ჯამურად $300 მილიონზე მეტის დაგეგმილი ინვესტიცია და 9 პროექტი პორტფელში (ჯამურად 600,000 მ²-ზე მეტი სამშენებლო ფართით) — ეს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე სამი წლის წინ გამოჩენილი დეველოპერული კომპანია „თეთრი კვადრატის“ საქმიანობის შედეგებია. „ბიქეი ჰოლდინგში“ შემავალი კომპანიის ამბიციურ ხედვაზე Forbes Georgia ჰოლდინგის მმართველ პარტნიორს, ირაკლი ბურდილაძეს ესაუბრა.
„თეთრი კვადრატი“ უძრავი ქონების ბაზარზე 2020 წელს გამოჩნდა. „ბიქეი ჰოლდინგის“ შემადგენლობაში ახალი ბრენდის საქმიანობას სათავეში უძრავი ქონების დეველოპმენტის მიმართულებით 13-წლიანი გამოცდილების მქონე გუნდი ჩაუდგა. არაერთი წარმატებული პროექტისა და ბრენდის შექმნაში დახელოვნებული პროფესიონალები სამი წელია, უძრავი ქონების ბაზარს არა მხოლოდ ბინებს, არამედ ახალ და მიმზიდველ საინვესტიციო პროდუქტებსაც სთავაზობენ.
ბრენდის საქმიანობის შედეგებსა და სამომავლო გეგმებზე სასაუბროდ „ბიქეი ჰოლდინგის“ მმართველი პარტნიორი, ირაკლი ბურდილაძე „სითი თაუერში“ ჩავწერეთ — ეს 100,000 მ² ფართობის მულტიფუნქციური სავაჭრო და საოფისე სივრცეც ჰოლდინგის შემადგენლობაში შემავალი სამშენებლო კომპანია „ბიქეი ქონსთრაქშენის“ აშენებულია.
მმართველი პარტნიორის სამუშაო ოთახის კედელზე დედაქალაქის რუკაა, სადაც ათეულობით დეველოპერული პროექტია მონიშნული. ჩვენი მკითხველისთვის კარგად ნაცნობ პროექტებს ერთი რამ აერთიანებს — ყველა მათგანი 30-წლიანი საქმიანობის განმავლობაში „ბიქეი ქონსთრაქშენის“ მიერ არის აშენებული. რუკაზე ჯერჯერობით „თეთრი კვადრატის“ მხოლოდ ცხრა პროექტია მონიშნული — თუმცა გეგმები ამბიციურია და უახლოეს პერიოდში თბილისში „თეთრი კვადრატის“ მიერ აშენებულ არა მხოლოდ საცხოვრებელ კორპუსებს, არამედ ახალ უბნებსაც ვიხილავთ.
უძრავი ქონების ბაზარზე „თეთრი კვადრატის“ ბრენდით შესვლას ირაკლი ბურდილაძე ბაზრის განვითარების მაღალი პოტენციალით ხსნის. მისი თქმით, გამოცდილი გუნდისა და აღიარებული სამშენებლო კომპანიის სინერგიით ასეთი მასშტაბური ბაზრის ათვისება თავის დროზე რთულ ამოცანად სულაც არ ესახებოდათ. კომპანიის პარტნიორების პროგნოზი გამართლდა — „თეთრი კვადრატის“ პირველივე პროექტი სოლიდური აღმოჩნდა: შარტავას ქუჩაზე 132,000 მ² ფართობის საცხოვრებელ კომპლექსში ბინები ორ წელიწადში თითქმის სრულად გაიყიდა. ბრენდის მიმზიდველობაზე საუბრისას ირაკლი ბურდილაძე გაყიდვების მოცულობაზეც მიუთითებს და გვეუბნება, რომ უკანასკნელ ორ წელიწადში „თეთრმა კვადრატმა“ $64 მილიონის ღირებულების უძრავი ქონების რეალიზაცია მოახდინა.
