მშენებლობისა და უძრავის ქონების სექტორს ეკონომიკაში წამყვანი როლის თამაში შეუძლია, განსაკუთრებით – განვითარებად ქვეყნებში, სადაც ასაშენებელი ჯერ კიდევ ბევრია. ამ სექტორში ბუმს შეუძლია ქვეყნის ეკონომიკური ბუმი გამოიწვიოს და პირიქით, როდესაც ქვეყანაში სწრაფი ეკონომიკური ზრდაა, მშენებლობისა და უძრავი ქონების სექტორიც სწრაფად იზრდება. მასზე მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული საბანკო სექტორი (იპოთეკური სესხების გამო), როგორც კრედიტებზე მოთხოვნის მნიშვნელოვან წყაროზე.

სამშენებლო და უძრავის ქონების სექტორის ეკონომიკა და ზრდა

საქართველოში მშენებლობა და უძრავი ქონების ოპერაციები ეკონომიკის ყველაზე მსხვილი სექტორია. 2024 წელს ამ სექტორში შექმნილმა დამატებულმა ღირებულებამ 14.6 მლრდ ლარს მიაღწია და საქართველოს ეკონომიკის (მთლიანი შიდა პროდუქტის – მშპ) 18.3% შეადგინა. 2023 წელს ეს მაჩვენებელი 18.2% იყო. 14.6 მლრდ ლარიდან 6.7 მლრდ მშენებლობაზე მოდის, ხოლო 7.9 მლრდ – უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ საქმიანობებზე (ქირა, გირაო, იჯარა, ვაჭრობა და ა.შ.). 

2025 წლის პირველ კვარტალში სექტორში შექმნილმა დამატებულმა ღირებულებამ 3.3 მლრდ ლარი შეადგინა, რაც 305 მლნ ლარით მეტია 2024 წლის პირველი კვარტალის მაჩვენებელზე.

2015-2017 წლებში საქართველოს ეკონომიკა საშუალოდ წლიურად 4%-ით იზრდებოდა, როცა ამავე პერიოდში მშენებლობისა და უძრავი ქონების სექტორის საშუალო წლიური ზრდა 9.1% იყო. 2018 წელს სამშენებლო სექტორში 0.03% კლება დაფიქსირდა, რაც გამკაცრებულმა სამშენებლო და საბანკო რეგულაციებმა გამოიწვია. 2020-2021 წლებში მშენებლობისა და უძრავი ქონების სექტორში 8%-იანი ვარდნა იყო. მიუხედავად იმისა, რომ პანდემიის წლებში მთავრობა მშენებლობის სექტორს ასუბსიდირებდა, მაინც მნიშვნელოვანი ვარდნა დაფიქსირდა. პოსტპანდემიურ პერიოდში სექტორმა ზრდა დაიწყო, 2022-ში 2.5%-ით გაიზარდა, 2023 წელს – 4.6%-ით, ხოლო 2024 წელს – 7%-ით. ზრდას უკრაინა-რუსეთის ომმაც შეუწყო ხელი, იმიგრანტებმა საცხოვრებელ სახლებზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გაზარდეს.

2025 წლის პირველ კვარტალში, 2024 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით, მშენებლობისა და უძრავი ქონების სექტორი 9.7%-ით გაიზარდა. მათ შორის, მშენებლობის 4.5%-ით, ხოლო უძრავი ქონების 13%-ით.

2014-2018 წლებში მშენებლობის სექტორი მნიშვნელოვნად ფინანსდებოდა პირდაპირი უცხოური ინვესტიციებით. 2019 წლიდან უფრო მეტად შიდა ინვესტირებასა და დაკრედიტებაზე გახდა დამოკიდებული. გაიზარდა მთავრობის ინვესტიციები, რომლებიც ინფრასტრუქტურასა და სხვადასხვა კატეგორიის საჯარო მოხელეების სახლების მშენებლობაზეა მიმართული. მაგალითად, 2018 წელს მთავრობამ ინფრასტრუქტურის მშენებლობაზე 3 მლრდ ლარი დახარჯა, 2024 წელს კი – 6.6 მლრდ ლარი. 2022-2024 წლებში სამშენებლო სექტორში მოზიდული პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების საშუალო წლიური დონე 46 მლნ დოლარი იყო. 

