საცხოვრებელი კომპლექსები, ბრენდული სასტუმრო, სავაჭრო ცენტრები და ე.წ. Town House-ები ბიზნესმენ კნიაზ დასენის საქმიან ბიოგრაფიაში საინტერესოდ ერთიანდება. რამდენიმე ათეული მილიონის სწორმა და მიზანმიმართულმა ინვესტიციამ სარგებელი მყისიერად მოიტანა და დღეს შეიძლება ითქვას, რომ უძრავი ქონების ბაზარს მსხვილი და კონკურენტუნარიანი მოთამაშე ჰყავს. როგორ უთავსებს მოლდოვის რესპუბლიკის საპატიო კონსული ბიზნესსა და დიპლომატიურ საქმიანობას და რა გეგმები აქვს ქართულ ბაზარზე – ამ ყველაფერზე კნიაზ დასენმა Forbes Property-სთან ისაუბრა.
დავიწყოთ თქვენი პირველი ნაბიჯებით სამშენებლო სექტორში. რა ფინანსური კაპიტალი და გამოცდილება გქონდათ, როდესაც მშენებლობის სფეროში დაიწყეთ საქმიანობა?
სხვათა შორის, ჩემი პირველი ბიზნესი სამშენებლო სფეროს საერთოდ არ უკავშირდება. სკოლა თბილისში დავამთავრე. შემდეგ გავემგზავრე მოსკოვის საერთაშორისო უნივერსიტეტში სასწავლებლად. 2001 წელს თბილისში დავბრუნდი და პირველი ბიზნესი, რაც დავიწყე, იყო რბილი ავეჯის იმპორტი დიდი ბრიტანეთიდან. თავდაპირველად გამიჭირდა რეალიზაცია, თუმცა დროთა განმავლობაში კარგად წავიდა ბიზნესის საქმე და გაყიდვები. სულ რაღაც ორ– –სამ წელიწადში კომპანიამ ძალიან დიდი სარგებელი ნახა. ეს იყო ჩემი პირველი ნაბიჯები ბიზნესში. ამ სფეროში ხუთი წელი დავრჩი, შემდეგ კი უძრავი ქონების სექტორში გადავინაცვლე. ვაჟა–ფშაველასა და ჭავჭავაძის გამზირებზე კომერციული ფართები შევიძინე. მსხვილ პროექტს რაც შეეხება, პირველი იყო „გლდანი პლაზა“. ფაქტობრივად, ავეჯის ბიზნესიდან დაგროვებული დანაზოგით ავაშენეთ ეს მოლი, რაც იმ დროისთვის ინოვაციური პროექტი იყო.
მარტო იყავით ამ ბიზნესში თუ გყავდათ პარტნიორები?
2016 წელს გლდანში სავაჭრო ცენტრი „გლდანი პლაზა“ პარტნიორებთან ერთად ავაშენე, რომელიც წლების მერე ჩვენი გაყოფის შემდეგ მათ საკუთრებაში დარჩა. თავად ქალაქის მასშტაბით ამჟამად რამდენიმე სავაჭრო–კომერციულ ობიექტს ვფლობ. ამათგან ერთ–ერთი ყველაზე გამორჩეული და მნიშვნელოვანი პროექტია ბელიაშვილის 117 ნომერში მდებარე 12 000 კვ/მ ფართობის სავაჭრო ცენტრი, რომელიც მეიჯარეებით უკვე დატვირთულია. ამ სავაჭრო ობიექტის საინვესტიციო კაპიტალი 25 მილიონი ლარია.
რამ განაპირობა არჩევანის მოლზე შეჩერება? მხოლოდ ბაზარზე არსებულმა მოთხოვნამ?
იმხანად ნამდვილად დეფიციტური იყო მოლები ქალაქში. გლდანში პირველები ვიყავით, ვინც ასეთი ტიპის დაწესებულება ააშენა. დღევანდელი გადმოსახედიდან სავაჭრო მოლის პროექტის იდეა ისეთი საინტერესო აღარაა, როგორც მაშინ, 2016 წელს იყო. პირველ რიგში ფინანსური კუთხით ვამბობ ამას. ახლა ბევრი მოლია და ასეთი კონცეფცია სიახლესაც აღარ წარმოადგენს. სწორედ ამიტომ შევიცვალეთ გეზი და სავაჭრო მოლი აღარც აგვიშენებია მე და ჩემს იმდროინდელ პარტნიორებს.
