„აპარტ დეველოპმენტი“ საქართველოს დეველოპერული ბაზრის ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფად მზარდი წარმომადგენელია. 2019 წელს შექმნილ კომპანიას უკვე მესამე კატეგორიის საწარმოს სტატუსი აქვს, მომავალი წლისთვის კი მეორე კატეგორიაში დაწინაურებას გეგმავს. კომპანიამ მუშაობა ორი წლის წინ, 2,500 კვადრატული მეტრის სამშენებლო ფართით დაიწყო, ახლა კი ეს მაჩვენებელი 15,000 კვადრატულ მეტრს სცდება. გუნდში სწრაფ ზრდას პირველ გაბედულ ნაბიჯს – ძველ თბილისში მასშტაბური პროექტის დაწყებას უკავშირებენ. საუბარია Old City Panoramaზე, რომელიც ძველი უბნების განახლებას ითვალისწინებს. ჩვენ „აპარტ დეველოპმენტის“ დამფუძნებელს, ბექა ხოფერიას ვესაუბრეთ, რომელმაც კომპანიას საფუძვლად დეველოპმენტსა და მენეჯმენტში საკუთარი გამოცდილება დაუდო.
„აპარტ დეველოპმენტი“ ორი წლის წინ დაარსდა, მაშინ როდესაც დეველოპერული ბაზარი უკვე საკმაოდ გაჯერებული იყო. ასევე გასათვალისწინებელია, რომ დაარსებიდან მალევე პანდემიაც დაიწყო. მიუხედავად ამისა, მაინც მოახერხეთ ზრდა. როგორ?
ძველი თბილისის პროექტი, რომელზეც ახლა ვმუშაობთ, საინტერესო კონცეფციით გამოირჩევა, რომლის ანალოგიც ცოტაა დღეს ქართულ ბაზარზე, შესაბამისად, ალბათ სწორედ ეს არის წარმატების მთავარი კვანძი. ხარისხობრივად პრემიუმ-კლასის მულტიფუნქციური კომპლექსი მოთხოვნადი აღმოჩნდა, რამაც ჩვენი მხრიდან დამატებით ახალი, მსგავსი ტიპის მშენებლობების დაწყება განაპირობა. მათ შორის ბუხაიძის ქუჩაზე ძველი შენობების განახლების პროექტი და სხვა.
რაც შეეხება პანდემიის პერიოდს, ბევრი კომპანიისთვის ამ გამოწვევასთან გამკლავება მართლაც რთული აღმოჩნდა – ზოგმა საერთოდ შეწყვიტა ფუნქციონირება და დასაქმებული თანამშრომლები სახლში გაუშვა, ჩვენ კი, საბედნიეროდ, აღმოგვაჩნდა იმის მატერიალური რესურსი, რომ კიდევ უფრო მეტი ადამიანი დაგვესაქმებინა როგორც მშენებლობაზე, ასევე ადმინისტრაციაში, რამაც, ცხადია, გაგვაძლიერა, შეკრა გუნდი, რომელიც მუდმივად მხარში უდგას ერთმანეთს და ესმის ერთმანეთის მაჯისცემა – როდის სჭირდება კომპანიას თანამშრომლის მხარდაჭერა და როდის – ცალკეულ თანამშრომელს კომპანიის დახმარება.
როგორც უკვე ვახსენეთ, თქვენ საპასუხისმგებლო პროექტი Old City Panorama წამოიწყეთ, რომელიც ძველ თბილისში სხვადასხვა ავარიული ტიპის სახლების ახლით ჩანაცვლებას, გამყარებას და ფასადების შეკეთებას მოიცავს. როგორ მიმდინარეობს პროცესი და რა გამოწვევების წინაშე დგახართ?
