„ფორსაით კაპიტალის“ გენერალურმა დირექტორმა, გია მორჩილაძემ კარიერის უდიდესი ნაწილი საბანკო და კერძო სექტორს მიუძღვნა, მიღებული გამოცდილება კი თანამოაზრეებთან ერთად დაფუძნებულ აქტივების მმართველ და საინვესტიციო კომპანიაში დააბანდა, რომელიც უძრავი ქონებით უზრუნველყოფის ორიგინალური ბიზნესმოდელით გამორჩეულ უკუგებას გვთავაზობს.
რას წარმოადგენს „ფორსაით კაპიტალი”? ეს არის აქტივების მმართველი კომპანია თუ მას სხვა განხრებიც აქვს?
„ფორსაით კაპიტალი” საინვესტიციო კომპანიაა, რომელიც საქართველოს ინვესტორებს ინვესტირების ახალ შესაძლებლობებს სთავაზობს. ჩვენი გამოცდილებით, საქართველოში ძირითადი საინვესტიციო ინსტრუმენტები საბანკო დეპოზიტები და საცხოვრებელი უძრავი ქონებაა, რომელსაც შემდეგ გაქირავებისთვის იყენებენ. ჩვენ ბაზარს განსხვავებულ საინვესტიციო ინსტრუმენტს ვთავაზობთ, ეს არის საინვესტიციო კომპანიის ერთეული, ანუ აქცია, რომლის მახასიათებლებიც არის მაღალი დაცულობა, რაც გამოიხატება იმაში, რომ საინვესტიციო კომპანიის მიერ განხორციელებული ყოველი ინვესტიცია კომერციული უძრავი ქონებით არის გამყარებული. მეორე – მას აქვს მაღალი უკუგება. ჩვენი მოლოდინით, ერთეულზე შემოსავალი წლიურად არანაკლებ 5% უნდა იყოს. და მესამე – ეს არის დივერსიფიცირებულობა.
პორტფელი დივერსიფიცირებულია, იმიტომ რომ ინვესტირება ხდება სხვადასხვა დარგის სხვადასხვა კომპანიაში, რომლებიც, რა თქმა უნდა, როგორც აღვნიშნე, კომერციული უძრავი ქონებით არის უზრუნველყოფილი. უნდა ვთქვა ისიც, რომ „ფორსაით კაპიტალი“ ეს არის მოქნილი დაფინანსების მსურველი ბიზნესებისა და ჭარბი რესურსების მქონე ინვესტორების დამაკავშირებელი პლატფორმა. თვითონ საინვესტიციო კომპანია საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ არის რეგისტრირებული და მისი ზედამხედველობით ოპერირებს.
საინვესტიციო კომპანიის ქართულ ბანკებთან პოზიციონირება და ეს ცნება კომპანიისა შემოდის მაშინ, როცა კაპიტალის ბაზარი საკმარისად ამოქოქილი არ არის. იმედია, ორივე ერთად განვითარდება.
საინტერესო მოსაზრებაა. ჩვენი საინვესტიციო კომპანიის პოლიტიკა, კონცეფცია არანაირ კონკურენციაში არ მოდის საბანკო სექტორთან. როგორც ფულადი რესურსების მოზიდვის, ისე მისი განთავსების ნაწილში საფინანსო ინსტრუმენტები და საინვესტიციო პოლიტიკა საბანკო სექტორის ინსტრუმენტებისაგან აბსოლუტურად განსხვავდება და თვისებრივად სულ სხვა ინსტრუმენტია, რომელიც მათ პოლიტიკაში არ შედის.
ეს იყო ერთ-ერთი მიზეზი, რამაც საინვესტიციო კომპანიის შექმნა გადაგაწყვეტინათ პარტნიორებთან ერთად თუ სხვა რაიმე განმაპირობებელი ფაქტორები იყო?