განსხვავებული სიტუაციაა უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ საქმიანობებში, სადაც ბოლო წლებშიც მაღალია პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების დონე. 2022-2024 წლებში წლიურად საშუალოდ 212 მლნ დოლარის პირდაპირი ინვესტიცია შემოდიოდა. უძრავი ქონება უცხოური ინვესტიციების მიხედვით 3 უმსხვილეს სექტორში ხვდება.

2025 წლის პირველ კვარტალში სამშენებლო სექტორში პირდაპირმა ინვესტიციებმა 20 მლნ დოლარი შეადგინა, უძრავი ქონების სექტორში კი ინვესტიციები 6 მლნ დოლარი. ორივე სექტორის ჯამში ზრდა 11 მლნ დოლარია, რაც დაბალი მაჩვენებელია.

2016-2023 წლებში საქართველოში მშენებლობაში ყველაზე მეტი უცხოური ინვესტიცია თურქეთიდან შემოვიდა – 327 მლნ დოლარის. შემდეგ მოდის რუსეთი 75 მლნ დოლარით და ესტონეთი 63 მლნ დოლარით. ამავე წლებში, უძრავი ქონებით ოპერაციების სექტორში ყველაზე მეტი ინვესტიცია ესპანეთიდან შემოვიდა – 166 მლნ დოლარი. შემდეგ მოდის რუსეთი 161 მლნ დოლარით და აშშ 92 მლნ დოლარით.

სამშენებლო ნებართვები

მშენებლობის დარგის ტენდენციებზე მნიშვნელოვნად მიანიშნებს გაცემული სამშენებლო ნებართვები. ბოლო 10 წელიწადში, 2015 წლიდან 2024 წლის ჩათვლით, საქართველოში 75 მლნ კვ. მეტრის სამშენებლო ფართობზე გაიცა მშენებლობის ნებართვა. წლიურად, საშუალოდ 7.5 მლნ კვ. მეტრზე გაიცემოდა. ყველაზე მეტ ფართობზე – 12 მლნ კვ. მეტრზე 2024 წელს გაიცა. 2023 წელთან შედარებით 2024 წელს 2.6 მლნ კვ. მეტრით მეტ ფარდობზე გაიცა სამშენებლო ნებართვა.

2025 წლის პირველ კვარტალში 2.6 მლნ კვ. მეტრზე გაიცა სამშენებლო ნებართვა, რაც 2024 წლის პირველი კვარტალის მაჩვენებელს 12%-ით აღემატება. სამშენებლო ნებართვების ზრდა ნიშნავს, რომ მომავალში მშენებლობების მოცულობა მოიმატებს.

2015-2024 წლებში გაცემული ნებართვების ჯამური სამშენებლო ფართობის 55% თბილისზე მოდის, ხოლო 22% – აჭარაზე. ანუ რაც საქართველოში შენობები შენდება, მათი ჯამური ფართობის 77% თბილისი და აჭარაა, ხოლო 23% დანარჩენ 9 რეგიონზე ნაწილდება. 2021-2024 წლებში თბილისის წილი კიდევ უფრო გაიზარდა და წლიურად საშუალოდ 64%-ია, როცა 2015-2020 წლებში 47% იყო. 2025 წლის პირველ კვარტალში თბილისის წილი 50%-ია.

2024 წელს გაცემული ნებართვების სამშენებლო ფართობის 73%-ის დანიშნულება საცხოვრებელი სახლების მშენებლობაა (ცალკე თბილისში 81%-ია). 9% მოდის სამრეწველო და სასაწყობო შენობებზე, 6% – სავაჭრო ობიექტებზე და 5% – სასტუმროებზე. 2025 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი სახლების წილი 81%-ია, თბილისში კი ეს მაჩვენებელი 88%-ია.