„‘თეთრი კვადრატი’ ‘ბიქეი ჰოლდინგში’ შემავალი კომპანიია, რომელიც ასევე ცნობილ სამშენებლო კომპანია „ბიქეი ქონსთრაქშენს“ აერთიანებს. ‘ბიქეი ჰოლდინგში’ დამკვიდრებულ ხარისხის მაღალ სტანდარტზე მეტყველებს ისიც, რომ სხვა დეველოპერული კომპანიებიც ჩვენს სამშენებლო მიმართულებას უკვეთენ საკუთარი პროექტების მშენებლობას. ამჟამად „ბიქეი ქონსთრაქშენის“ მიერ ჯამურად დაახლოებით 900,000 მ² შენდება ან იგეგმება მშენებლობა, საიდანაც დაახლოებით 300,000 მ² სხვა დეველოპერების დაკვეთაა“.
„თეთრი კვადრატის“ რუკაზე მონიშნული ცხრა პროექტიდან ექვსი აქტიურ ფაზაშია, კერძოდ, სამშენებლო და გაყიდვების ეტაპზე, ხოლო სამი დაპროექტებისა და სამშენებლო ნებართვების მოპოვების სტადიაზე.
ბრენდის კონკურენტულ უპირატესობაზე საუბარს ბაზრისთვის შეთავაზებული უძრავი ქონების პროექტების მრავალფეროვნებით ვიწყებთ. „თეთრი კვადრატის“ მმართველი პარტნიორის თქმით, მიმდინარე ცხრა პროექტი სხვადასხვა სეგმენტზეა მორგებული, რათა ნებისმიერი სურვილისა თუ ფინანსური შესაძლებლობის მქონე მყიდველმა მისთვის სასურველი საცხოვრებელი მარტივად იპოვოს.
„თეთრი კვადრატის“ პორტფელი ამჟამად აერთიანებს საცხოვრებელ სახლებს შარტავას, ქავთარაძის, დანელიას, პოლიტკოვსკაიასა და შუამთის ქუჩებზე, ასევე, ახალ საცხოვრებელ უბანს საბურთალოზე, ძოწის ქუჩაზე. ჩამოთვლილი პროექტები განსხვავებულ სამომხმარებლო სეგმენტზეა მორგებული, მაგალითად, დანელიას ქუჩაზე მშენებარე „ფილიგრინი“ პრემიუმ-კლასის საცხოვრებელი სახლია. ძოწის ქუჩაზე მშენებარე პროექტი „მინდელი“ კი ახალი საცხოვრებელი უბნის კონცეფციით შენდება და მოსახლეობის საშუალოშემოსავლიან ფენაზეა გათვლილი. „თეთრი კვადრატი“ ასევე ახორციელებს ეკონომ-კლასის პროექტს ვარკეთილში, შუამთის ქუჩაზე.
„თეთრი კვადრატის“ უპირატესობად გვისახელებს ირაკლი ბურდილაძე საცხოვრებელი სახლების მაღალ ენერგოეფექტიანობასაც. მისი თქმით, პროექტებში მიღწეული ენერგოეფექტიანობის ხარისხი მცხოვრებლებს კომუნალური გადასახადების, სულ მცირე, 25%-ის დაზოგვის საშუალებას აძლევს.
ამასთან, მმართველი პარტნიორი გვეუბნება, რომ „თეთრი კვადრატი“ ბრენდის დაპირებებს სრულად, დროულად და, რაც ყველაზე მთავარია, ხარისხიანად ასრულებს. „ჩვენს ხარისხზე მეტყველებს ისიც, რომ სხვა დეველოპერული კომპანიების პროექტებსაც ჩვენ ვაშენებთ. ამჟამად ჩვენი სამშენებლო კომპანიის მიერ შენდება სხვა დეველოპერების 300,000 მ² მოცულობის უძრავი ქონება“, — ამატებს ირაკლი ბურდილაძე და მიუთითებს, რომ მშენებლობის მაღალი ხარისხის გარეშე ამ ტიპის თანამშრომლობა ბაზარზე წარმოუდგენელი იქნებოდა — „ერთ-ერთი უმსხვილესი სამშენებლო კომპანიის ჩვენს ჰოლდინგში გაერთიანება კონკურენტულ უპირატესობას გვანიჭებს. მშენებლობის პროცესში არასდროს ვართ დამოკიდებული ისეთ გარეშე ფაქტორებზე, როგორიცაა წარმატებული გენერალური კონტრაქტორის მოძებნა, შესაბამისად, ვაშენებთ ბევრად სწრაფად და ხარისხიანად“.