დაახლოებით 4-5 წლის წინ ფულადი რესურსების მოზიდვისა და განთავსების მიზნით საინვესტიციო კომპანიის რეგისტრაციას ვცდილობდით, ოღონდ უცხოეთის ერთ-ერთ ქვეყანაში. შემდეგ სხვადასხვა ობიექტური თუ სუბიექტური მიზეზის გამო პროცესი ვერ განხორციელდა, თუმცა შემდეგ…
ანალოგიურ ფორმატზე ფიქრობდით?
მსგავს ფორმატზე ვფიქრობდით. მაგრამ 2020-ში მიღებულმა კანონმა საინვესტიციო ფონდების შესახებ ბიძგი მოგვცა და დაგვეხმარა, რომ რეალურად განგვეხორციელებინა ჩვენი სურვილი ამ პროექტის შექმნასთან დაკავშირებით. 2020 წლის დეკემბერში დავიწყეთ სებ-თან ამ საკითხზე ურთიერთობა და თითქმის წელიწად-ნახევარი მოვუნდით კომპანიის რეგისტრაციას, რაც ძალიან საინტერესო პროცესი იყო.
ჩვენ შეგვიძლია თუ არა ამ გადმოსახედიდან „ფორსაით კაპიტალის“ კონკურენტულ უპირატესობებზე ვისაუბროთ? ერთი მხრივ, თქვენ რამდენიმე დაასახელეთ, მეორე მხრივ კი ბანკისგან გამიჯნეთ და ის ასევე უზრუნველყოფილია უძრავი ქონებით…
ჩვენ რამდენიმე მიმართულებით გვაქვს კონკურენტული უპირატესობა: პირველ რიგში, ჩვენი მთავარი ამოცანა ინვესტორების დაცულობაა, რასაც ჩვენი ინვესტიციის უძრავი ქონების უზრუნველყოფით ვაღწევთ. ეს არის ერთ-ერთი უმთავრესი და ეს ეხება თვითონ ბიზნესის კუთვნილ კონკრეტულ ლოკაციებსა და უძრავ ქონებებს, სადაც ბიზნესი ოპერირებს.
თავად ის ბიზნესი და კომერციული უძრავი ქონებით უზრუნველყოფა წარმოადგენს ერთ-ერთ უმთავრეს დაცულობას. კონკურენტული უპირატესობაა, რომ ჩვენ უფრო მაღალ უკუგებას ვთავაზობთ. ამას უზრუნველყოფს ის პროექტები, რომლებშიც ინვესტირებას ვახდენთ, მათი უკუგება უფრო მაღალია, ვიდრე საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში, ვიდრე საბანკო დეპოზიტებში ინვესტირება. და მესამე უპირატესობაა პორტფელის დივერსიფიცირებულობა.
და კიდევ, რაც მინდა აღვნიშნო, ეს არის გუნდი, რომელიც არის დამფუძნებელი თუ მმართველი გუნდი ამ კომპანიისა, მათი პროფესიონალიზმი, გამოცდილება, საქმისადმი ერთგულება და ცოდნა, რომელიც მათ საერთაშორისო თუ ადგილობრივ ბაზრებზე შეიძინეს.
მათზეც მინდა, გკითხოთ. გუნდის წევრ პარტნიორებზე, ვისთან ერთადაც იდეას უტრიალებდით.
გულწრფელად ვთვლი, რომ ბიზნესში ყველაზე დიდი ღირებულება ადამიანები არიან. დამფუძნებლები არიან არჩილ მელიქაძე და გიორგი გოგოჭური. არჩილი არის ამერიკული განათლების მქონე ფინანსისტი, რომელსაც, ვფიქრობ, თქვენ იცნობთ კიდეც. მას ძალიან დიდი გამოცდილება აქვს როგორც საერთაშორისო, ისე ადგილობრივ საფინანსო და საინვესტიციო ორგანიზაციებში მუშაობისა. რაც შეეხება გიორგი გოგოჭურს, გიორგი არის ბიზნესმენი, რომელსაც წარმატებული პროექტების განხორციელების დიდი გამოცდილება აქვს და ამავდროულად მას აქვს საოცარი უნარი საინტერესო, მოგებიანი და წარმატებული პროექტების აღმოჩენისა. რაც შეეხება მმართველ გუნდს, რომელიც ჩვენთან ერთად მუშაობს, ის დაკომპლექტებულია გამოცდილი იურისტებით, ფინანსისტებითა და საინვესტიციო ანალიტიკოსებით.
