33 დასრულებული საცხოვრებელი კორპუსი, 18 მიმდინარე პროექტი და 10-ზე მეტი ახალი საცხოვრებელი სახლისა და ბრენდული სასტუმროს მშენებლობის გეგმა – ასეთია დეველოპერული კომპანია „არქის“ საქმიანობის მთავარი რიცხვები. პანდემიის კრიზისმა 15-წლიანი გამოცდილების მქონე კომპანიის ზრდის ტემპი შეანელა, თუმცა, თიბისი ბანკის მხარდაჭერით, კომპანიამ განვითარება განაგრძო. Forbes Georgia „არქის“ დამფუძნებელს, ილია წულაიას ესაუბრა.
ბატონო ილია, თქვენ ივლისის დასაწყისში განაცხადეთ, რომ „არქი“ თბილისში, ბათუმში, ქობულეთსა და საკურორტო ზონებში სხვადასხვა პროექტზე მუშაობს. რას უნდა ველოდოთ და რა ვადებში?
ჩვენ, როგორც ლიდერი დეველოპერი, ვცდილობთ გავაფართოოთ მასშტაბები არა მარტო დედაქალაქსა და მის ყველა უბანში, არამედ გავიდეთ რეგიონებში და ქვეყნის საზღვრებს გარეთაც. ბაკურიანში ორ პროექტზე ვმუშაობთ: ერთია აპარტოტელი „კოხტა ბაკურიანი“, ხოლო მეორე აპარტოტელი და სასტუმრო „ბაკურიანი დიდველი“, რომელიც დიდველის საბაგიროსთან აშენდება. უახლოეს პერიოდში ახალი პროექტის დაწყებას კახეთის რეგიონშიც ვაპირებთ, სადაც სასტუმრო აშენდება. რიზორტის ტიპის სასტუმრო კომპლექსის პროექტზე მიმდინარეობს მუშაობა სიონშიც, სადაც აპარტამენტების მიმართულებითაც ვგეგმავთ განვითარებას. ხოლო ბათუმსა და ქობულეთში შეძენილი გვაქვს მიწის ნაკვეთები და უახლოეს პერიოდში ქობულეთში $100-მილიონიანი, ბათუმში კი $15-მილიონიანი პროექტის განხორციელებას ვფიქრობთ. კერძოდ, ქობულეთში იგეგმება აპარტამენტებისა და ასევე ხუთვარსკვლავიანი სასტუმროს აშენება, ხოლო ბათუმში – აპარტამენტების. ამ პროექტებიდან ზოგის მშენებლობა უკვე დაწყებულია, ზოგის მშენებლობას კი უახლოეს ერთ წელიწადში დავიწყებთ. ასე რომ, გეგმები საკმაოდ დიდი გვაქვს, პროექტები კი მასშტაბური.
როგორც ვხედავთ, პანდემიის მიუხედავად, პროექტების განხორციელება არ შეგიჩერებიათ, ეს კი ფინანსური რესურსების გარეშე შეუძლებელი იქნებოდა. რამდენად მნიშვნელოვანი იყო „თიბისის“ მხარდაჭერა?
„არქისთვის“„თიბისი“ მხოლოდ ბანკი არ არის, ის ჩვენი პარტნიორია. მოგეხსენებათ, 2020 წლის აპრილ-მაისის თვეებში ძალიან მძიმე მდგომარეობა იყო და სწორედ მაშინ მივმართეთ „თიბისის“. ეს ის პერიოდია, როდესაც სხვა ბანკებმა ბიზნესებს დამტკიცებული კრედიტები შეუმცირა, ხოლო „თიბისიმ“ თავიდან განიხილა კომპანიის თხოვნა კრედიტთან დაკავშირებით და სრულად დააკმაყოფილა. იმის მიუხედავად, რომ ეს თანხა ჩვენ არ დაგვჭირდა და არც აგვითვისებია, „თიბისისგან“ ისეთი გვერდში დგომა და პოზიტიური იმპულსი ვიგრძენით, რომ ეს არა მხოლოდ პირადად ჩემს, არამედ ჩვენი ბიზნესის განწყობებზეც დადებითაც აისახა. „არქი“ ამაყობს იმით, რომ „თიბისის“ სახით სანდო პარტნიორი შეიძინა, რაც ბიზნესისთვის უმნიშვნელოვანესია, მით უმეტეს – ასეთ კრიზისულ პერიოდში.
2019 წელთან შედარებით 2020 წელს გაყიდვებში ვარდნა გქონდათ და ეს ბუნებრივიც იყო, თუმცა 2021 წლიდან ბაზარი შედარებით გაჯანსაღდა. როგორია „არქის“ პირველი და მეორე კვარტალის შედეგები?