ამ გამოცდილებისა და შესაძლებლობების სინერგიის შედეგად „თეთრი კვადრატი“ თამამად იღებს საკუთარ თავზე ბრენდის მიერ აშენებული ყველა პროექტის მოვლა-პატრონობის ვალდებულებას, იქნება ეს შენობა-ნაგებობებისა თუ სხვადასხვა სისტემის, მათ შორის სახანძრო უსაფრთხოების სისტემებისა და ლიფტების გამართული მუშაობის უზრუნველყოფა. ირაკლი ბურდილაძის შეფასებით, ეს კიდევ უფრო კომფორტულს ხდის „თეთრი კვადრატის“ კომპლექსებში ცხოვრებას.
„თეთრი კვადრატის“ საცხოვრებელი უძრავი ქონების მიმზიდველობაზე საუბარს მეორე მხარეც აქვს. გარდა ბინების თავდაპირველი დანიშნულებით შეძენით დაინტერესებული ადამიანებისა, „თეთრი კვადრატი“ მიმზიდველია ინვესტორებისთვისაც, რომელთაც დეველოპერული კომპანიის პროექტებში შესვლა ადრეულ ეტაპზე შეუძლიათ, წილობრივი პარტნიორის ტოლფასი ამონაგების მიღების პერსპექტივით.
„ინვესტირება შესაძლებელია პირდაპირ ბინის შეძენით ან ჩვენს საინვესტიციო პროდუქტებში მონაწილეობის გზით. ამასთან, ჩვენთან შესაძლებელია საინვესტიციო შეთავაზების სტრუქტურირება ინვესტორის ინტერესებსა და საჭიროებებზე მორგებით“, – გვიხსნის ირაკლი ბურდილაძე და გვიზიარებს, რომ ამ ტიპის ფინანსური ინსტრუმენტების ბაზრისთვის შეთავაზების გზით, „თეთრმა კვადრატმა“ უკანასკნელ ორ თვეში $4 მილიონის დაფინანსება მოიზიდა.
ირაკლი ბურდილაძის შეფასებით, დაფინანსებაზე წვდომა საქართველოში ბიზნესის წარმოების მსურველთათვის კვლავ ერთ- -ერთ უმთავრეს გამოწვევად რჩება. შესაბამისად, კომპანიის მოტივაცია, განავითაროს და ბაზარს შესთავაზოს სხვადასხვა ტიპის საინვესტიციო პროდუქტი, მაღალია.
„მაისში უძრავი ქონების ბაზარზე გამოვუშვით ახალი ფინანსური ინსტრუმენტი, რომელიც ბაზარზე არსებულ დაფინანსების ტრადიციულ ფორმასთან ერთად მოიცავს ისეთ კომპონენტს, როგორიცაა წინასწარგანსაზღვრულ ფასად ბინის შეძენის ოფცია. ამ ფინანსურ ინსტრუმენტს ინვესტორები დიდი ინტერესით შეხვდნენ. ჩვენ მიერ მოზიდული სახსრები ‘თეთრი კვადრატის’ პროექტების მშენებლობის აქსელერაციაზე იქნება მიმართული“.