თქვენთან შესახვედრად რომ ვემზადებოდი, ვებგვერდზე აღმოვაჩინე ჩემთვის კარგად ნაცნობი ადამიანები. მათგან ერთ-ერთი, ვანო ვახტანგიშვილი სებ-ის ვიცე-პრეზიდენტიც იყო.
ვანო ვახტანგიშვილი არის სამეთვალყურეო საბჭოს წევრი. ორგანიზაციაში კანონის შესაბამისად შექმნილია სამეთვალყურეო საბჭო. ეს არის საინვესტიციო ფონდების შესახებ კანონის მოთხოვნა. საბჭოს თავმჯდომარეა ლევან დიასამიძე. ლევანი წლების მანძილზე ერთ- -ერთი კომერციული ბანკის მაღალ მენეჯერულ პოზიციას იკავებდა და ბატონი ვანო ვახტანგიშვილი, რომელიც ათეული წლები საქართველოს საბანკო სექტორში მოღვაწეობდა და 15 წლის წინ 7-წლიანი ვადით საქართველოს ეროვნული ბანკის ვიცე-პრეზიდენტი იყო.
როგორ განისაზღვრება საინვესტიციო პოლიტიკა?
ძალიან დიდი შრომა გავწიეთ საინვესტიციო დოკუმენტის შექმნაზე, რასაც კანონიც გვავალდებულებდა და უნდა ითქვას, რომ ეს დოკუმენტი ჩვენ, დამფუძნებლებმა, შევქმენით. შემდეგ ეს დოკუმენტი საბჭოს მიერ იყო დამტკიცებული და ამის შემდეგ რეგისტრაციის გავლისას ეროვნული ბანკის შესაბამის დეპარტამენტთან შეთანხმდა და მათ მიერ დამტკიცდა.
მარეგულირებლისა და ჩვენი ხედვა არის, რომ ეს არის სასრული ფონდი. დივიდენდები ინვესტორებს ყოველკვარტალურად ერიცხებათ, ხოლო ძირითადი კაპიტალი ვადის ბოლოს უბრუნდებათ.
და მთელი ამ დროის განმავლობაში ეს ყველაფერი უძრავი ქონებითაა უზრუნველყოფილი. რა უძრავ ქონებაზეა საუბარი?
ეს არის კომერციული უძრავი ქონება, რომელშიც და სადაც ფუნქციონირებს ესა თუ ის ბიზნესი, ჩვენი სამიზნე კომპანია, სადაც ჩვენ ინვესტირებას ვახდენთ. ეს კომერციული უძრავი ქონება და მისი შეფასება ინვესტიციის გადაწყვეტილების მიღების უმთავრეს დეტალს წარმოადგენს. აქ ჩვენს კომპანიას ყველგან აქვს და ექნება პირველადი იპოთეკა, პირველადი უზრუნველყოფა უძრავი ქონებისა და, შესაბამისად, ეს წარმოადგენს ძალიან მნიშვნელოვან დეტალს ჩვენი კომპანიისა და მისი ინვესტორებისათვის.
კონკურენტული განაკვეთების მიღმა, მიგაჩნიათ, რომ უძრავი ქონება იქნება მთავარი კონკურენტული უპირატესობა ბაზრისთვის?