მინდა სიამაყით განვაცხადო, რომ 2020 წელი 2019 წელთან შედარებით, მცირედი ჩამორჩენით დავასრულეთ. იყო ძალიან ბევრი გამოწვევა, თუმცა, მიუხედავად ყველაფრისა, ჩვენ პანდემიურ მდგომარეობასთან ადაპტაცია შევძელით და მივაღწიეთ იმას, რომ მხოლოდ 7-8%-იანი კლება გვქონდა გაყიდვებში. მიგვაჩნია, რომ ეს ძალიან კარგი შედეგია, რითაც კმაყოფილები ვართ.
რაც შეეხება 2021 წელს, ბაზარი საგრძნობლად გამოცოცხლებულია, ზოგადად ქვეყნის ეკონომიკის ზრდის მაჩვენებელიც მნიშვნელოვნად გაუმჯობესებული. შესაბამისად, ჩვენი გაყიდვების 2021 წლის პირველი ორი კვარტალის მონაცემი 15%-ით მეტია 2019 წლის ანალოგიური პერიოდის მაჩვენებლებთან შედარებით. ჩვენ იმედიანად ვუყურებთ მომავალ პერიოდს და გვჯერა, რომ 2022 წელს გაცილებით უფრო მაღალი რიცხვები გვექნება.
„არქი“ მშენებლობაში ამჟამად იმპორტირებულ პროდუქციას იყენებს, თუმცა 15 მლნ ევროს ინვესტიციით ენერგოეფექტიანი და ცეცხლგამძლე სამშენებლო ბლოკის საწარმოებლად ქარხანა ააშენეთ. როდის ამუშავდება ის და რას შეცვლის ინდუსტრიისთვის?
წარმოება უკვე დავიწყეთ. ძალიან მიხარია, რომ, მიუხედავად კრიზისისა, ქარხნის მშენებლობა არ შეგვიჩერებია და ცოტა ხნის წინ მისი ამუშავებაც მოვახერხეთ. ქარხანა არის უნიკალური. ჩვენ სრულად გერმანული საწარმოო ხაზი შემოვიტანეთ. ჩვენ მიერ წარმოებულ სამშენებლო მასალას 5-ჯერ ნაკლები თბოგამტარობა აქვს, რაც იმას ნიშნავს, რომ ამ სამშენებლო მასალით აშენებული სახლები დაახლოებით 30-40%-ით ნაკლებ ენერგიას მოიხმარს.
აღსანიშნავია ისიც, რომ ეს არა მარტო „არქისთვის“, არამედ მთელი ქართული სამშენებლო ბაზრისთვის სერიოზული წინ გადადგმული ნაბიჯია. პირველ რიგში, იმიტომ, რომ ქარხანაში წარმოებული პროდუქციით შევძლებთ იმპორტირებული პროდუქციის ჩანაცვლებას, რაც ღირებულებას დაახლოებით 40%-ით შეამცირებს. გარდა ამისა, ეს მნიშვნელოვანია ქვეყნისთვისაც, ვინაიდან ხელს შეუწყობს ელექტროენერგიისა და გაზის მოხმარების საგრძნობლად შემცირებას. საბოლოოდ კი ვიტყვი, რომ ეს არის პროდუქცია, რომელსაც ექსპორტზეც გავიტანთ, რაც როგორც კომპანიას, ასევე ქვეყანას საექსპორტო ბაზრებზე გაფართოებასა და განვითარებაშიც დაეხმარება.
პანდემიის კრიზისიდან ბოლომდე ჯერ თითქმის ვერც ერთი ინდუსტრია ვერ გამოვიდა. რა გამოწვევებს ხედავთ სამშენებლო სექტორში?
რა თქმა უნდა, პანდემია ჯერ დასრულებული არ არის და ეს ძალიან სამწუხაროა. თუმცა დადებითი ტენდენციები შეინიშნება. ამაზე მეტყველებს ბოლო თვეების ეკონომიკური ზრდის მაჩვენებლებიც. ჩვენ იმედი გვაქვს, რომ ეს ტრენდი შენარჩუნდება და თუ ვაქცინაცია ჩვენს ქვეყანაში ეფექტიანად და დროულად ჩატარდა, რის საფუძველიც არსებობს, ეს მოგვცემს საშუალებას, რომ საქართველოს ეკონომიკა – როგორც სამშენებლო მიმართულებით, ასევე ზოგადად ეკონომიკური მდგომარეობა – უფრო სწრაფად აღდგეს. ამიტომ ამ ეტაპზე ჩვენი მოქალაქეების ვაქცინაციის პროცესში მაქსიმალური ჩართულობა ძალიან მნიშვნელოვანია. ვფიქრობ, სამშენებლო სექტორის ამჟამინდელი მთავარი გამოწვევაც სწორედ ამას უკავშირდება.
