მოკლევადიანი ეფექტები
უძრავი ქონების ბაზარი მგრძნობიარეა ეკონომიკური მდგომარეობის მიმართ. ბოლოდროინდელმა საგარეო და საშინაო ეკონომიკურმა ცვლილებებმა, განსაკუთრებით დოლართან მიმართებით ლარის ნომინალური გაცვლითი კურსის ვარდნამ, შეიძლება უძრავი ქონების ბაზარზეც გამოიწვიოს გარკვეული ტენდენციები. მაგალითად, შესაძლებელია შემცირდეს მოთხოვნა იპოთეკურ კრედიტებზე. უძრავი ქონების ბაზარზე ნეგატიური გავლენის საფრთხეს შეიცავს ასევე უცხოეთში დასაქმებული ქართველების მხრიდან საქართველოში განხორციელებული ტრანსფერების შემცირებაც.
წინა წლებში, თბილისში საცხოვრებელი ფართის საშუალო ფასი განუხრელად იზრდებოდა და 2013 წელს კვადრატულ მეტრზე 924 აშშ დოლარი შეადგინა. გამონაკლისი 2008-2009 წლები იყო, როდესაც გლობალურ ფინანსურ კრიზისს, საქართველოს შემთხვევაში, რუსეთთან ომი დაემატა. ასეთმა მძლავრმა შოკმა, ბუნებრივია, ფასების ვარდნა გამოიწვია. ამ პერიოდში საშუალო გასაყიდი ფასი 1 კვადრატულ მეტრზე (2007 წლიდან 2008 წლამდე) 13.4%-ით შემცირდა და 745 აშშ დოლარი შეადგინა, ხოლო 2009 წელს კიდევ 12.8%-ით შემცირდა 650 აშშ დოლარამდე. აღსანიშნავია, რომ 2009 წელს საქართველოს ეკონომიკა 3.7%-ით დაეცა. ამასთან საინტერესოა ისიც, რომ უძრავი ქონების სექტორში ფასების ვარდნის ერთგვარი კომპენსაცია მოხდა დადებული გარიგებების რაოდენობის ზრდის ხარჯზე (გარიგებების რაოდენობა 2008 წელს 2.3%-ით გაიზარდა, ხოლო 2009 წელს – 6.4%-ით).
ერთია, რომ, 2008-2009 წლის მსგავსად, გარკვეული გადახრა გრძელვადიანი ტენდენციებიდან ამჟამადაც მოსალოდნელია. თუმცა ამ ცვლილებების ხასიათი შესაძლებელია მაშინდელისგან მნიშვნელოვნად განსხვავებული იყოს, რადგანაც განსხვავებულია კრიზისის თავისებურებებიც და ბაზრის სასტარტო მდგომარეობაც. წელს არ გვაქვს შეიარაღებული კონფლიქტის შოკური ეფექტი და ეკონომიკის შემცირებაც, ზრდის ტემპის შენელების მიუხედავად, ჯერჯერობით პროგნოზირებული არაა. ამ ფონზე, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, მთავარი ფაქტორი ლარის მკვეთრი გაუფასურებაა, რაც თვისებრივად განსხვავებულ შედეგებთანაა დაკავშირებული.
იმისთვის, რომ მოსალოდნელ დინამიკაზე უფრო კონკრეტულად ვისაუბროთ, საჭიროა გავითვალისწინოთ ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც უძრავი ქონების ფასებზე ახდენს გავლენას. ისევე როგორც სხვა სექტორებში, განმსაზღვრელი მოთხოვნა-მიწოდებაა, რომელზეც, თავის მხრივ, ისეთი ფაქტორები მოქმედებს, როგორიცაა დემოგრაფია და მისი ცვლილებები, მოსახლეობის შემოსავლების დინამიკა, კრედიტებზე ხელმისაწვდომობა, ეკონომიკური ზრდა, დეველოპერების დანახარჯები და მიწის ფასები.
ქართულ უძრავი ქონების ბაზარზე გაანგარიშება ძირითადად აშშ დოლარებში ხდება. ამავდროულად, ახალ მშენებლობებზე დოლარებში ფასის კლების შესაძლებლობები შეზღუდულია როგორც წინასწარ გაწეული ხარჯებით, ისე იმპორტირებული მასალების ღირებულებით. შესაბამისად, კურსის ცვლილებით გამოწვეულმა შემოსავლების კლებამ (დოლარებში) მოსალოდნელია მოკლევადიანად ბაზარზე მოთხოვნა შეამციროს. თუმცა, მუშახელისა თუ ადგილობრივად წარმოებული მასალების გაიაფების შესაძლებლობის გამო, ფასების კლების გარკვეული პოტენციალიც არსებობს.