ნამდვილად ასეა, ეს არის ქვაკუთხედი, იმიტომ რომ თქვენ ბაზარზე ნამდვილად ვერ ნახავთ უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ საინვესტიციო ინსტრუმენტებს თან ასეთი მაღალი პროცენტით, რომელიც შეუდარებლად მაღალია, ვიდრე დეპოზიტები. ეს ნამდვილად მნიშვნელოვანი დეტალია ჩვენი ბიზნესისთვის. ჩვენ ინვესტირების დროს საოპერაციო რისკებს არ ვიღებთ. ჩვენი ინვესტიცია მიმართულია ძირითადად მხოლოდ ქონებისაკენ, რომელიც უმეტეს შემთხვევაში მოიცავს უძრავ ქონებას. თუმცა აქვე მინდა მოვიყვანო მაგალითი ერთი ჩვენი პროექტისა, სადაც ინვესტირებას ვაკეთებთ.
ეს არის სამედიცინო დარგის კომპანია, რომელიც ფლობს უძრავ ქონებას და ამავდროულად იქვე ოპერირებს საერთაშორისო დონის კლინიკა, მისი საოპერაციო კომპანია. ჩვენი ინვესტირება მიმართული იქნება ამ უძრავი ქონების მფლობელი კომპანიისკენ ამ კომპონენტში და არამხოლოდ – ჩვენი ინვესტიციით ასევე შეძენილი იქნება დამატებით თანამედროვე დანადგარები, რომელთაც საოპერაციო კომპანია გამოიყენებს, რათა წარმატებულად იფუნქციონიროს. ეს მოდელი ყველას აწყობს, რადგან საოპერაციო კომპანია გამოათავისუფლებს თავის რესურსებს განვითარებისათვის და უკეთესი სერვისის მიწოდებისთვის და ჩვენ, ინვესტორებს, გაგვინაწილებს საიჯარო გადასახადს როგორც დანადგარის ღირებულებისათვის, ასევე ქონების ღირებულებისათვის და ასეა ყველა შემთხვევაში. უმეტეს შემთხვევაში ჩვენ უძრავ ქონებაში ვახდენთ ინვესტირებას, თუმცა ზოგჯერ შესაძლოა, ნაწილობრივ ეს მოძრავი ქონებაც იყოს – ძირითადი ნაწილი იმ ბიზნესისა, რომელიც იქ ოპერირებს. მაგრამ რაშიც ყოველკვარტალურად საიჯარო გადასახადს მივიღებთ.
ძალიან საინტერესო მოდელია და მახარებს, რომ ჯერ კიდევ ჩანასახოვან მდგომარეობაში მყოფ კაპიტალის ბაზარზე პირველი ყლორტები ჩანს ისეთი ბიზნესმოდელისა, რომელიც ალტერნატივებს აჩენს.
მე თვითონ მქონდა მაგალითი, როცა ერთერთ ბანკში ჩემი დეპოზიტის გასაგრძელებლად მივედი და უცხოურ ვალუტაში 1%–ზე დაბალი განაკვეთი შემომთავაზეს, ეს არ იყო დიდი ხნის წინ, აღვშფოთდი და მაშინ მივხვდი, რამხელა შესაძლებლობაა ბაზარზე, ამიტომაც დავიწყეთ ეს ბიზნესი. ჩვენ ვხედავთ, რომ სადეპოზიტო განაკვეთები ძალიან დაბალია და რაც შეეხება საცხოვრებელ უძრავ ქონებას, აქ წარმატებული გაქირავების კოეფიციენტი არ არის მაღალი – აქვს მოვლის ხარჯები, შენახვის ხარჯები, რასაც დრო სჭირდება. ასე რომ, ჩვენი პროდუქტი საინვესტიციო კომპანიის ერთეული უზრუნველყოფილი უძრავი ქონებით კონკურენტუნარიანია და უკეთესი სხვა არსებულ შესაძლებლობებთან შედარებით.
