პანდემიამ დეველოპმენტის სექტორს დარტყმა მიაყენა, რომლისთვისაც York Towers-ი შედარებით მომზადებული აღმოჩნდა. კომპანიის ხელმძღვანელი ამრ ელაბვაზი მომდევნო წლებში ინვესტორებს ეკომეგობრული მიმართულებით მოიზიდავს.
[MAINPICTURE]
“მსოფლიო პანდემიის დაწყებისთანავე ჩვენი ძალები იმ კონკრეტულ სპეკულაციურ ინვესტორებზე მივმართეთ, რომელთა საკონტაქტო მონაცემები მაშინ დავაგროვეთ, როდესაც მათი მხრიდან დაინტერესება ძალიან დიდი იყო“, – ამბობს York Towers-ის აღმასრულებელი დირექტორი, ამრ ელაბვაზი. დეველოპერებმა ამ გზით შეძლეს იმ მინიმალური ფინანსური გეგმის შესრულება, კომპანიას 2020 წლისთვის რომ ჰქონდა დასახული. თუმცა წინ გამოწვევებით სავსე 2021 წელია და დეველოპერებს ინვესტიციების მოზიდვაზე ბევრი მუშაობა მოუწევთ.
პანდემიამ უძრავი ქონების ბაზარი და, შესაბამისად, დეველოპერული სექტორი საგრძნობლად დააზარალა. Colliers International-ის მიხედვით, ახალაშენებული ბინების ბაზრის მოცულობა 2020 წლის იანვარ-ოქტომბერში თბილისში – 24%-ით, ხოლო ბათუმში 36%-ით შემცირდა წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.
ზაფხულში ლოკდაუნის შეზღუდვების შემსუბუქების შემდეგ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს აღდგენის ნიშნები დაეტყო. დეველოპერებმა 22,600 ტრანზაქციის განხორციელება შეძლეს – ჯამში 1.5 მლნ კვ/მ ფართობის მოცულობით 2020 წლის პირველი ათი თვის განმავლობაში, მაშინ როდესაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდში 30,700 ტრანზაქცია განხორციელდა.
წლის მესამე კვარტალში გაყიდვები გაიზარდა. დეველოპერებმა მომხმარებლები ინოვაციური იდეებით – ფინანსური შეღავათების, ფასდაკლებებისა და მარტივი გადახდის ალტერნატივების შეთავაზებით მოიზიდეს. ამას დაემატა სახელმწიფოს მიერ შემუშავებული იპოთეკური სესხების სუბსიდირების პროგრამაც. შედეგად, ოქტომბერში ძველი საცხოვრებელი ბინების ტრანზაქციების წილი საერთო გაყიდვებში 15%-ით შემცირდა, ხოლო ახალაშენებული საცხოვრებელი სახლების – 3%-ით გაიზარდა.
York Towers-ი ერთ-ერთია იმ საერთაშორისო დეველოპერულ კომპანიებს შორის, ვინც მომხმარებლისა და ამავე დროს უწყვეტი განვითარების შესანარჩუნებლად აქტიურად მუშაობს. კომპანიაში ამბობენ, რომ ისინი მაქსიმალურად ცდილობენ, არ ჩამორჩნენ მსოფლიოში მიმდინარე ტენდენციებს და მომხმარებლებს მათზე მორგებული და მათთვის მისაღები პირობები შესთავაზონ.
York Towers-ი მხოლოდ ქართულ ბაზარზე არ არის დამოკიდებული. ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში York Towers-ს თავის პროექტებში ევროპისა და ახლო აღმოსავლეთის ქვეყნებიდან არაერთი ინვესტორი ჰყავს მოზიდული.
უცხოელ ინვესტორებს შორის საქართველოსადმი განსაკუთრებულ ინტერესს ირანიდან და რუსეთიდან იჩენენ.
ამრ ელაბვაზი: “2019 წლის სტატისტიკა რომ ავიღოთ საქართველოში მთლიანად, ყველაზე დიდი ოდენობის ინვესტიცია ახლო აღმოსავლეთის ქვეყნებიდან შემოვიდა, რაც მთლიანი რიცხვის 42%-ს შეადგენს, შემდგომ კი რუსეთი მოჰყვება 18%-ით. მათ შემდეგაა ევროპის ქვეყნები. მნიშვნელოვანია ისრაელიც, რადგან ბოლო წლებში საკმაოდ გაიზარდა ამ ქვეყნიდან ინვესტორების რაოდენობა და 2019 წელს 6% შეადგინა. თუ გავითვალისწინებთ ამჟამინდელი საინვესტიციო ბაზრის პირობებს, 2020 წლის დასაწყისიდან საშუალო სავალუტო იპოთეკური სარგებელი მცირედით გაიზარდა: აგვისტოს შემდეგ – 5.7, სექტემბერში კი 5.8%-მდე. ხოლო ლარში 10.8%-მდე დაეცა, რაც 3.5 პროცენტული პუნქტით დაბალია მაისის საკმაოდ მაღალ მაჩვენებელთან შედარებით. სადეპოზიტო, ასევე იპოთეკური სესხის განაკვეთები კვლავ ჩამორჩება საიჯარო სარგებელს, რაც ხაზს უსვამს როგორც ბინების მიმზიდველობას, ისე მათ, როგორც საინტერესო საინვესტიციო აქტივების, ღირებულებას“.
