საქართველოს უძრავი ქონების კონკურენტულ ბაზარზე კომპანია Nikolman-ი აქცენტს არა მასობრივ მშენებლობაზე, არამედ პრემიუმ–კლასის საცხოვრებელი პროექტების დაგეგმვის, მართვისა და ჩაბარების სტანდარტის გაუმჯობესებაზე აკეთებს. მისი უახლესი პროექტი, Parkwood 2, ამ მიდგომის პრაქტიკული გამოხატულებაა და დამფუძნებლის, ვახო ნიკოლაძის ხედვას ეფუძნება.
15 წელია, Nikolman-ი საქართველოს ბაზარზეა. როდესაც კომპანიას აფუძნებდით, რა შესაძლებლობა დაინახეთ, რასაც სხვები ვერ ამჩნევდნენ?
Nikolman-ის დაფუძნებისას ბაზარზე მოქმედი დეველოპერების უმეტესობა მხოლოდ მასშტაბურ პროექტებზე იყო ორიენტირებული — მრავალბინიან კომპლექსებსა და მაღალსართულიან შენობებზე. მთავარი მიზანი ქალაქის ცენტრში რაც შეიძლება მეტი საცხოვრებელი ფართის შექმნა იყო. ამ დროს დავინახე თავისუფალი, თუმცა ძალიან მნიშვნელოვანი ნიში, რომელსაც თითქმის არავინ აქცევდა ყურადღებას: პრემიუმ–კლასის ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლები და ბუტიკური არქიტექტურა.
იმ პერიოდში ადამიანს, რომელსაც უნიკალური და ხარისხიანი კერძო სახლის აშენება სურდა, ყველაფრის საკუთარ თავზე აღება უწევდა – არქიტექტორის, ინჟინრისა და მენეჯერის ფუნქციების შესრულებაც კი. შედეგად, პროცესი ქაოსური ხდებოდა, ხარისხი ზარალდებოდა, ხოლო ბიუჯეტი იზრდებოდა. ამასთან, მსხვილი დეველოპერული კომპანიები სახლების მშენებლობით ნაკლებად ინტერესდებოდნენ, რადგან ასეთი პროექტები თითოეულ კლიენტთან ინდივიდუალურ მუშაობასა და მაღალ საინჟინრო პასუხისმგებლობას მოითხოვდა.
სწორედ აქ დავინახეთ მშენებლობის პროცესისთვის სრულიად ახალი სტანდარტის შექმნის შესაძლებლობა. მომხმარებელს შევთავაზეთ სრული მომსახურება პროექტის დაგეგმვიდან დასრულებამდე, უმაღლესი დონის არქიტექტურა და ხარისხი იმაზე გაცილებით ხელმისაწვდომ ფასად, ვიდრე ამას დამოუკიდებლად შეძლებდა. გვჯეროდა, რომ მომავალი მხოლოდ ქალაქის ცენტრის გადატვირთვაში არ იყო. ჩვენი ხედვა იყო გარეუბნების გონივრული განვითარება და მცირე, ბუტიკური საცხოვრებელი პროექტების შექმნა.
კომპანიის განვითარების გზას თუ გადავხედავთ, რა პრინციპები დარჩა უცვლელი მისი დაარსებიდან დღემდე?
პირველივე დღიდან კონკრეტული გზა ავირჩიეთ და მისთვის არასდროს გადაგვიხვევია, ბაზრის არცერთ ფაზაში, კრიზისსა თუ გარდამავალ პერიოდში. ჩვენი საქმიანობა სამ ძირითად პრინციპს ეფუძნება: უმაღლეს ხარისხს, სრულ სანდოობასა და პასუხისმგებლობას.
