2030 წლამდე თბილისში უძრავი ქონების სექტორში ფართების 82% – საცხოვრებელი, 17% – საზოგადოებრივ-საქმიანი, მხოლოდ 1% კი საწარმოო-სასაწყობე მიზნებისთვის არის დაგეგმილი. ეს მონაცემები, დღეისათვის ნებართვაგაცემულ პროექტებზე დაყრდნობით, თბილისის განვითარების მთავარი გეგმის სამუშაო დოკუმენტშია მოცემული.
თბილისის მიწათსარგებლობის ახალი გენერალური გეგმის დამტკიცებამდე რამდენიმე თვე დარჩა. ვიდრე დოკუმენტის სამუშაო ვერსია იურიდიულ ძალას მიიღებს, შევეცადე გამერკვია, უძრავი ქონების მფლობელთათვის ან ამ ბიზნესით სამომავლოდ დაინტერესებულთათვის, რა შეიძლება, ქალაქში შეიცვალოს.
მიწათსარგებლობის ახალი გეგმის პროექტი თბილისის სხვადასხვა მიმართულებით განვითარებას 2030 წლამდე ითვალისწინებს. ინდუსტრიული მიმართულება, ახალი დასახლებები, შეზღუდვები განაშენიანებაზე – ძირითადად ამ ცნებების ირგვლივ ერთიანდება უძრავი ქონების ხაზი ქალაქმშენებლობის დოკუმენტში, რომლის კონცეფცია სამი ნაწილისგან შედგება: ქალაქის კომპაქტურობის შენარჩუნება, პოლიცენტრული არეალებისა და განაშენიანების რეგულირების გეგმების შედგენა.
რას მოიაზრებს კომპაქტური ქალაქი? – გეგმის ავტორი, კომპანია „სითი ინსტიტუტი საქართველოს“ ერთ-ერთი ხელმძღვანელი მერაბ ბოლქვაძე Forbes Georgia-სთან საუბრისას განმარტავს, რომ სატრანსპორტო ნაკადების დარეგულირებისა და ქალაქის თანაბარი განაშენიანების მიზნით, თბილისში მრავლად არსებული თავისუფალი ტერიტორიების ათვისებაა საჭირო.
ამ მხრივ აღსანიშნავია სხვადასხვა სახის ინდუსტრიული მშენებლობებისთვის პერსპექტიული არეალები. გენერალური გეგმის ჯგუფმა 800 ჰექტარი დაითვალა, სადაც წარმოებების გაშლა შეიძლება. მრეწველობას განსაკუთრებული პოტენციალი დიდუბის, სამგორისა და ავჭალის დასახლებებში აქვს, რადგან ამ რაიონებში საბჭოთა კავშირის პერიოდში არაერთი საწარმო ფუნქციონირებდა, მათი უმრავლესობა დაიხურა ან დაინგრა, თუმცა ადგილზე არსებული საკომუნიკაციო სისტემების გამოყენება შესაძლებელია.
მართალია, სამეწარმეო საქმიანობის მსურველებს მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ჯგუფი 800 ჰექტარის ათვისებას სთავაზობს, მაგრამ მათივე კვლევის მიხედვით, საწარმოო და სასაწყობე ნაგებობებზე მოთხოვნა საკმაოდ მცირეა და შემდეგ 15 წელიწადში, საერთო ჯამში 400 ჰექტარს არ გადააჭარბებს. დანარჩენი ტერიტორიები ქალაქის რეკრეაციული, სოციალური და საცხოვრებელი განვითარების პირველად რესურსად მოიაზრება.
გეგმის ეკონომიკური ნაწილის გათვლებით, გაცილებით მცირე მასშტაბის ტერიტორიების გამოყენებაა ნავარაუდები საცალო ვაჭრობისთვის – 2030 წლამდე დამატებით, მაქსიმუმ, 350 000 კვ.მ. უფრო კონკრეტულად კი საკვები და სასმელი პროდუქტების რეალიზაციისთვის მთლიანი მოთხოვნა 186 000 კვ.მ-ის ფარგლებშია პროგნოზირებული, ტანსაცმლისა და ფეხსაცმლის მაღაზიები დაახლოებით 50 000 კვ. მ-ს დაიკავებს, სამომხმარებლო ელექტრონიკის – 9 000 კვ.მ-ს, ავეჯის – 35 000 კვ.მ-ს, ყველა სხვა სახის საცალო ვაჭრობის ობიექტები კი 70 000 კვ.მ-ს.