„თეთრი კვადრატი“ აქტიურად არის ჩართული საქართველოში ახალი ფინანსური ინსტრუმენტების განვითარებაში. ეროვნულ ბანკთან, ფინანსთა სამინისტროსთან, კერძო სექტორსა და სხვა დაინტერესებულ მხარეებთან ერთად კომპანია ამჟამად უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტების, ე.წ. REIT-ების განვითარებაზე მუშაობს. აღნიშნული ინსტრუმენტი დიდი პოპულარობით სარგებლობს დასავლეთის ქვეყნებში. ამჟამად სწორედ დასავლური პრაქტიკის გადმოტანასა და ადაპტაციაზე მიდის მუშაობა. შესაბამისი საკანონმდებლო ბაზისა და საგადასახადო ცვლილებების შემუშავების შემდეგ, ირაკლი ბურდილაძის პროგნოზით, ბაზარზე გაჩნდება ახალი საინვესტიციო პროდუქტი, რომელიც გამოაცოცხლებს საქართველოს საფონდო ბირჟას და უცხოური ინვესტიციების შემოდინების სერიოზულ წყაროდაც იქცევა.
„REITები ხელს შეუწყობს ეკონომიკური აქტივობის ზრდას. კომპანიებს, რომელთა ძირითადი საქმიანობაც არაა უძრავი ქონების ფლობა, შესაძლებლობა ექნებათ, ამგვარი ფონდების დახმარებით გამოითავისუფლონ უძრავ ქონებაში დაბანდებული კაპიტალი და განავითარონ თავიანთი ძირითადი ბიზნესსაქმიანობა“, — განგვიმარტავს „თეთრი კვადრატის“ მმართველი პარტნიორი და მაგალითად მოჰყავს კერძო სკოლები, ბანკები, ჯანდაცვის სექტორი და სხვა, რომელთაც საშუალება მიეცემათ, მათ საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება REIT-ებს მიჰყიდონ და აღნიშნული უძრავი ქონება წინასწარშეთანხმებულ ფასად იჯარით აიღონ ფონდებისგან, უძრავი ქონების რეალიზაციით მიღებული თანხა კი პროფილური ბიზნესის განვითარება-გაფართოებას მოახმარონ.
შედეგად, ბაზარზე გაიზრდება ეკონომიკური აქტივობა, გაჩნდება ახალი სამუშაო ადგილები, რაც, თავის მხრივ, ბიუჯეტის საგადასახადო შემოსავლებზე მოახდენს გავლენას. გამომდინარე იქიდან, რომ REIT-ები საფონდო ბირჟებზე ივაჭრება, ქვეყანაში უნდა გაჩნდეს ახალი ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც უცხოელი ინვესტორების საქართველოში შემოსვლას გააადვილებს.
ირაკლი ბურდილაძის ოპტიმისტურ მოლოდინს უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ტენდენციები უდევს საფუძვლად. მისი თქმით, უძრავი ქონების ბაზარზე როგორც თბილისში, ისე მთელ საქართველოში, მოთხოვნა მზარდია. ზრდის ტემპი კი იმდენად მაღალია, რომ, მაგალითად, დედაქალაქში მიწოდება მას მნიშვნელოვნად ჩამორჩება. ეს კი ბაზარზე ფასების მატებას იწვევს.
მოთხოვნის ზრდის ტენდენციას „თეთრი კვადრატის“ მმართველი პარტნიორი რამდენიმე მიზეზით ხსნის. მისი თქმით, უცხოურ ვალუტაში განთავსებულ საბანკო დეპოზიტებზე საპროცენტო სარგებლის შემცირებამ დეპოზიტორებსა და კაპიტალზე სარგებლის მიღების მსურველ პირებს უბიძგა, ალტერნატიული საინვესტიციო ინსტრუმენტები მოეძიებინათ. ამგვარი სარფიანი ინვესტირების შესაძლებლობას ამჟამად უძრავი ქონების ბაზარი იძლევა უძრავი ქონების ადრეულ ეტაპზე შესყიდვით და შემდეგ გადაყიდვის ან გაქირავების გზით. ირაკლი ბურდილაძის თქმით, ორივე შემთხვევაში ამონაგები მაღალია.