თქვენი საკუთრებაა შპს „ტელეგრაფი“, რომელსაც საქართველოს ბაზარზე 8-წლიანი გამოცდილება აქვს. როგორც ვიცი, ერთ-ერთი ყველაზე დიდი პროექტია 111-ნომრიანი სასტუმრო Radisson Red-ი, რომელიც წელს უნდა გაიხსნას. კიდევ რა პროექტებს აერთიანებს ეს კომპანია?
2015-2016 წელს საქართველოში ტურიზმმა განსაკუთრებით სწრაფად დაიწყო განვითარება. ეს ის წლებია, როცა ჩვენი ქვეყნის მიმართ უცხოელების მხრიდან დაინტერესება მნიშვნელოვნად გაიზარდა. ამიტომ მივიღე გადაწყვეტილება, შემომეყვანა სასტუმროების ცნობილი ბრენდი საქართველოში და შემეძინა შენობა, რომელიც იქნებოდა უნიკალური და იდეალური ისეთი ბრენდული სასტუმროების ქსელისათვის, როგორიც „რედისონია“. შენობა დავით აღმაშენებლის 44 ნომერში მდებარეობს, მე ის აუქციონის გზით შევიძინე. იგი 1915 წელს არის აშენებული და კულტურული მემკვიდრების ძეგლის სტატუსს ატარებს. უშუალოდ მშენებლობის პროცესი 2017 წელს დავიწყეთ. ვინაიდან შენობას ძეგლის სტატუსი აქვს, სერიოზული რეკონსტრუქცია ვერ ჩავუტარეთ, მოგვიწია ინტერიერსა და ექსტერიერზე აღდგენითი სარესტავრაციო სამუშაოების ჩატარება, რამაც მნიშვნელოვნად გაგვიძვირა პროექტი. ფრანშიზი და მართვა სრულად გადაეცა Radisson Red-ს, შენობა კი ჩემს საკუთრებაშია.
რთული იყო ისეთ საერთაშორისო ბრენდთან მოლაპარაკებების წარმოება, როგორც RadiSson-ია?
წარმოუდგენლად რთული გამოდგა საერთაშორისო ბრენდთან მოლაპარაკებების წარმოება. არ ველოდი, ასეთი სკრუპულოზური სამუშაო თუ იქნებოდა. ოთახების განლაგება, ინვენტარი, სახანძრო უსაფრთხოება, ხმის იზოლაცია და ა.შ. – ეს ძალიან მცირედი ჩამონათვალია იმ საკითხებისა, რისი შეთანხმებაც გვიწევდა „რედისონ ინტერნეიშენალთან“. აბსოლუტურად ყველა წვრილმანი უნდა გაგვევლო მათთან და მხოლოდ ამის შემდეგ დაგვეწყო სამუშაოები. საბედნიეროდ, სრულად დავაკმაყოფილეთ მათი მოთხოვნები, თუმცა მათი სტანდარტებისა და კრიტერიუმების გამო პროექტი საკმაოდ გაძვირდა. ყოველთვის ვიცოდი, რომ სასტუმროს გაკეთება არ იქნებოდა მარტივი საქმე, მაგრამ იმდენად ჩაბეჭდილი მქონდა ტვინში ბავშვობიდან, რომ მინდოდა, მქონოდა სასტუმრო, დაუფიქრებლად შევეჭიდე ამ პროექტს. გეტყვით, რომ მარტივი არ იყო პარტნიორების გარეშე, სულ მარტოს მიმეყვანა ბოლომდე დაწყებული საქმე. 2016 წელს, როდესაც ეს შენობა აუქციონზე გავიდა, ჩემი გუნდის წევრებმა მირჩიეს, რომ დავინტერესებულიყავი და ასეც მოხდა. საკმაოდ აქტიური ვაჭრობა მიმდინარეობდა ამ შენობის გამო, თუმცა მე გავიმარჯვე. უკვე ერთ თვეში სასტუმროს პრეზენტაცია გვექნება. სასტუმროში 111 ნომერია განთავსებული და თითქმის ყველა ნომერი თავის მხრივ უნიკალური და ერთმანეთისგან განსხვავებულია, რაც თავისთავად უფრო საინტერესოს ხდის ამ ობიექტს. სასტუმროს ტერიტორიაზე ასევე განთავსებულია სხვადასხვა კვების ობიექტი როგორც გარე, ისე შიდა სივრცეებში.
რა იყო პროექტის საწყისი ღირებულება და ახლა რამდენადაა გაზრდილი მისი ფასი?