თუმცა ახლა ინვესტორების მოზიდვის პროცესიც შეფერხებულია. საქსტატის მონაცემებით, 2020 წლის მეორე კვარტალში უძრავი ქონების სექტორში უცხოური ინვესტიციების რაოდენობა წინა წელთან შედარებით $300 მილიონიდან თითქმის $80 მილიონამდე დაეცა. ამ ვითარებაში, როდესაც ფრენები შემცირებულია და უცხოელ ინვესტორებს უჭირთ საქართველოში ჩამოსვლა, York Towers-ი მათთან კავშირის დამყარებას დისტანციურად, ონლაინრეჟიმში ცდილობს და განვითარებისა და ზრდის ტემპის შენარჩუნებას ახერხებს.
ინვესტიციების მოზიდვის კუთხით გართულებული ვითარების გარდა, დეველოპერები ლარის გაუფასურების პრობლემასაც ასახელებენ. ეროვნული ვალუტის უცხოურ ვალუტებთან მიმართებით გაუფასურება გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფასებზეც, რაც კიდევ ერთი გამოწვევაა სექტორისთვის.
როგორც Colliers International-ის ანგარიშშია აღნიშნული, ფასების შემცირება რისკს უქმნის შიდა განვადებებს, განსაკუთრებით კი ადრეულ ეტაპზე არსებულ პროექტებს და იმ კონტრაქტებს, რომლებიც მცირე ავანსითაა ნაყიდი. მყიდველების მხრიდან განვადების გადახდები შემცირებულია. ამის დარეგულირება შეიძლება დეველოპერების მიერ მომხმარებლებისთვის მშენებლობის გეგმურად გაგრძელების ჩვენებით. აღნიშნულში მნიშვნელოვანი როლი ბანკებს ექნებათ. “თუ დაფინანსება სტაბილურად გაგრძელდება და დეველოპერები შეძლებენ მშენებლობის შეუფერხებელ გაგრძელებას, მომხმარებლებიც დაინახავენ, რომ მათ ქონებას საფრთხე არ ემუქრება და უფრო მეტი იქნება შანსი, რომ მათაც გააგრძელონ შიდა გადახდები“, – აღნიშნულია Colliers International-ის მიმოხილვაში.
მეორე მხრივ, York Towers-ის ხელმძღვანელი აღნიშნავს, რომ „ძველი საცხოვრებელი ფართების გაყიდვების ფასი წინა წელთან შედარებით ძირითადად კლების ტენდენციით ხასიათდება უბნების უმრავლესობაში. საუბარია 2020 წლის მესამე კვარტალზე, მაშინ როდესაც ახალი ბინების ფასები მყარია. ქირის ფასს რაც შეეხება, სექტემბერში თვიური მაჩვენებლის მიხედვითაც კლების ტენდენცია იკვეთებოდა – თბილისში, მაგალითად, 1 კვ/მ ფართობზე $4.9 ფიქსირდებოდა, რაც წინა თვესთან შედარებით 3%-ით ნაკლებია, თუმცა ეს მხოლოდ აშშ დოლარში, ლარით გადახდის შემთხვევაში ფასები იმავე ნიშნულზეა შენარჩუნებული. 2020 წლის კრიზისის დაწყების შემდეგ პირველად, სექტემბერში შეინიშნებოდა ბინების გაყიდვების ზრდა, მაგალითად, თბილისში. რაც ნაწილობრივ პანდემიის გამო დაწესებული შეზღუდვების ზაფხულის პერიოდში შემსუბუქებამ და ასევე მთავრობის მიერ ამოქმედებული იპოთეკური სესხების პროცენტის სუბსიდირების პროგრამამაც განაპირობა. საქართველოს მთავრობის ინფორმაციით, იპოთეკური სესხების სუბსიდირების პროგრამის ფარგლებში სექტემბრის ჩათვლით 364 მილიონი ლარის ოდენობის სესხები გაიცა. ბიუჯეტის შესრულების ანგარიშის თანახმად, პროგრამით სულ 3,823 მსესხებელმა ისარგებლა. ეს არ არის გრანდიოზული რიცხვი, თუმცა დეველოპერების გადარჩენის პროცესში ამ პროგრამის გავლენაც შეინიშნება.