ჩვენთვის ხარისხი არასოდეს ყოფილა მხოლოდ მარკეტინგული ტერმინი. არასოდეს მივდივართ კომპრომისზე იქ, სადაც საქმე კონსტრუქციის სიმტკიცეს, საინჟინრო სიზუსტესა და უსაფრთხოებას ეხება. თითოეული პროექტი სრულდება ზუსტად ისე, როგორც გეგმაშია გაწერილი — მილიმეტრის სიზუსტით, საუკეთესო მასალებისა და თანამედროვე ტექნოლოგიების გამოყენებით.
ვაშენებთ უძრავ ქონებას, რომელიც ათწლეულების შემდეგაც ისეთივე ხარისხიანი და ღირებული იქნება, როგორიც ჩაბარების დღეს იყო. სამშენებლო სფეროში ყველაზე ძვირფასი კაპიტალი სანდოობაა. ამიტომ ჩვენი მიზანია, მომხმარებელს სრული სიმშვიდისა და უსაფრთხოების განცდა შევუქმნათ. მან ზუსტად იცის, რას მიიღებს, დაცულია გაუთვალისწინებელი ხარჯებისგან, სამშენებლო ხარვეზებისა და ვადების გადაცილებისგან.
უცვლელია დამოკიდებულება არქიტექტურის მიმართაც. არასოდეს ვირჩევთ სტანდარტულ, შაბლონურ გადაწყვეტილებებს. ვქმნით შენობებს, რომლებიც ბუნებრივად ერწყმის გარემოს, მაქსიმალურად ფუნქციურია და ადამიანის ყოველდღიურ კომფორტზეა ორიენტირებული. კომპანია უკვე მნიშვნელოვნად გაიზარდა, გავაფართოვეთ საქმიანობა და დავნერგეთ თანამედროვე ციფრული პროექტების მართვის სისტემები, თუმცა მთავარი პრინციპები 15 წლის შემდეგაც უცვლელია.
როგორ მოახერხეთ ისეთი ბიზნესის შექმნა, რომელიც სხვებს კონკურენციას ხარისხით უწევს და არა ფასით?
მხოლოდ ფასით კონკურენცია სახიფათო სტრატეგიაა. კომპანიები დაბალ ფასს ხშირად მასალების, უსაფრთხოების ან საინჟინრო სიზუსტის ხარჯზე აღწევენ. Nikolman-ში განსხვავებული მიდგომა გვაქვს. ჩვენი ფასები კონკურენტულია და ბაზრის რეალობას შეესაბამება, თუმცა მთავარი უპირატესობა ხარისხიანი შესრულებაა, რაც სწორად მართული პროცესის შედეგია.
მაღალი ხარისხი ავტომატურად მაღალ ფასს არ ნიშნავს. ის კარგი დაგეგმარების შედეგია. პროექტების მართვის სისტემების გამოყენებით ვამცირებთ ქაოსს, მასალების დანაკარგსა და სამშენებლო პროცესში შეფერხებებს. როდესაც შეცდომები მინიმუმამდე დაგყავს, პროექტის თვითღირებულებაც ოპტიმიზდება და შესაძლებელია კონკურენტულ ფასად მაღალი სტანდარტის შენარჩუნება.
ჩვენი უპირატესობაა გამჭვირვალობაც. არ ვიყენებთ მარკეტინგულ ხრიკებს და არასოდეს ვაყენებთ კლიენტს მოულოდნელი დამატებითი ხარჯების წინაშე. საუკეთესო რეკლამა ხარისხიანად დასრულებული პროექტებია. მომხმარებელმა იცის, რომ გადახდილი თანხა პირდაპირ აისახება შედეგზე. სწორედ ასე შევქმენით მოდელი, სადაც პრემიუმ–ხარისხის მიღწევა შესაძლებელია ბიუჯეტის ხელოვნური გაზრდის გარეშე, პროექტის პროფესიონალურად მართვით.
ტერმინი „პრემიუმ უძრავი ქონება“ დღეს ძალიან ხშირად გამოიყენება. რა არის ნამდვილი პრემიუმ–პროექტის მახასიათებლები?