აუქციონზე შენობა 8 მილიონ ლარად შევიძინე, თუმცა ამ შენობის ფართი იყო საკმაოდ პატარა, დაახლოებით 2500 კვ/მ. აქედან გამომდინარე, მომიწია, გარშემო მცხოვრები მეზობლები ალტერნატიული საცხოვრებელი ფართებით დამეკმაყოფილებინა და მათი ფართები შემესყიდა, რაც ჯამში საკმაოდ დიდი ფართობი გამოვიდა, კერძოდ 11,000 კვ/მ. დღეის მდგომარეობით პროექტის ღირებულება 27 მილიონ დოლარამდე გაიზარდა, რაც გახსნის თარიღამდე ალბათ 28 მილიონ დოლარამდეც ავა. მიუხედავად დიდი ხარჯებისა, მომწონს სასტუმრო ბიზნესი და არ ვაპირებ გაჩერებას.
სავაჭრო ცენტრები, სასტუმროები და საცხოვრებელი კომპლექსები – უძრავი ქონების თვალსაზრისით დივერსიფიცირებული ინტერესები გაქვთ. რა უპირატესობა აქვს თითოეულ მიმართულებას?
მე ჩემს გუნდთან ერთად ფაქტობრივად ბაზრის პულსზე მიდევს ხელი. ძალიან ძლიერი გუნდი მყავს როგორც ფინანსისტების, ისე მრჩეველების. ყოველთვის წინასწარ ვსწავლობთ ბაზარს და მხოლოდ ამის შემდეგ ვიღებ კონკრეტულ გადაწყვეტილებებს, თუ რა მიმართულებით განვავითარო ჩემი ბიზნესსაქმიანობა.
2022 წელს დააფუძნეთ დეველოპერული კომპანია „მეტროპოლი“, რომელიც პრემიუმ–კლასის საცხოვრებელ ბინებს აშენებს. ესეც „პულსმა” გიკარნახათ?
2022 წელს პარტნიორებთან ერთად ვმსჯელობდი, თუ რა მიმართულებით უნდა განმევითარებინა ბიზნესი. მათ თავის მხრივ ჰქონდათ დეველოპერული ბიზნესები. მე ამ სექტორში არ ვიყავი შესული და უფრო სასტუმროს ბიზნესით ვიყავი დაკავებული, რაც კარგია, თუმცა გრძელვადიანი ინვესტიციაა და ამ ბიზნესიდან მოგების ნახვას დიდი პერიოდი სჭირდება. საბოლოოდ შევჯერდით, რომ წავსულიყავით დეველოპმენტის გზით და ასეც მოვიქეცით. შევქმენით კომპანია „მეტროპოლი“. დღეის მდგომარეობით საქართველოს ბაზარზე რამდენიმე ლოკაციაზე ვართ წარმოდგენილი. ეს არის ბათუმი, თბილისი და ტაბახმელა. ბათუმს რაც შეეხება, ორი მიმდინარე მსხვილი პროექტია – საცხოვრებელი კომპლექსები, რომლებშიც როგორც სასტუმრო, ისე აპარტამენტები იქნება განთავსებული. ეს პროექტები 2025 წელს დასრულდება. თბილისს რაც შეეხება, სამ უბანში ვაშენებთ კორპუსებს, ესენია საბურთალო, ბაგები და ორთაჭალა. სამომავლოდ კიდევ ორი საინტერესო პროექტი მაქვს გეგმაში, თუმცა დეტალებზე ახლა გამიჭირდება საუბარი. ჩვენ პრემიუმ–კლასის ბინებს ვაშენებთ, შესაბამისად, ხარისხია ჩვენი სავიზიტო ბარათი. დიდ ყურადღებას ვაქცევთ როგორც შიდა მოწყობას, ასევე მათ ფასადს, რაც ასევე პრემიუმ–ხარისხის უნდა იყოს.
რთულია, დღეს დეველოპერულ ბიზნესში მომხმარებელს სიახლე შესთავაზო?
მე ვიტყოდი, რომ სწორი დაგეგმვითა და მიდგომით არ არის რთული. სულ რამდენიმე წელია, ქალაქში გამოჩნდა ხარისხიანად აშენებული და დროულად დასრულებული პროექტები. დროისა და ხარისხის პრობლემა ყოველთვის იყო დეველოპერულ ბიზნესში. ზუსტად ეს არის ჩვენი უპირატესობა, რომ დროის თვალსაზრისითაც და ხარისხითაც ჩვენს პროექტებს ნაკლი არა აქვს, უმაღლესი დონის პროდუქტს ვქმნით და, რაც მთავარია, მომხმარებელს არ ვუცრუებთ იმედებს. პროექტით გაწერილი ყველა დეტალი წინასწარ ცნობილია ჩვენი მომხმარებლებისთვის და ეკონომიას დროსა და ხარისხზე არ ვაკეთებთ. მოუხედავად იმისა, რომ სამშენებლო–დეველოპერულ ბაზარზე ჯერ ახლები ვართ, როდესაც მომხმარებლები ჩვენი, დამფუძნებლების ბიოგრაფიებს და წარსულ გამოცდილებას ეცნობიან, მშვიდდებიან და ჩვენ მიმართ ნდობა უჩნდებათ.