ფასებზეც მინდა გკითხოთ. მშენებლობების ფასი იზრდება, რა საფასო პოლიტიკას მიმართავთ როგორც დეველოპერი? რას უნდა ველოდოთ ამ კუთხით?
რა თქმა უნდა, პანდემიის შემდგომ წარმოების შემცირებამ და მოთხოვნის ზრდამ ძალიან დიდი გავლენა მოახდინა ფასების ზრდაზე, სამშენებლო მასალის ღირებულება დაახლოებით 30-35% არის გაზრდილი. ჩვენ ვცდილობთ, არ ავსახოთ ეს მაჩვენებელი უძრავი ქონების საბოლოო ფასში, თუმცა ჯადოქრები არ ვართ. სამწუხაროდ, უახლოეს პერიოდში ნებისმიერი დეველოპერი იძულებული იქნება, მინიმუმ 10-15% გაზარდოს რეალიზების ფასი, ვინაიდან, თუ სამშენებლო მასალებზე ამჟამინდელი ფასები შენარჩუნდა, ვერც ერთი კომპანია ვეღარ შეძლებს ოპერირების გაგრძელებას. ამიტომაც ვფიქრობ, რომ უძრავ ქონებაზეც ფასების ზრდა შეუქცევადი პროცესი იქნება.
როგორია საქართველოს დეველოპმენტის ბაზრის ზოგადი ტენდენციები?
გარდა იმისა, რომ ბევრი სახლი შენდება, მოთხოვნა კიდევ უფრო იზრდება. ქვეყანა ვითარდება, თბილისში, ერთ სულ მოსახლეზე დაახლოებით 20 კვადრატი საცხოვრებელი ფართი მოდის, რაც აღმოსავლეთ ევროპის მაჩვენებელს დაახლოებით 30%-ით ჩამორჩება. ვფიქრობთ, მომდევნო 7-8 წლის განმავლობაში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა კიდევ უფრო მზარდი იქნება მანამ, სანამ ჩვენი ქვეყანა აღმოსავლეთ ევროპის ეკონომიკური განვითარების დონეს არ მიაღწევს.
სამშენებლო საქმიანობის შესახებ კანონში შეტანილი ცვლილებების მიხედვით, 2022 წლის იანვრიდან შენობის ექსპლუატაციაში მიღების ახალი პირობა ამოქმედდება. რას ელოდებით ამ რეგულაციისგან?
რა თქმა უნდა, არც ერთი რეგულაცია არ არის ბიზნესისთვის კარგი, თუმცა დაურეგულირებელ ბაზარზე ბევრი ცუდი ტენდენციაც შეინიშნება მიუხედავად იმისა, რომ ეკონომიკა წინ მიდის. ალბათ სწორედ ახლა არის ის დრო, როცა რაღაც უნდა შეიცვალოს. ექსპლუატაციაში სახლების მიღებასთან დაკავშირებით ასეთი რეგულაცია საჭიროა, რათა მომხმარებლის ინტერესებსა და ბიზნესის განვითარებას შორის ბალანსი დაცული იყოს. ყველა მომხმარებელმა ბინა უნდა მიიღოს მაშინ, როდესაც ის უკვე ექსპლუატაციაში იქნება შესული და არა მანამდე. ამ რეგულაციისთვის მოსამზადებლად დეველოპერებს საკმარისი დრო აქვთ, ამიტომაც ამ კანონის მიღებას მივესალმები.
დაბოლოს, მთავრობა ოჯახებისთვის ახალი პროგრამის დაწყებას აანონსებს, რომლის ბიუჯეტი 300 მილიონზე მეტი ლარია. საუბარია სუბსიდირებაზე იმ ოჯახებისთვის, რომელთაც შვილი შეეძინებათ. ეკონომისტები ვარაუდობენ, რომ ამით მხოლოდ ზედა ფენის მოქალაქეები ისარგებლებენ. თქვენი მოსაზრება საინტერესო იქნება ამ ინიციატივაზე…
რა თქმა უნდა, კარგი ინიციატივაა. იმ ოჯახებისთვის, ვისაც ბავშვი შეეძინება და ვისთვისაც სუბსიდირება ამოქმედდება, ეს კარგი შეღავათია. დეველოპერული ბიზნესისთვის, ვფიქრობ, რომ ეს ინიციატივა „ბუსტერის“ როლს მაინცდამაინც ვერ ითამაშებს, თუმცა გაყიდვებში მცირედით დაეხმარება.