ზოგადად, უნდა აღინიშნოს, რომ ძველ თბილისში ახალი მშენებლობის ნებართვის აღება თბილისის მერიისგან საკმაოდ რთულია, რადგან აკრძალულია მაღალსართულიანი კორპუსები, ასევე დემონტაჟისას გასათვალისწინებელია, რომ აქ მდებარე უმეტესი შენობა ისტორიული ძეგლია. შესაბამისად, ბევრ კომპანიას შემცირებული მოგების გათვლით მშენებლობის დაწყება უბრალოდ არ უღირს და მოთხოვნებსაც ვერ აკმაყოფილებენ. ჩვენთვის კი ეს გარკვეული სოციალური და მოქალაქეობრივი პასუხისმგებლობაა, რომ ულამაზესი, თუმცა ავარიული შენობები გავამაგროთ, მიუხედავად იმისა, რომ ფინანსურად შესაძლოა სხვა უბანში მშენებლობა უფრო ხელსაყრელი ყოფილიყო. გამოწვევები ყოველ ნაბიჯზე გვხვდება – მაგალითად, ჩუღურეთის რაიონში უამრავი გრუნტის წყალი და კლდოვანი ფერდობია, რისი მაღალი ხარისხით გამაგრებას და იზოლირებას საკმაოდ დიდი ფინანსური რესურსი და სპეციალურად მოწვეული პროფესიონალების ჩართვა დასჭირდა. ასევე ძალიან საფრთხილოა არქიტექტურული თვალსაზრისით ძველ თბილისში თანამედროვე შენობის დამკვირდება, რაზეც ჩვენი ძალიან გამოცდილი არქიტექტორები, დადუნა შათაშვილი და ნიკა ჩხეიძე მუშაობენ. მუდმივად გავდივართ კონსულტაციას შენობის ვიზუალთან დაკავშირებით თბილისის მერიის კულტურული მემკვიდრეობის საბჭოსთან.
საბოლოო ჯამში, დანამდვილებით ვიცი, რომ ამდენი შრომის, ფიქრისა და ფინანსების შედეგად შექმნილი პროექტი აუცილებლად გაამართლებს და ქალაქის გულში საპატიო ადგილს დაიმკვიდრებს.
აქვე გკითხავთ თბილისისთვის ერთ-ერთ ყველაზე პრობლემურ საკითხზე… როგორ წარმოგიდგენიათ ამ ქალაქის ურბანული განვითარება?
ქალაქის ურბანული განვითარება იმდენად მასშტაბური თემაა, ამ ეტაპზე მირჩევნია, იმ ვიწრო მიმართულებაზე ვისაუბრო, რასაც ჩემს გუნდთან და არქიტექტორებთან ერთად შევეჭიდეთ. ძველი თბილისის ერთ-ერთ პატარა უბანში ვოპერირებთ და აქაც დიდი სიფრთხილით ვეკიდებით ყველა წვრილმან დეტალს, რათა ძველი და თანამედროვე არქიტექტურის ორგანული შერწყმა მოხდეს.
ჩემთვის, როგორც თბილისელისთვის, ძალიან მნიშვნელოვანი და სენსიტიურია ქალაქის იმ ხიბლის შენარჩუნება, რაც ბავშვობიდან მომწონს და მიყვარს. სწორედ ამიტომ, ჩვენი პროექტების ფასადებზე გათვალისწინებულია ძველი თბილისური აივნების ფრაგმენტები, ქართული აგურის ხიბლი და ა.შ.
ისევ ძველი თბილისის მიმართულებით რომ ვისაუბროთ, მნიშვნელოვანია, რომ ამ ვიწრო და პატარა ქუჩებში სატრანსპორტო სქემების დაგეგმარება სწორად მოხდეს. ასევე შენარჩუნდეს მულტიკულტურალიზმი, როცა ქალაქის გულში სხვადასხვა ეროვნების ოჯახები ერთად ცხოვრობდნენ და ერთმანეთის ტრადიციებს პატივს სცემდნენ. მიხარია, რომ ჩვენს კომპლექსში ამის პერსპექტივა დიდია, რადგან გვყავს როგორც ქართველი, ასევე სხვადასხვა ეროვნების მცხოვრებლები, ვისაც ჩვენი ქალაქი უყვარს.
ბოლო წლებში თბილისში გაცემული ნებართვების დაახლოებით 71% საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოდის. თქვენი აზრით, სადამდე შეიძლება ველოდოთ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ზრდას დედაქალაქში?