„პრემიუმის“ ცნება ბაზარზე დღეს დიდწილად გაუფასურებულია. საკმარისია ვიზუალურად მიმზიდველი ფასადი ან მარმარილოს ლობი, რომ პროექტს პრემიუმი ეწოდოს. მაგრამ ეს მხოლოდ ზედაპირული შეფუთვაა. ნამდვილი პრემიუმი იწყება იქ, სადაც ვიზუალური ნაწილი მთავრდება. მას განსაზღვრავს უხილავი ხარისხი და ცხოვრების რეალური კომფორტი.
ეს მოიცავს ისეთ დეტალებს, როგორიცაა ეფექტიანი ხმის იზოლაცია, თბოიზოლაცია და ვენტილაცია, რომელიც შენობას ენერგოეფექტიანს ხდის, ასევე სწორად შესრულებული კონსტრუქცია, ხარისხიანი ბეტონი, ფოლადი და მინაპაკეტები. თუ ეს საინჟინრო საფუძველი არ არსებობს, ძვირადღირებული მოპირკეთება პროექტს პრემიუმად ვერ აქცევს.
ხშირად პრემიუმად პოზიციონირდება იმგვარი დიდი, მაღალსართულიანი კომპლექსები, რომლებიც გადატვირთულ ურბანულ გარემოში შენდება. ჩვენთვის კი პრემიუმი ყოველთვის ბუტიკური, დაბალსართულიანი და დაბალი სიმჭიდროვის პროექტია, რომელიც ადაპტირებულია გარემოსთან და მობინადრეს აძლევს იმას, რაც დღეს ყველაზე ძვირფასია: სიმშვიდეს, პრივატულობას და უსაფრთხო სივრცეს.
ვინ ადგენს საქართველოში ხარისხის სტანდარტს: დეველოპერები, მომხმარებლები თუ თავად ბაზარი?
ეს სამი ცვლადი ერთმანეთთან მჭიდროდაა დაკავშირებული, მაგრამ დღეს მთავარი მამოძრავებელი ძალა ინფორმირებული და მომთხოვნი მომხმარებელია. წლების წინ სტანდარტს ძირითადად დეველოპერები და ბაზრის მოთხოვნა განსაზღვრავდა, რადგან მყიდველი თითქმის ყველაფერს ყიდულობდა, რაც შენდებოდა.
დღეს სიტუაცია საგრძნობლად შეიცვალა. თანამედროვე მომხმარებელი გაცილებით ინფორმირებულია. ის ინტერესდება მასალების ხარისხით და სხვა ტექნიკური დეტალებით. კარგად იცის, რომ ყიდულობს არა მხოლოდ ბინას, არამედ ყოველდღიური ცხოვრების ხარისხს.
მზარდმა მოთხოვნამ მთელი ბაზარი აიძულა, სტანდარტები გაეზარდა, მაგრამ მხოლოდ მოთხოვნაც არ კმარა. – – ერთი ნაბიჯით წინ არიან ის დეველოპერები, რომლებიც ამ მოლოდინს წინასწარ ხედავენ და მას ტექნოლოგიურად და პროფესიონალურად პასუხობენ.
Nikolman-ის მიზანი არ არის მხოლოდ არსებული მოთხოვნის დაკმაყოფილება. ვცდილობთ, ბაზარს მივცეთ ის, რაც ჯერ სტანდარტად არ ქცეულა. მართალია, სტანდარტს მომხმარებელი აყალიბებს, მაგრამ მას მხოლოდ ის დეველოპერები ცვლიან, რომლებიც რეალურ ხარისხს ქმნიან და გრძელვადიან შედეგზე პასუხისმგებლობას იღებენ.
რა არის საქართველოს სამშენებლო და დეველოპერული სექტორის მთავარი გამოწვევები?