მიწათსარგებლობის გეგმა ცალკე ქვეთავს უთმობს სასტუმრო ინდუსტრიას. დოკუმენტის ავტორები ვარაუდობენ, რომ 2030 წლისთვის თბილისში 4.5 მილიონ ღამისთევას უნდა ველოდოთ, რაც დღევანდელ მოცულობას ორჯერ აღემატება.
„ეს ამბიცია თბილისის ცხოვრების ხარისხის საგრძნობლად გასაუმჯობესებლად საკმაო ზომის ინვესტიციების ტალღას მოითხოვს და მიღწევადიცაა, თუ კერძო სექტორი ქალაქის ტურისტების დაბინავების ობიექტების განვითარებაში მოახდენს ინვესტირებას“, – წერია თბილისის განვითარების გეგმაში, რომლის მიხედვით, სასტუმროების უძრავი ქონების სექტორში 2030 წლისთვის მოთხოვნამ შესაძლოა, 245,000 კვ.მ ფართობს მიაღწიოს.
უძრავი ქონების სექტორში ყველაზე დიდი მოთხოვნა საცხოვრებელი ბინების მშენებლობაზეა. მიწათსარგებლობის გეგმის კვლევითი ნაწილის თანახმად, მხოლოდ
მომდევნო 5 წლის განმავლობაში დამატებით 1.5-2 მილიონი კვადრატული მეტრი სივრცის განვითარება დასრულდება, რომლის უმეტესობა სწორედ საცხოვრებელი შენობებია. მიუხედავად ასეთი მასშტაბებისა, დოკუმენტში აღნიშნულია, რომ ბოლო წლებში ქალაქში მოსახლეობა არ გაზრდილა, ამიტომ სავარაუდოა, რომ ამ ტიპის მშენებლობებზე მოთხოვნას ისეთი ფაქტორები განსაზღვრავენ, როგორიცაა მაგალითად, უძრავი ქონების განხილვა როგორც კაპიტალის და სხვა. საერთო ჯამში, დამუშავებული განაშენიანების რეგულირების გეგმების მიხედვით, საცხოვრებლად დამატებით განსაზღვრულია დაახლოებით 10,378,413 მ2 ფართი. ეს იმ პირობებში, როცა გენერალური გეგმის ავტორები ფიქრობენ, რომ განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (K2) მომატებაზე მოქმედი შეზღუდვა გეგმის დამტკიცების შემდეგ უნდა შენარჩუნდეს.
როგორც მერაბ ბოლქვაძე განმარტავს, კოეფიციენტების მომატება მხოლოდ იმ შემთხვევაში მოხდება, თუ მაგალითად, ნაძალადევის რაიონში რომელიმე ბარაკული ტიპის განაშენიანებას ინვესტორი სრულად შეიძენს და 4-5-სართულიანი ნაგებობებით განავითარებს.