არ მინდა პოლიტიკური რაკურსით შევხედო ამ პროცესს, თუმცა ცხადია, ალბათ თავის დროზე მეტი ყურადღება და სიმკაცრე, გარკვეული ნორმატივების დაცვა რომ მოეთხოვა იმ ორგანოს და პირებს, ვინც შედარებით მარტივად გასცემდა მშენებლობის ნებართვებს, ალბათ დღეს ისეთი ,,ბეტონის ქალაქი“ არ გვექნებოდა, როგორიც სამწუხარო რეალობით მივიღეთ. თუმცა ვხედავ და მიხარია, რომ ქალაქის ურბანული განვითარების სწორი ხედვა ნელ-ნელა ყალიბდება და მკვიდრდება. მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენ საქმე გვირთულდება ამ კუთხით, მოქალაქეობრივი თვალსაზრისით, მივესალმები ქალაქის არქიტექტურული სამსახურის გამკაცრებულ მოთხოვნებს მშენებლების მიმართ, რაც მაიმედებს, რომ ქალაქს თავისი ძველებური ხიბლი შეუნარჩუნდება და არც ახალი, სწორად დაგეგმილი არქიტექტურული პროექტები იქნება ამოვარდნილი სივრციდან. შესაბამისად, თუკი სწორად მოხდება ამ მიმართულების დაგეგმვა, ბაზარიც გაიზრდება და მშენებლობის ხარისხიც აიწევს, რასაც მივესალმებით.
როგორ აისახება თქვენ მიერ შეთავაზებული უძრავი ქონების ფასებზე ლარის გაუფასურება და ამას მიბმული სამშენებლო მასალების ფასების ზრდა?
ლარის კურსის ცვალებადობამ და ფასების რადიკალურმა ზრდამ მართლაც ძალიან დაარტყა უძრავი ქონების ბიზნესს, თუმცა გამომდინარე იქიდან, რომ ჩვენ ისედაც უმაღლესი ხარისხის მასალებით ვმუშაობთ, თან თავად ვართ მშენებლები, ეს გათვლა ფასთწარმოქმნის პროცესშივე გათვალისწინებული გვქონდა. ამიტომ ჩვენ ბინის ფასები, მომატებული ხარჯის გამო, არ გაგვიზრდია, მაგრამ მესმის იმ დეველოპერების, ვინც სხვაზეა დამოკიდებული და იძულებულია, ხარჯები გაზრდილი ფასებით დაარეგულიროს.
რამდენად საჭიროა ამ პროცესში სუბსიდირება? მენაშენეთა ასოციაციის ხელმძღვანელი მიიჩნევს, რომ სუბსიდირების პროგრამა უნდა გაგრძელდეს, ვინაიდან ეს დეველოპერული ბიზნესისთვის ამ ეტაპზე სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანია. თქვენ რას ფიქრობთ?
სუბსიდირების პროექტი სახელმწიფომ ძალიან საჭირო დროს წამოიწყო და ამით პანდემიის გამო ისედაც არეული ბაზარი მეტ-ნაკლებად დაასტაბილურა. გარკვეული პერიოდის შემდეგ, როცა პროექტი დასრულდა, დეველოპერებმა თავად დავაფინანსეთ საბანკო სექტორი ამ კუთხით და იპოთეკურ სესხებზე სუბსიდირებას მობინადრეებს ჩვენ ვუკეთებდით, მაგრამ, როგორც ზემოთ ვახსენეთ, მშენებლობის ხარჯები იმდენად გაძვირებულია, რომ თუკი პროექტი სახელმწიფოს დაფინანსებით კვლავ გაგრძელდება, ეს ორივე მხარეს დაეხმარება.
Colliers-ის უძრავი ქონების მიმოხილვის მიხედვით, 2021 წლის ოქტომბერში ახალაშენებული ბინების ეკონომ-სეგმენტი 2019 წლის მაჩვენებელთან შედარებით 16%-ით შემცირდა, მედიუმ-სეგმენტი 8%-ით გაიზარდა, ხოლო პრემიუმ-სეგმენტის მაჩვენებელმა 2019 წელთან შედარებით 27%-იანი კლება განიცადა. რა მოლოდინი გაქვთ ამ კუთხით 2022-სგან?