York Towers-ის მომხმარებლებიც იყვნენ მათ შორის, ვინც სესხის პროცენტის სუბსიდირებით ისარგებლა და უძრავი ქონება სასურველ ფასში შეიძინა. “6 ივლისის შემდეგ გაცემული იპოთეკური სესხების 34.5% სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამაზე მოდის. საერთო იპოთეკური სესხების მოცულობის წილმა მთლიან გაყიდვებში 2020 წლის მესამე კვარტალში 53% შეადგინა, რაც 24% -ით მეტია 2020 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით. სწორედ ამიტომ, უძრავი ქონების სფეროში უახლოეს თვეებში მოსალოდნელ ეკონომიკურ ზრდაში სუბსიდირების პროგრამას დიდი წვლილი ექნება“, – აღნიშნავს ამრ ელაბვაზი.
იზოლაციის ფონზე მოთხოვნა იზრდება ხელმისაწვდომ კერძო სახლებზე, განსაკუთრებით – ქალაქგარეთ მდებარე საცხოვრებელზე. თბილისის შემოგარენში გასაქირავებელ და გასაყიდ ბინებზე მოთხოვნის ზრდა ჯერ კიდევ გაზაფხულის ლოკდაუნის დროს შეინიშნებოდა. მოსახლეობა ახლა უფრო მეტადაა დაინტერესებული იზოლირებულ გარემოში, ხალხმრავლობისგან მოშორებით სახლების შეძენით. მსგავს ტენდენციას York Towers-შიც ხედავენ.
“გასულ წლებში მომხმარებელთა მოთხოვნა უფრო გარეუბნებში პატარა ბინებზე იყო, წელს კი საზოგადოება ორიენტირებულია ქალაქგარეთ ცხოვრებაზე, სადაც ექნებათ საკუთარი ეზო, იზოლირებულები იქნებიან გარშემომყოფებისგან და თავს დაცულად იგრძნობენ“, – აღნიშნავს York Towers-ის აღმასრულებელი დირექტორი.
კომპანიას ამ მხრივ მომხმარებლებისთვის ინოვაციური და ეკომეგობრული შეთავაზებები აქვს, საუბარია პროექტებზე, რომლებიც, შეიძლება ითქვას, ახალი სიტყვაა ქართული უძრავი ქონების ბაზარზე. საუბარია Lisi View-ზე, რომელიც მუხათწყაროში მდებარეობს და რომლის საერთო არქიტექტურული კონცეფციით შექმნილი ვილები საცხოვრებელი კომპლექსის ნაწილს წარმოადგენს; ასევე ტაბახმელაში York Town-ზე, რომელიც, როგორც კომპანიაში აღწერენ, განტვირთვისთვის შესანიშნავი ადგილია.
თუმცა მსგავსი პროექტები მშვიდი და უსაფრთხო მომავლის გარანტიაცაა, რადგან ეკომეგობრული საცხოვრებელი როგორც დღეს, ასევე გრძელვადიან პერსპექტივაში საკმაოდ მიმზიდველ და მყარ ინვესტიციად დარჩება. სწორედ მსგავს პროექტებს მიიჩნევენ York Towers-ში თავიანთ ერთ-ერთ მთავარ კონკურენტულ უპირატესობად, რაც კომპანიას ბუნდოვანი და რთული პერიოდის გადალახვაშიც დაეხმარება.
“კერძო საცხოვრებელი სახლები უფრო მეტ ყურადღებას მიიპყრობს მყიდველების მხრიდან სუბურბანულ ნაწილში. სახლიდან მუშაობის შესაძლებლობამ შეცვალა დამოკიდებულება დიდი ზომის საცხოვრებელი ბინებისა და სახლებისადმი. მყიდველები მოისურვებენ, უფრო შორს და უფრო დიდი ზომის სახლი შეიძინონ, რათა სახლში სამუშაო სივრცეც მოაწყონ. შემდეგი ორი-სამი წელიწადი ბევრად უკეთესი იქნება. ჩვენ ავირჩიეთ დეველოპერული ბიზნესის ისეთი მიმართულება, რომელიც დღითი დღე უფრო მოთხოვნადი გახდება ბაზარზე. ასეთი პროექტების მიმართ ინტერესი ინვესტორების მხრიდანაც გაიზრდება. ეკომეგობრული დასახლებების შექმნა არის ახალი ტრენდი დეველოპერულ სექტორში გამოწვევების დასაძლევად“, – ამბობს York Towers-ის CEO.