ახალ მშენებლობებთან შედარებით, მეტი მოქნილობა შესაძლებელია ძველი ქონების ბაზარზე, რადგანაც ინდივიდუალურ მფლობელს არა აქვს მშენებლობისა და საოპერაციო ხარჯებით განსაზღვრული ხისტი ქვედა ზღვარი. კურსის ცვლილების ერთერთი მნიშვნელოვანი ეფექტი დოლარებში აღებული სესხების გაძვირება და მათი დაფარვის გართულებაა. ამან შესაძლოა გაზარდოს კრიტიკული აუცილებლობით გამოწვეული გაყიდვები. მეორე მხრივ, ლოგიკურია, რომ ფასების კლების შემთხვევაში ბევრი ადამიანი მოერიდოს უძრავი ქონების გაყიდვას, რაც ჯამურ მიწოდებას შეამცირებას.
ირიბად, ღირებულებაზე ასევე გაქირავების ფასებმა შეიძლება იმოქმედოს, რადგანაც მოქმედებს კერძო მფლობელისა თუ პოტენციური მყიდველის მოლოდინზე, თუ რა შემოსავალი შეიძლება მიიღოს უძრავი ქონებიდან. ამ მხრივ, ფაქტორებს შორისაა როგორც დოლარებში შემოსავლების კლება (რაც ზღუდავს ბინის ქირაობის რესურსებს ადგილობრივებისთვის), ისე უცხოელი ვიზიტორების რაოდენობისა, და, შესაბამისად, მათგან საცხოვრებელზე მოთხოვნის შემცირება. თუმცა კურსის კლებამ ასევე შესაძლოა გააიაფოს საქართველო უცხოელებისთვის, რაც ვიზიტორების კლების დაბალანსების პოტენციალს შეიცავს. ამ მხრივ ერთადერთი შემაბრკოლებელი შესაძლოა სავიზო, ბინადრობაზე დაწესებული თუ სხვა შემზღუდავი რეგულაციები იყოს.
გრძელვადიანი ტენდენციები
ფასის ზრდასთან ერთად, გრძელვადიანად საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარზე დადებული გარიგებების რაოდენობის ზრდაც შეინიშნება, განსაკუთრებით – შედარებით მცირე ფართობის ბინების ხარჯზე. გარიგებების რაოდენობა ბოლო 6 წლის მანძილზე თითქმის მუდმივად იზრდებოდა. ამაში დიდი წვლილი მოსახლეობის შემოსავლების ზრდამ შეიტანა. 6 წლის მანძილზე ოჯახების შემოსავლები საშუალოდ 15%-ით იზრდებოდა და ერთ ოჯახზე თვეში 2007 წელს არსებული 348 ლარიდან, 2013 წლის მონაცემებით, 800 ლარამდე გაიზარდა. ამ მაჩვენებელში ასევე შედის უცხოეთში მომუშავე ოჯახის წევრების გზავნილებიც.
კრიზისის მოკლევადიანი შედეგების მიუხედავად, საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე არსებობს ბევრი მნიშვნელოვანი ფაქტორი, რის გამოც მომავალში მოთხოვნის ზრდა კვლავ არის მოსალოდნელი.
ქართულ ბაზარზე გრძელვადიანი ტენდენციების პროგნოზირებისთვის კარგი მაგალითია ასევე აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნების გამოცდილება. ამას განაპირობებს ახლო წარსულში გავლილი ეტაპების მსგავსება (სოციალისტურიდან საბაზრო ეკონომიკაზე გადასვლა), რეგიონული, გეოგრაფიული და კულტურული მსგავსებები.
ერთ-ერთი ფაქტორი, რომელიც უძრავი ქონების ბაზრის ზრდის პოტენციალს განსაზღვრავს, დემოგრაფიული თავისებურებებია. ამჟამად საქართველოში ოჯახის წევრების რაოდენობის მაჩვენებელი შედარებით მაღალია: ერთ ოჯახზე 3.7 ადამიანი მოდის, მაშინ როდესაც ევროპის ქვეყნების უმეტესობაში ეს მაჩვენებელი 2.0-2.8-ს შორის მერყეობს. საქართველოში ერთ ადამიანზე არსებული საცხოვრებელი ფართი საშუალოდ 23 კვადრატული მეტრია. თბილისში ეს მაჩვენებელი კიდევ უფრო დაბალია – ერთ სულ მოსახლეზე 17 კვადრატული მეტრი მოდის, რასაც ბოლო პერიოდში ქალაქში ცხოვრების მსურველთა დიდი რაოდენობაც განაპირობებდა. ევროპის ბევრ ქალაქში იგივე მაჩვენებელი 2-ჯერ და 3-ჯერ მაღალია და დაახლოებით 30-50 კვადრატულ მეტრს შეადგენს.