2020-2021 წელი ალბათ ბიზნესის ყველა სექტორმა მოგება-ზარალის ზღვარზე გაიარა და მხოლოდ სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანმა, სტრატეგიულმა ბიზნესსუბიექტებმა გადაარჩინა ქვეყნის ეკონომიკა, რითაც ვერ დავიკვეხნით სამშენებლო დეველოპერები. მიუხედავად იმისა, გვქონდა თუ არა ჩვენ მშენებლობის გაგრძელების ფინანსური რესურსი, მოსახლეობის მხრიდან კაპიტალდაბანდების შიში იყო, რაც, ცხადია, გაყიდვების მაჩვენებელზე აისახა. თუმცა, გამომდინარე იქიდან, რომ ჩვენი რეზიდენტების უმეტესობა უცხოელები არიან, მათ პირიქით, ისეთი პატარა და ტურისტულად მიმზიდველი ქვეყნების ძებნა დაიწყეს, სადაც ინვესტირების პერსპექტივა მაღალია და, შესაბამისად, უძრავ ქონებაში თანხა აქ დააბანდეს. ამიტომ ვფიქრობ, რომ ეს ტენდენცია მომდევნო წელსაც შენარჩუნდება, რაც ძალიან კარგია ქვეყნის ეკონომიკისთვის.
თბილისის შემდეგ დეველოპერული ბაზრის ყველაზე დიდი წილი ბათუმზე მოდის. ხედავთ თუ არა სხვა ქალაქებშიც პერსპექტივას და გეგმავთ თუ არა პროექტებს დედაქალაქის გარეთ?
დიახ, ვგეგმავთ და განვიხილავთ კიდეც შავი ზღვის სანაპიროზე საინტერესო პროექტებს, თუმცა იქაც, კონკრეტულად კი ბათუმში, ძალიან გაჯერებულია სამშენებლო ბაზარი და ვფიქრობთ, თუკი ხელს მოვკიდებთ რაიმე პროექტს, ისიც არსებული კომპლექსებისგან განსხვავებული და გამორჩეული იქნება.
დაბოლოს, როგორია თქვენი კომპანიის შემდგომი განვითარების სტრატეგია?
ჩვენი კომპანია ჯერ სულ რაღაც ორი წლისაა და უკვე დიდი გეგმები და ჯანსაღი ამბიციები გვაქვს. 2022 წლისთვის ჩვენი გუნდი სამშენებლო მოცულობის 300%-იან ზრდას გეგმავს. მშენებლობას ვაწარმოებთ უმაღლესი სტანდარტების დაცვით, რაც ნიშნავს იმას, რომ ჩვენი სამშენებლო ობიექტები კონსტრუქციული და სეისმური მდგრადობით გამოირჩევა. კომპანიის თითოეული მიმდინარე თუ სამომავლო პროექტი დახვეწილი ექსტერიერით, ეფექტური შიდა დაგეგმარებით და გამორჩეული ლოკაციით მომხმარებლის კომფორტზეა გათვლილი. ჩვენი ფასეულობაც სწორედ ასეთია, რომ შევქმნათ მხოლოდ მაღალი ხარისხის პროდუქტი და ეს სტანდარტი ქართულ ბაზარზე დავამკვიდროთ.
სამომავლოდაც, ცხადია, ვაპირებთ, აღებული გეზი და ტემპი არ დავკარგოთ, გავალამაზოთ ჩვენი ქალაქი ქართული არქიტექტურული შენობებით და გარკვეული წვლილი შევიტანოთ თბილისის ურბანულ განვითარებაში. გვინდა, ძველ თბილისს ახალი სიცოცხლე მივანიჭოთ და შევქმნათ მომხმარებლის სურვილებსა და საჭიროებებზე ორიენტირებული სერვისი. გვაქვს ჯანსაღი ამბიცია, რომ რამდენიმე წელიწადში ბევრად გავზრდით მასშტაბებს და არა მხოლოდ ქართულ, არამედ უცხოურ ბაზარზეც შევძლებთ დადებითი ტენდენციების შექმნას.