კიდევ ერთი მიზეზი, რაც საქართველოში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას ზრდის, დედაქალაქში შინამეურნეობების მაღალი ზომაა. მსოფლიო ბანკის მონაცემებით, დღეს თბილისში ერთ ბინაზე საშუალოდ 3.5 ადამიანი მოდის, როცა დასავლეთ ევროპის ქვეყნებში იდენტური მაჩვენებელი დაახლოებით 2.5-ია. ირაკლი ბურდილაძე განმარტავს, რომ ეკონომიკური ზრდის მაღალი ტემპის ფონზე, მოსახლეობას ეზრდება შემოსავალი და პირველი, რასაც ისინი აკეთებენ, უძრავი ქონების შეძენაა.
ზრდის მოლოდინს ქმნის იპოთეკურ სესხებზე შინამეურნეობების წვდომის გაუმჯობესების ტენდენციაც. ამ მიმართულებით ზრდის პოტენციალი საკმაოდ დიდია. 2022 წელს თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე დაახლოებით $2.6 მილიარდის მოცულობის 45,000 გარიგება შედგა. ამ ტრანზაქციების მხოლოდ 20% იყო იპოთეკური სესხით დაფინანსებული. „უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ძალიან დაბალი მაჩვენებელია. მოსახლეობის შემოსავლების ზრდისა და იპოთეკურ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთის შემცირების პარალელურად, მოსალოდნელია, ფართო მასებს ფინანსებზე წვდომა გაეზარდოს“, – პროგნოზირებს ირაკლი ბურდილაძე და ამატებს, რომ ამგვარი ვითარება უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას კიდევ უფრო გაზრდის.
უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდის ტენდენციის პარალელურად, ირაკლი ბურდილაძე გვიხსნის, რატომ ჩამორჩება მიწოდება მოთხოვნას: „ზედაპირულია დაკვირვება, რომ მოთხოვნის ზრდასთან ერთად, გვაქვს მიწოდების მნიშვნელოვანი ზრდაც. თბილისში დღეს მიწოდების ზრდის ტემპი ბევრად ნაკლებია, ვიდრე მოთხოვნის ზრდის ტემპი, სხვაგვარად ფასების ზრდა ვერ მოხდებოდა“. მიზეზი აქაც რამდენიმეა.
ევროკავშირთან ღრმა და ყოვლისმომცველი თავისუფალი სავაჭრო სივრცის შესახებ შეთანხმებასთან (DCFTA) ასოცირების შედეგად შეიცვალა კანონმდებლობა, რომელიც ჰარმონიზებულია ევროკავშირის შესაბამის ნორმებთან. შედეგად, გამკაცრდა სამშენებლო ნორმები, განსაკუთრებით – სანებართვო ნაწილში. დღეს რეგულირებულია შენობების სახანძრო უსაფრთხოება, ენერგოეფექტიანობის პარამეტრები, სეისმომედეგობა და ადამიანის უსაფრთხოებისთვის მნიშვნელოვანი სხვა ელემენტები. ირაკლი ბურდილაძის შეფასებით, ასეთი სირთულის სამშენებლო ნებართვის მოპოვება ახალი და მცირე ზომის კომპანიებისთვის მარტივი არ არის. „ბაზარზე ოპერირებისთვის აუცილებელი ხდება, იყო გამოცდილი და დიდი კომპანია, დახარჯო სოლიდური თანხები არქიტექტურულ და საინჟინრო მომსახურებაზე, სახანძრო უსაფრთხოებასა და ენერგოეფექტიანობაზე“, — ამბობს კომპანიის მმართველი პარტნიორი და პროგნოზირებს, რომ სამშენებლო ბაზარზე დეველოპერთა რაოდენობა უძრავი ქონების ბაზრის მოთამაშეთა კონსოლიდაციის ხარჯზე შემცირდება.