თუ საქართველოში ცხოვრების სტანდარტების აღმოსავლეთევროპულთან (ან ზოგადად ევროპულთან) დაახლოება გაგრძელდა, მოსალოდნელია გაიზარდოს, მაგალითად, ახალგაზრდების ცალკე ცხოვრებით განპირობებული მოთხოვნა და, ასევე, ოჯახების მოთხოვნილებები ფართობზე. საშუალო ევროპულ მაჩვენებლებთან დაახლოება პოტენციურად თითქმის ორჯერ გაზრდიდა უძრავ ქონებაზე ჯამურ მოთხოვნას, ფართობის თვალსაზრისით.
გასათვალისწინებელია კიდევ ერთი ფაქტორი: თბილისში არსებული ბინების უმეტესობა საბჭოთა კავშირის დროს არის აშენებული. უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდების 70%-ზე მეტი სწორედ ამ ძველ ბინებზე მოდის. ეს ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების დიდი ნაწილი ეტაპობრივად უნდა ჩანაცვლდეს ახალი მშენებლობებით.
აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ ქვეყანაში დასაქმებულთა 50%-ზე მეტი სოფლის მეურნეობის სექტორზე მოდის. გრძელვადიან პერსპექტივაში ამ სექტორში პროდუქტიულობისა და შემოსავლების ზრდა ქალაქში მცხოვრები მოსახლეობის წილის ზრდას გამოიწვევს, რაც თავის მხრივ დამატებით მოთხოვნას შექმნის.
წინა წლებში შემოსავლების ზრდამ და საპროცენტო განაკვეთების შემცირებამ იპოთეკური სესხები უფრო ხელმისაწვდომი გახადა და უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ზრდა გამოიწვია. 2013 წლის განმავლობაში გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობა წინა წელთან შედარებით ორჯერ გაიზარდა და 690 მლნ ლარს მიაღწია. ჯამურად, იპოთეკური სესხების პორტფელმა 2013 წლის ბოლოსთვის 1.1 მლდ ლარს გადააჭარბა. ამის მიუხედავად, იპოთეკური სესხების მოცულობა მაინც დაბალ დონეზეა და ქვეყნის მშპ-ის მხოლოდ 4%-ს შეადგენს, მაშინ როდესაც ევროპის ქვეყნების უმრავლესობის მაჩვენებელი 15%-ზე მაღალია. უხეში გათვლებით, იპოთეკური სესხი საქართველოს მოსახლეობის 2%-ზე ნაკლებს აქვს აღებული.
ლარის კურსის დაცემის ფონზე, სავარაუდოა, სესხებზე მოთხოვნის ზრდა დროებით შეჩერდეს. თუმცა კრიზისის გადალახვის შემდეგ, შესაძლოა იპოთეკური სესხების რაოდენობაც და მოცულობაც (მშპ-სთან მიმართებით) ეტაპობრივად დაუახლოვდეს საშუალო ევროპულ მაჩვენებლებს, რაც მკვეთრ ზრდას გულისხმობს. მოსახლეობის შემოსავლების ზრდასთან ერთად, მოსალოდნელია ასევე გაიზარდოს მოთხოვნა მშენებლობის ხარისხზე, მრავალფეროვნებაზე თუ ინდივიდუალური მოთხოვნილებების დაკმაყოფილებაზე.
სხვადასხვა ფაქტორის გამო მოთხოვნის ზრდის, ძველი ბინების ახალი მშენებლობებით ჩანაცვლებისა თუ სამშენებლო სტანდარტების ამაღლების პოტენციალი ნიშნავს, რომ გრძელვადიანად საქართველოში უძრავი ქონების ღირებულების საგრძნობი ზრდა არის მოსალოდნელი. დღესდღეობით, საშუალო გასაყიდი ფასები ბინებზე თბილისსა და საქართველოში მნიშვნელოვნად ჩამორჩება აღმოსავლეთევროპული ქვეყნების ანალოგიურ მაჩვენებლებს. თუმცა ეკონომიკური განვითარების დონესთან დაკავშირებული ფაქტორების (მუშახელის ხარჯები, მიწის ღირებულება) გარდა, შედარებით დაბალ ფასებს ნაკლები რეგულაციებიც განაპირობებს.