საცხოვრებელი და არა მხოლოდ ამ ფუნქციით უძრავი ქონების ბიზნესით დაინტერესებულთათვის „სითი ინსტიტუტი საქართველო“ თბილისის განვითარების კონცეფციაში პოლიცენტრული ანუ მრავალცენტრიანი დასახლებების განვითარების აუცილებლობაზე მიუთითებს და ამისთვის თბილისის მასშტაბით ხუთი არეალი აქვს შერჩეული: დიდი დიღმის (სამხედრო გზის მიმდებარედ), გლდანი-მუხიანი-თემქის, საბურთალოს (ქავთარაძის ქუჩის მიდამოებში), სამგორი (ნავთლუღის ბაზრის ტერიტორია) და სავაჭრო ცენტრ „East Point”-ის გარშემო არსებული არეალები. „იმისათვის, რომ ცენტრი გადარჩეს, მათ შორის ისტორიული ნაწილი, აუცილებელია ქალაქის პერიფერიაზე განვითარება“, – მიიჩნევს მერაბ ბოლქვაძე. მაგალითისთვის არქიტექტორს სწორედ სამგორში, ბაზრის ტერიტორიაზე, საბჭოთა კავშირის პერიოდში არსებული საამქროების უფუნქციოდ დარჩენილი ნაგებობები მოჰყავს. „ზოგიერთი ტერიტორია 40-50 ჰექტარია. მათ რეორიენტაცია, ახალი განვითარება სჭირდება და ეს მიზანმიმართულად უნდა მოხდეს და არა ქაოსურად“, – აღნიშნავს არქიტექტორი და პოლიცენტრულ არეალებს სხვაგვარად ინვესტიციების მოზიდვის ცენტრებს უწოდებს, სადაც ადამიანს ყველა ძირითადი მომსახურების მიღება უნდა შეეძლოს. აქ ბიზნესსექტორს ისეთი დიდი სამშენებელო პროექტების დაგეგმვა შეუძლია, როგორიცაა მრავალსართულიანი ნაგებობები, სავაჭრო ცენტები, ოფისები და ა.შ.
პოლიცენტრულ არეალებზე საუბრისას მერაბ ბოლქვაძე გვიმხელს, რომ დაინტერესებული მხარეებისგან არის წინადადებები, რაც ისნის ან ვარკეთილის მეტროსადგურიდან სარკინიგზო ხაზის სავაჭრო ცენტრ „East Point”-მდე გაგრძელებას ითვალისწინებს. გენერალური გეგმის ჯგუფი ამ იდეას, სავარაუდოდ, დოკუმენტში ასახავს, რაც, მათი აზრით, მიმდებარე ტერიტორიების განვითარებას და სატრანსპორტო ნაკადების მოწესრიგებას ხელს შეუწყობს.
კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილება, რაც თბილისში უძრავი ქონებისა და სამშენებლო სექტორში სიახლეებს შეიტანს, ქალაქის ცენტრიდან რკინიგზის შემოვლით გზაზე გადატანაა. მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ჯგუფის რეკომენდაციაა, რომ ახალ სარკინიგზო რუკაზე როგორც სატვირთო, ისე სამგზავრო შემადგენლობები გადავიდნენ და არსებულ ზოლში მხოლოდ ერთი ხაზი შენარჩუნდეს, რომელიც გარდაბანი-თბილისი-მცხეთის აგლომერაციებს დააკავშირებს. დოკუმენტის ავტორების აზრით, აქ ან მატარებელმა, ან ჩქარმა ტრამვაიმ უნდა გაიაროს.
მერაბ ბოლქვაძის ინფორმაციით, შემოვლითი რკინიგზის პროექტის განხორციელების შემთხვევაში დედაქალაქი გამოთავისუფლებულ 72 ჰექტარ ტერიტორიას მიიღებს, რომლის დასაპროექტებლად არქიტექტორი თბილისის მერიას საერთაშორისო კონკურსის გამოცხადებას ურჩევს, მხოლოდ ერთი პირობით – აღნიშნული ტერიტორიის მინიმუმ ნახევარი რეკრეაციული ზონა უნდა იყოს, დანარჩენი 36 ჰექტარი კი კერძო სექტორმა სხვადასხვა მიზნისთვის აითვისოს, გარდა სამრეწველო დანიშნულებისა.
ამ მიმოხილვაში წარმოდგენილ გათვლებთან ერთად, „სითი ინსტიტუტი – საქართველოს“ გენერალური გეგმის პროექტის ეკონომიკური ნაწილის ბოლოს გარკვეული მიგნებებია მოცემული, რომლებიც რიგ შემთხვევაში სარეკომენდაციო ხასიათს ატარებს. მაგალითად, დოკუმენტში ვკითხულობთ, რომ უძრავის ქონების ბაზარი ძირითადად „ახლოაღმოსავლურ ყაიდაზე“ ვითარდება და თვალში საცემია ევროპელ ინვესტორთა მენტალიტეტის გავლენის სიმცირე. ამასთან, არქიტექტორების აზრით, საფუძვლიანად უნდა იქნას შესწავლილი მსხვილი პროექტების მდგრადობის საკითხი.
