტების დაცვას, რაც გვაძლევს გარანტიას, რომ შევქმნით მსოფლიო დონის პროდუქტს.
ამის გარდა, ვფიქრობ, რომ ეს საერთაშორისო კომპანიები კურორტებზე სერვისის დახვეწაში დაგვეხმარება. ძალიან დიდი პოტენციალი გვაქვს, რომ სტუმარმასპინძლობის სფეროში მომსახურება უფრო მაღალ დონეზე ავიყვანოთ. ეს ბრენდები ადგილობრივი თანამშრომლებისთვის კვალიფიკაციის ამაღლებისა და გამოცდილების გაზიარების გარანტიას იძლევიან, რაც მეტ სამუშაო ადგილს შექმნის თითოეულ კურორტზე.
ბოლოს, რომელი იქნება Petra Group-ის შემდეგი ლოკაცია?
როგორც ხედავთ, ახლა ძალიან ბევრ გრანდიოზულ პროექტზე ვმუშაობთ, მალე კი საზოგადოებას თბილისის ახალ პროექტსაც გავაცნობთ. აღნიშნულ ეტაპზე ამ ოთხ მეგაპროექტს ვახორციელებთ, თუმცა – რა თქმა უნდა, კომპანია მუდმივად ვითარდება და ამაზე გაჩერებას არ ვაპირებთ.