კიდევ ერთი ფაქტორი, რაც მიწოდებაზე ახდენს გავლენას, დედაქალაქში, განსაკუთრებით კი ცენტრალურ უბნებში, მიწების სიმცირეა. ირაკლი ბურდილაძის თქმით, თბილისში ფაქტობრივად აღარ არის თავისუფალი მიწის ნაკვეთი, რომელზეც მასშტაბური პროექტის განხორციელებაა შესაძლებელი. ასეთ რაიონებში მიწოდების გენერირების ერთადერთ გზად ძველი შენობების ჩანაცვლება რჩება. „ეს პროცესიც დროშია გაწელილი, რადგან საჭიროა ყველა მოსახლესთან მოლაპარაკება, შეთანხმების მიღწევა, შემდეგ უნდა შედგეს პროექტი, მოვიპოვოთ ნებართვა და ავაშენოთ“, — გვიხსნის ირაკლი ბურდილაძე და განმარტავს, რომ ამ პროცესისთვის დიდი ფინანსური და დროის რესურსი იქნება საჭირო. რაც, საბოლოო ჯამში, ასევე ნეგატიურად მოქმედებს მიწოდების ზრდის ტემპზე.
ინტერვიუს მსვლელობისას მკაფიო ხდება, რომ სწორედ ამ შესაძლებლობებისა და გამოწვევების გათვალისწინებით მოქმედებს „თეთრი კვადრატის“ მმართველი გუნდი.
საგულისხმოა, რომ „ბიქეი ჰოლდინგის“ პორტფელში სამშენებლო და დეველოპერულ კომპანიებთან ერთად ქალაქ ზესტაფონის სამშენებლო კოლეჯი „კონსტრუქტ2“-იც შედის. ჰოლდინგის ამგვარი სტრუქტურა ეხმიანება მმართველი პარტნიორების ხედვას, თუ რა სჭირდება უძრავი ქონების წამყვან მოთამაშეს დღეს საქართველოში.
„არაერთხელ მითქვამს, რომ უძრავი ქონების ბიზნესის სწრაფ ზრდას ორი ძირითადი ფაქტორი აფერხებს საქართველოში: წვდომა დაფინანსებაზე და კვალიფიციური მუშახელი“.
ფულადი ნაკადების დივერსიფიკაციის შესაძლებლობას თავად ჰოლდინგის სტრუქტურა იძლევა. სამშენებლო ბიზნესი ფულადი ნაკადების გენერირების ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი წყაროა, ხოლო „ბიქეი ქონსთრაქშენი“ ძლიერი საინჟინრო-ტექნიკური პერსონალით რეგიონის ერთ-ერთი უმსხვილესი სამშენებლო კომპანიაა. გარდა ამისა, კოლეჯ „კონსტრუქტ2“-ში დღეს თერთმეტი სხვადასხვა მიმართულების პროფესიონალი მზადდება, რათა ჰოლდინგში შემავალ კომპანიებს კვალიფიციური მუშახელის სერიოზული ბაზა ჰქონდეს.
სწორედ ამ სინერგიის შედეგია ის გრძელვადიანი ხედვა, რომელზეც ინტერვიუს ბოლოს ვისაუბრეთ „ბიქეი ჰოლდინგის“ მმართველ პარტნიორთან. ირაკლი ბურდილაძის თქმით, „თეთრი კვადრატის“ მიერ უკვე დაგეგმილი მშენებლობების დასრულებას ოთხი წელი დასჭირდება, ამ პერიოდში კი აქტიურად დამუშავდება ახალი პროექტები. პარალელურად, საინჟინრო და ტექნიკური პერსონალით გუნდის გაფართოების ხარჯზე, „ბიქეი ქონსთრაქშენი“ აქტიურად განიხილავს სამშენებლო ბიზნესის გეოგრაფიულ დივერსიფიკაციას — ეს კი კომპანიის ქვეყნის ფარგლებს გარეთ გასვლას გულისხმობს.
ირაკლი ბურდილაძის თქმით, ბიზნესის ამ მასშტაბით ზრდის გეგმები ჯერ ადრეულ ეტაპზეა, თუმცა, თუკი კომპანიის ისტორიასა და ბოლო წლების შედეგებს გადავხედავთ, თამამად შეგვიძლია ვთქვათ, რომ მმართველების ამბიციური ხედვა კომპანიის კიდევ ერთ მიღწევად უახლოეს წლებში იქცევა.
ფოტო: ხათუნა ხუციშვილი / Forbes Georgia