გარდა ამისა, სამუშაო ჯგუფის დასკვნით, მოსახლეობის რაოდენობის ზრდის ნელი ტემპის, დასაქმების ზრდის მაჩვენებლის დაბალი დონისა და მდორედ მზარდი საშუალო შემოსავლის მაჩვენებლების ერთობლიობა თბილისში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებისათვის არცთუ დამაიმედებელ პერსპექტივას ქმნის.
მიუხედავად ამ სირთულეებისა, დოკუმენტის ეკონომიკურ ნაწილს დამაიმედებელი ეპილოგი აქვს. არქიტექტორების ჯგუფი თბილისის 2030 წლისთვის წარმოდგენას გვთავაზობენ და უკვე აწმყო დროში წერენ:
„ქალაქი იზიდავს ახალ ბიზნესებს საერთაშორისო კონკურენტუნარიანი ცხოვრების პირობების წყალობით. თბილისს აქვს მაღალი ხარისხის ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი, მიმზიდველი სამეზობლოები, ადეკვატური ურბანული სერვისებითა და რეკრეაციული არეალებით. ქალაქში ხალხს არ სჭირდება კერძო ავტომობილები, ყველაფერი ფეხის სავალ მანძილზე ან გამართული საჯარო ტრანსპორტითაა მისაწვდომი.
უფრო და უფრო მეტი ვიზიტორი, განსაკუთრებით ევროპიდან, იზიარებს დედაქალაქში განფენილ ქართულ კულტურას, სამზარეულოსა და სტუმარმასპინძლობას. ვიზიტორები ამავე დროს პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების „ელჩები“ არიან, რადგან ქალაქი მცირე, ინოვაციური ბიზნესების ცხელი წერტილია. ორგანული აგრობიზნესებით, გასტრონომიითა და სტუმარმასპინძლობით, საქართველო მსოფლიო მოთამაშეა და მისი პროდუქტები მთელ მსოფლიოშია ცნობილი“.
ეს ჩანაწერი 2030 წელს გადავამოწმოთ, მანამდე კი მომზადებული დოკუმენტის დაახლოებით ორთვიანი საჯარო განხილვების ეტაპი დაიწყება, რის შემდეგაც მიწათსარგებლობის ახალი გენერალური გეგმა დასამტკიცებლად დედაქალაქის საკრებულოს გადაეგზავნება.
ინტერვიუს ბოლოს მერაბ ბოლქვაძეს ვკითხეთ, რომელი ევროპული ქალაქების გამოცდილებას იზიარებენ გენერალურ გეგმაზე მუშაობისას სპეციალისტები, რაზეც გვიპასუხა, რომ თბილისი, მისი ლანდშაფტიდან გამომდინარე, განუმეორებელია, თავისი მთებითა და 56 პატარა მდინარით, რომელთა უმეტესობა დღეს დახურულია და სამშენებლო კალაპოტშია დაკარგული. თუმცა გარკვეული პარამეტრების გათვალისწინებით, არქიტექტორები სხვადასხვა მიმართულებით, ზოგჯერ ხორვატიის დედაქალაქ ზაგრების, ასევე ლატვიის დედაქალაქ რიგის განვითარების ეტაპებს ეცნობიან. ევროპულ ქალაქებზე საუბრისას მერაბ ბოლქვაძე მკაცრად აღნიშნავს, რომ საზოგადოების წარმომადგენლებისგან, მათ შორის მწერლებისა თუ პოეტებისგან თბილისსა და პარიზს შორის გავლებული პარალელები არაერთხელ მოისმინა, რაც, მისი აზრით, კატეგორიულად მიუღებელია.
„რით ჰგავს თბილისი პატარა, საშუალო ან დიდ პარიზს? პარიზი პარიზია, თბილისი თბილისია!“ – აცხადებს არქიტექტორი.