გიორგი დარჩიაშვილი
„თიბისის“ კორპორაციული და საინვესტიციო საბანკო ბიზნესის დირექტორის მოადგილე:
სამშენებლო და დეველოპერული მიმართულება „თიბისისთვის“ იყო და არის ერთ-ერთი პრიორიტეტი. ჩვენთვის მნიშვნელოვანია ამ სექტორის შეუფერხებლად განვითარება, განსაკუთრებით ახლა, როდესაც გამოწვევებით სავსე პერიოდის შემდეგ, კიდევ უფრო მნიშვნელოვანი – აღდგენის ეტაპი დადგა. სწორედ ამიტომ, ამ მიმართულებით არც ერთ ეტაპზე არ შეგვიჩერებია როგორც არსებული, ასევე ახალი პროექტების დაფინანსება.
ჩვენს პარტნიორ სამშენებლო კომპანიებთან ურთიერთობა ნდობაზე, სტაბილურ მხარდაჭერასა და მუდმივი განვითარების შესაძლებლობებზე დგას. ასეთი პარტნიორობის ერთ-ერთი ნათელი მაგალითია „არქი“. სწორედ ასეთი მნიშვნელოვანი კომპანიების მხარდაჭერის შედეგად, „თიბისი“ სამშენებლო და დეველოპერული სექტორის ბაზრის ლიდერია.
აღნიშნულ სექტორში მოწინავე პოზიცია, პირველ რიგში, ინდივიდუალური მიდგომის დამსახურებაა. „თიბისიში“, სხვა სექტორების მსგავსად, დეველოპერულ სექტორთანაც პროფესიონალების გამოცდილი გუნდი მუშაობს, რომლის წევრებიც სფეროს ექსპერტები არიან და ფინანსურ მხარდაჭერასთან ერთად, კვალიფიციური მრჩევლის ფუნქციასაც ითავსებენ. თითოეული კომპანიის საჭიროებებსა და შესაძლებლობებს ინდივიდუალურად განვიხილავთ და მათზე დაფუძნებით შესაბამის მომსახურებასა და პროდუქტებს ვთავაზობთ.
დეველოპერული სექტორის მიმართულებით, ჩვენი ჯამური ინვესტიცია 722 მილიონ ლარს შეადგენს. „თიბისიში“ დეველოპერული და უძრავი ქონების კომპანიების მხარდასაჭერად ერთიანი სისტემა შევქმენით, რომელიც გულისხმობს სრულ ჯაჭვს მშენებლობის დაფინანსებიდან, მონიტორინგიდან და კონსულტაციებიდან – გაყიდვებამდე, რაც იპოთეკურ ცენტრს, დაფინანსების ინსტრუმენტებსა და სხვადასხვა სახის შეთავაზებებს აერთიანებს.
ამასთანავე, ჩვენ და ჩვენი პარტნიორები, გადაწყვეტილებების მიღებისას, „თიბისი კაპიტალის“ კვლევებსა და პუბლიკაციებს ვეყრდნობით, რომელთა დახმარებითაც სისტემატურად ვეცნობით როგორც ბაზრის მიმდინარე ანალიზს, ასევე სამომავლო პროგნოზებს. მნიშვნელოვანია, რომ ჩვენი პარტნიორები ინფორმირებულები და მომზადებულები შეხვდნენ იმ ახალ შესაძლებლობებს, რასაც პოსტკრიზისული პერიოდი მოიტანს.
სირთულეებითა და გამოწვევებით სავსე პერიოდში, „თიბისი“ სტაბილურობასთან ასოცირდებოდა. ჩვენი ძირითადი გამოწვევა იყო, რომ ყველა კომპანიისთვის მათზე ინდივიდუალურად მორგებული პირობები შეგვეთავაზებინა. სამშენებლო და დეველოპერული პროექტების მიმართულებით, 2020 წელს 353 657 839 ლარის ინვესტიცია განვახორციელეთ.
ქვეყნის წინაშე არსებული გამოწვევების დაძლევის პროცესში გადამწყვეტი როლი ჰქონდა სახელმწიფო სტრუქტურებთან თანამშრომლობას. მთავრობასთან ერთად კოორდინირებულად ვმუშაობდით იმ საჭიროებების გამოსავლენად, რაც ქვეყნის წინაშე დადგა. ამის მაგალითია მთავრობასთან ერთად შემუშავებული ინიციატივა იპოთეკური სესხების სუბსიდირების შესახებ, რომლითაც დეველოპერული სექტორის ფუნქციონირებას შევუწყვეთ ხელი.