პირველი და ყველაზე მნიშვნელოვანი პრობლემა – კვალიფიციური მუშახელის დეფიციტია. მიუხედავად იმისა, რომ მასალებისა და ტექნოლოგიების ხარისხი იზრდება, პროფესიონალი ხელოსნებისა და საინჟინრო კადრების ნაკლებობა სერიოზულ გამოწვევად რჩება.
მეორე მნიშვნელოვანი საკითხია ქაოსური განაშენიანება და ურბანული გადატვირთვა. ცენტრალური უბნების გადაჭარბებულმა განვითარებამ ინფრასტრუქტურა კრიტიკულ ზღვართან მიიყვანა. ამ ფონზე ინდუსტრიის ნაწილი კვლავ მოძველებული მეთოდებით მუშაობს, რაც იწვევს დაგვიანებებს, ხარვეზებს და დამატებით ხარჯებს.
ასევე პრობლემაა სწრაფი გაყიდვებისა და ვიზუალური ეფექტის პრიორიტეტი გრძელვადიანი ხარისხის ნაცვლად. რეალური გამოწვევა დეველოპერებისთვის არის პასუხისმგებლობის აღება იმაზე, თუ როგორ იფუნქციონირებს შენობა 20 ან 30 წლის შემდეგ.
რა იდეას ეფუძნება Parkwood 2 და რა პრობლემის გადაჭრას ცდილობთ ამ პროექტით?
Parkwood 2-ის კონცეფცია სწორედ იმ რეალობიდან გაჩნდა, რასაც დღეს თბილისი განიცდის. ქალაქის ცენტრი გადაიტვირთა და ინტენსიურმა განაშენიანებამ ადამიანებს პირადი სივრცე შეუზღუდა. ამ პროექტით გვინდოდა, შეგვექმნა საცხოვრებელი მოდელი, სადაც ქალაქის კომფორტი და ბუნებასთან უშუალო სიახლოვე ერთმანეთს ერწყმის.
უკვე დავამტკიცეთ, რომ პრემიუმ–პროექტი არ უნდა იყოს მასშტაბური შენობა ასობით ბინით. ის შეიძლება იყოს ცხოვრების სრულიად განსხვავებული ხარისხი. Parkwood 2-ის ერთ–ერთი მთავარი ამოცანა ბუნებრივი რეკრეაციული სივრცეების შექმნა იყო. დეველოპერები ხშირად გვთავაზობენ მცირე, ხელოვნურად გამწვანებულ ეზოებს, თუმცა ჩვენი პროექტი უშუალოდ კუს ტბის ტყის ზონას ესაზღვრება, რაც იქ მცხოვრებს აძლევს შესაძლებლობას, სახლიდან პირდაპირ ბუნებაში აღმოჩნდეს.
მნიშვნელოვანი იყო ხედების გრძელვადიანი დაცვაც. თბილისში ხშირად ხდება, რომ ბინის შეძენის შემდეგ ხედი მომავალში სხვა შენობით იფარება. ეს ამ ზონაში ბოლო ნებადართული მშენებლობაა, რაც უზრუნველყოფს ხედებისა და ინვესტიციის ღირებულების დაცვას.
რატომ აირჩიეთ ამგვარი მოდელი მაშინ, როცა ბევრი დეველოპერი მასშტაბურ პროექტებზეა ორიენტირებული? Parkwood 2-ის რომელი ასპექტი აჩვენებს ყველაზე კარგად Nikolman-ის სტანდარტებსა და ფილოსოფიას?
მსხვილ პროექტებში ადამიანი ყოველთვის იკარგება — ასობით ბინაში რთულია პირადი სივრცის, სიმშვიდისა და კონფიდენციალურობის შენარჩუნება. ამ მოდელით კი ვქმნით სრულიად განსხვავებულ, პერსონალიზებულ საცხოვრებელ კულტურას და საერთო ღირებულებებზე დაფუძნებულ საზოგადოებას. ამავდროულად, ეს მიდგომა საშუალებას გვაძლევს, არქიტექტურა მაქსიმალურად მოვარგოთ გარემოს და არ დავტვირთოთ ლანდშაფტი მასშტაბური მშენებლობებით.