კონკურენციაზეც გკითხავთ, რომელიც ამ სექტორში საკმაოდ მაღალია. როგორ ართმევთ თავს?
გეთანხმებით, საქართველოს მასშტაბით და კერძოდ თბილისში ძალიან ბევრი დეველოპერული კომპანიაა დღეს წარმოდგენილი. თუმცა მსხვილი კომპანიები არცთუ ისე ბევრია. ჩვენი აქცენტი დაარსების დღიდან არის პრემიუმსეგმენტზე, პრემიუმ–ლოკაციებზე, ხარისხიან მასალებსა და დიზაინზე და დროში ეფექტიან მუშაობაზე. სწორედ ეს არის ჩვენი კონკურენტული უპირატესობები.
რამდენად საინტერესო და მოგებიანია დღეს უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში?
უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში ყოველთვის საინტერესო და მოგებიანი იყო. თუ არ ჩავთვლით პანდემიის პერიოდს, როცა იყო სტაგნაცია, თუმცა ახლა სიტუაცია ცალსახად გაუმჯობესებულია. ფასები ძალიან გაზრდილია, მით უმეტეს – პრემიუმ–კლასის აპარტამენტებზე. ექვსი თვის წინ თუ კვადრატულის ფასი X-თანხა გვქონდა განსაზღვრული, ახლა ეს თანხა თითქმის გაორმაგებულია. განსაკუთრებული მოთხოვნა ბათუმზეა უცხოელების მხრიდან, უძრავი ქონებით ძალიან არიან დაინტერესებული. გადახდისუნარიანები არიან, შესაბამისად, ფასიც მაღალი გვაქვს, რაც თავისთავად მაღალი ხარისხით არის გამოწვეული.
რომელი იყო გარდამტეხი პროექტი თქვენთვის?
ჩემთვის ყველაზე საინტერესო მაინც სასტუმროს მშენებლობის პროექტია, მასში ძალიან დიდი ინტელექტუალური და ფინანსური რესურსი ჩავდე და ძვირფასია ჩემთვის. პირადად ვიყავი ჩართული – დიზაინის შეთანხმების ნაწილით დაწყებული, ყველა დეტალით დამთავრებული.
როგორია თქვენი სამომავლო გეგმები უძრავი ქონების ბაზარზე?
სავაჭრო ობიექტების მშენებლობის კუთხით განვითარებას აღარ ვაპირებ, რადგან ფინანსურად საინტერესო აღარაა. რაც შეეხება სასტუმროებს, აუცილებლად ვგეგმავ კიდევ რამდენიმე ფილიალის გახსნას და საერთაშორისო ბრენდებთან თანამშრომლობას. და ასევე აუცილებლად განვავითარებ ჩემს ბიზნესსაქმიანობას სამშენებლო–დეველოპერული კუთხით, რადგან საინტერესო დასაწყისი გვაქვს და ვფიქრობ, წარმატებული იქნება ყველა ის პროექტი, რომლებიც ამ მიმართულებით გვაქვს დაწყებული. ჩემს გუნდთან ერთად კიდევ არაერთი საინტერესო პროექტის განხორციელებას ვაპირებთ არა მხოლოდ თბილისის, არამედ მთელი საქართველოს მასშტაბით. ორიოდე სიტყვით „მეტროპოლის“ მარკეტინგულ ნაწილზეც მინდა ვისაუბრო. მოგეხსენებათ, ჩვენი კომპანიის სახეა ხვიჩა კვარაცხელია, რაც ცალსახად ძალიან სასიხარულო ფაქტია ჩვენთვის და სიმბოლური დატვირთვაც აქვს. იგი ძალიან წარმატებული პიროვნება და სპორტსმენია და ჩვენც ამით იმის ხაზგასმა გვინდა, რომ საქართველოს ბაზარზე ჩვენი საქმიანობაც ასეთივე წარმატებული იქნება.
ფოტო: ნიკა ფანიაშვილი / Forbes Georgia