უძრავი ქონების ფასები და მშენებლობის დანახარჯები

დროთა განმავლობაში უძრავი ქონება ძვირდება. გაძვირებას ორი ფაქტორი განაპირობებს: მოთხოვნის ზრდა და მშენებლობის ხარჯების ზრდა. საქსტატი 2021 წლიდან აქვეყნებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსს, რომლის მიხედვით, 2024 წელს საქართველოში საცხოვრებელი სახლები საშუალოდ 54%-ით მეტი ღირდა, ვიდრე 2020 წელს. 2024 წელს 2023 წელთან შედარებით 10.4%-ით გაძვირდა.

2025 წლის პირველ კვარტალს თუ შევადარებთ 2024 წლის პირველ კვარტალს, ზრდა 11.5%-ია. ცალკე აღებულ თბილისის უბნებში ფასები საშუალოდ 17%-ით არის გაზრდილი. ყველაზე მეტად – 28%-ით ჩუღურეთში გაძვირდა, ხოლო ყველაზე ნაკლებად – 11%-ით კრწანისში. 21%-ით გაძვირდა ვაკეში და მთაწმინდაზე.

2022 წლის მარტიდან საქსტატი აქვეყნებს მშენებლობის ღირებულების ინდექსს, რომელიც სამშენებლო მასალების ფასებთან ერთად, ხელფასებს, ლოგისტიკას და სხვა ხარჯებს მოიცავს. 2024 წლის დეკემბერში, 2023 წლის დეკემბერთან შედარებით, მშენებლობის ღირებულება 4.7%-ით გაიზარდა. ყველაზე მეტად – 20%-ით ხელფასები გაიზარდა, 3%-ით გაიზარდა სამშენებლო მასალების ფასები. 

2025 წლის იანვარ-აპრილში მშენებლობის ღირებულება არ შეცვლილა. 2022 წლის დასაწყისთან შედარებით კი მშენებლობის ღირებულება 23%-ით არის გაზრდილი. ეს ტენდენცია გასაყიდი ფასების ზრდის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია. 

2015-2023 წლებში სამშენებლო სექტორში დასაქმებულთა ხელფასი საშუალოდ 38%-ით მეტი იყო საქართველოში არსებულ საშუალო ხელფასთან შედარებით. 2025 წლის პირველ კვარტალში სამშენებლო სექტორში არსებული საშუალო თვიური ხელფასი (დაბეგვრამდე) 2,909 ლარი იყო, რაც ამავე პერიოდში საქართველოში არსებულ საშუალო ხელფასზე 34%-ით მეტი იყო. ბოლო 5 წელიწადში მშენებლობაში საშუალო თვიური ხელფასი 71%-ით გაიზარდა.

რომ შევაჯამოთ, სამშენებლო და უძრავი ქონებით საქმიანობების სექტორში ასეთი სურათია: დარგი მზარდია, სულ უფრო მეტ ფართობზე გაიცემა სამშენებლო ნებართვებიც, თუმცა, ამავე დროს, მშენებლობის ღირებულება იზრდება. გაზრდილი ხარჯების პირობებში, გაყიდვების ზრდას მოთხოვნის ზრდა სჭირდება (ფასის კლების რესურსი მინიმალურია). მოთხოვნა, თავის მხრივ, კომპლექსურია და მრავალ ფაქტორზეა დამოკიდებული (მაგალითად, ეკონომიკის ზრდა, მიგრაცია, სესხის საპროცენტო განაკვეთები, პოლიტიკური და ეკონომიკური სტაბილურობა და ა.შ.). შესაბამისად, რთულია იმის პროგნოზირება, თუ რა დონეზე შენარჩუნდება მომავალში მოთხოვნა.

ბესო ნამჩავაძე

ბესო ნამჩავაძეს აქვს 12-წლიანი სამუშაო გამოცდილება ეკონომიკაში, სახელმწიფო ფინანსების მენეჯმენტსა და კვლევებში.  ის საერთაშორისო გამჭვირვალობა - საქართველოს უფროსი ანალიტიკოსია. კითხულობს ლექციებს თბილისის თავისუფალ უნივერსიტეტში.