Parkwood 2 ასახავს ჩვენს ორ მთავარ პრინციპს: საინჟინრო პასუხისმგებლობას ფასადის მიღმა და არქიტექტურას, რომელიც პატივს სცემს პირად საზღვრებს. ეს პროექტი არის მაგალითი იმისა, რომ არ ვყიდით ილუზიას, არამედ ვქმნით გრძელვადიან ღირებულებას. ჩვენ შევძელით თანამედროვე მშენებლობისა და ბუნებრივი ეკოსისტემის ისე შერწყმა, რომ პირადი სივრცე გრძელვადიანადაა დაცული.
როგორ მოახერხეთ ბალანსის პოვნა ესთეტიკას, საინჟინრო მოთხოვნებსა და კომერციას შორის?
სწორედ ესაა ჩვენი მართვის ხელოვნება. ესთეტიკას, ინჟინერიას და ფინანსურ მიზანშეწონილობას ერთმანეთს კი არ ვუპირისპირებთ, არამედ ერთ სისტემაში ვაერთიანებთ. დიზაინი განსაზღვრავს პროექტის ხასიათს, ინჟინერია უზრუნველყოფს მის გამძლეობას, ხოლო ფინანსური სიზუსტე მისი რეალურად განხორციელების შესაძლებლობას ქმნის.
არ ვიწყებთ მუშაობას ვიზუალური კონცეფციით, რომელსაც შემდეგ ვარგებთ ინჟინერიას. პირიქით, პროექტი თავიდანვე ციფრულად მუშავდება მილიმეტრების სიზუსტით, სანამ სამშენებლო სამუშაოები დაიწყება. რთული არქიტექტურული ფორმები, ვენტილირებადი ფასადები და უხილავი ხარისხის სტანდარტი წინასწარ არის თანხვდენილი საინჟინრო მოთხოვნებთან.
ბიუჯეტის ფარგლებში მუშაობა ჩვენთვის არ ნიშნავს ხარისხთან დაკავშირებით კომპრომისს. პირიქით, ციფრული მართვის წყალობით ვაღწევთ ფინანსურ ოპტიმიზაციას ზედმეტი ხარჯების გარეშე. შედეგად, კლიენტი იღებს პროექტს, სადაც ესთეტიკა და საინჟინრო სიზუსტე ერთმანეთს აძლიერებს და არა ასუსტებს.
როგორ წარმოგიდგენიათ Nikolman-ი 10-20 წელიწადში?
ჩემი ხედვა სცდება მხოლოდ წარმატებულ კომპანიას. მინდა, რომ Nikolman-მა ახალი ეპოქა და კულტურა შექმნას ქართულ სამშენებლო ინდუსტრიაში. კულტურა, სადაც განვითარება არ ნიშნავს ქალაქის გადატვირთვას, არამედ მის „გაჯანსაღებას“ და ბუნებასთან დაბრუნებას.
მინდა, რომ 20 წლის შემდეგ თბილისის ურბანულ რუკაზე ჩვენი პროექტები აღიქმებოდეს ხარისხისა და პასუხისმგებლობის სტანდარტად. Nikolman-ის სახელი უნდა ასოცირდებოდეს იმასთან, რომ შესაძლებელია მაღალი ხარისხის მშენებლობა სამართლიან და გამჭვირვალე ფასად.
ჩვენი მემკვიდრეობა უნდა იყოს დაბალსართულიანი, ბუტიკური და ჯანსაღი საცხოვრებელი გარემო, რომელიც მომავალ თაობებსაც იმავე ხარისხით გადაეცემა, როგორითაც ის დღეს არსებობს — მყარი, სანდო და სწორ ღირებულებებზე დაფუძნებული.
S
