ორი წელი გავიდა, რაც საპარლამენტო უმრავლესობის მიერ დამტკიცებული საკანონმდებლო ცვლილებების წყალობით, საკუთრების ხელყოფის აღკვეთის ადმინისტრაციული მექანიზმები გაუქმებულია. გავაკეთოთ ის, რაზეც პარლამენტმა, თავის დროზე, თავი არ შეიწუხა – შევაფასოთ არასახარბიელო შედეგები.
პრობლემის არსი ისაა, რომ თუ აღსრულების ეროვნული ბიუროს აუქციონზე რეალიზებული უძრავი ქონებიდან უცხო პირის გამოყვანა/გამოსახლება აღსრულების პოლიციას შეეძლო, 2015 წლის ბოლოდან აღნიშნულის უფლება მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილების შემთხვევაში აქვს.
ოფიციალურ წერილში, რომლის ასლი ბიზნესომბუდსმენის აპარატმა ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინიტროშიც გაგზავნა, დასაბუთებულია უძრავ ნივთზე საკუთრების ხელყოფის აღკვეთის ადმინისტრაციული წესის არარსებობის რისკები.
საბანკო სექტორისთვის: მცირდება უძრავი ნივთის, როგორც უზრუნველყოფის საშუალების ლიკვიდობა, გაჭირდება იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაცია. შესაბამისად, გაიზრდება საკრედიტო რისკები, რაც აისახება საპროცენტო განაკვეთში.
ბიზნესისთვის/მესაკუთრისთვის: დავის ტვირთი გადადის კანონიერ მესაკუთრეზე, ვინაიდან სწორედ ის არის ვალდებული, დაიწყოს დავა სასამართლოში არამართლზომიერი მფლობელის წინააღმდეგ. დავის გადაწყვეტა კი დროში ჭიანურდება. დავის განხილვა კანონით დადგენილ ვადაში შეუძლებელია, ვინაიდან სასამართლოები გადატვირთულია.
გამოსახლებულიპ ირისთვის: დავის სასამართლოს გზით დაწყებით, საბოლოო შედეგი იგივე დადგება – არამართლზომიერი მფლობელი მაინც გამოსახლდება, მესაკუთრის მდგომარეობის დამძიმების ხარჯზე. სასამართლო ბაჟის გადახდა გადავადდება საქმის დასრულებამდე და იგი დაეკისრება მოპასუხეს (არამართლზომიერ მფლობელს).
ქონების პრივატიზაციისთვის: სახელმწიფოსთვის და ადგილობრივი თვითმმართველობისთვის გართულდება მათ საკუთრებაში არსებული ქონების მართვა და განკარგვა. კერძოდ, გართულდება და გაჭიანურდება სხვა პირის მიერ დაკავებული სახელმწიფო ქონების გამოთავისუფლება და ამ ქონების სარგებლობაში გადაცემისთვის ან პრივატიზებისთვის მომზადება, რაც შეაფერხებს ინვესტორისთვის ქონების გადაცემის პროცესს.
სააღსრულებო წარმოებისთვის: არაეფექტიანი და არამიმზიდველი ხდება სააღსრულებო ბიუროს მიერ ჩატარებული აუქციონები, ვინაიდან აუქციონზე ნაყიდი ქონებიდან წინა მესაკუთრის ან სხვა პირის გამოყვანას ცალკე სასამართლო პროცესი სჭირდება, რაც შეამცირებს სააღსრულებო ორგანოს მიერ ქონების რეალიზაციების რაოდენობას ან/და ქონების რეალიზაციის ღირებულებას (ამონაგებს).
სასამართლო სისტემისთვის: დამატებით დაიტვირთება სასამართლო, რაც კიდევ უფრო შეაფერხებს საქმეთა დროულ განხილვას არა მხოლოდ გამოსახლების, არამედ ყველა კატეგორიის საქმეზე. საჭიროა მოსამართლეებისა და სასამართლო მოხელეების დამატება.
იუსტიციის მინისტრმა ბიზნესომბუდსმენის აპარატს როგორც ოფიციალური წერილით, ისე მედიითაც უპასუხა. თეა წულუკიანი აცხადებს, რომ “ბიზნესომბუდსმენის მხოლოდ მისადმი მიმართვა საქმეს ვერ მოაგვარებს“, რადგან 2015 წელს როგორც სააღსრულებო, ისე ე.წ. საპოლიციო გამოსახლების მექანიზმი საპარლამენტო უმრავლესობამ გააუქმა, აღმასრულებელი ხელისუფლების წინააღმდეგობის მიუხედავად. “ჩვენ მაშინ ვიყავით სულ რამდენიმე, ვინც იმ ცვლილებებს ვეწინააღმდეგებოდით, მაგრამ ცვლილება მაინც განახორციელეს მაშინდელი მოწვევის პარლამენტის დეპუტატებმა. შესაბამისად, მე არ მგონია, რომ ერთი ან ორი ან თუნდაც სამი ადამიანის პოზიცია კმარა იმისთვის, რომ სიტუაცია შეტრიალდეს”, – განაცხადა წულუკიანმა.
ვიდრე ბიზნესომბუდსმენი და “ოცნების“ აღმასრულებელი შტო მეცხრე მოწვევის საკანონმდებლო ხელისუფლებას ორი წლის წინ მათი კოლეგების გადაწყვეტილების სიმცდარესა და მავნებლობაში დაარწმუნებს, Forbes Georgia-სთან საუბრებში დარგის სპეციალისტები და ბიზნესსექტორის წარმომადგენლები პრობლემის აქტუალობაზე ამახვილებენ ყურადღებას და ერთხმად აცხადებენ, რომ თუ სახელმწიფოსთვის საკუთრების უფლების დაცვა პრიორიტეტულია, ადმინისტრაციული მექანიზმები უნდა აღდგეს.
აღსრულების ბიუროს იურიდიული დეპარტამენტის ყოფილი უფროსი ხატიაშელია იხსენებს, რომ 2010 წელს, როდესაც ბიუროში დაიწყო მუშაობა, სწორედ მაშინ ინერგებოდა სააღსრულებო გამოსახლების მექანიზმი და მის იმპლემენტაციაში აქტიურად იყო ჩართული, ამიტომ გული წყდება, რომ 2018 წელს იმ სისტემის ამოქმედებას ითხოვს ბიზნესი, რომელიც 2011 წლიდან უკვე არსებობდა.
“ეს ცვლილება ზუსტად იმიტომ განვახორციელეთ, რომ მაქსიმალურად ყოფილიყო საკუთრების უფლება რეალიზებული და როგორც დროის, ისე ფინანსური დანახარჯი არ ჰქონოდა კრედიტორს. რა თქმა უნდა, გვყავს მეორე მხარეც – მოვალე და თუ ვინმე მკითხავს, მეცოდება თუ არა ის, ვისაც ასახლებენ, ბუნებრივია, ამაზე ორი აზრი არ არსებობს, მაგრამ კანონმდებლის საქმე არაა შეცოდება. მით უმეტეს, თუ მოვალე არაკეთილსინდისიერი პირია, სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე, მას მაინც გამოასახლებენ უძრავი ქონებიდან. ამდენად, ვფიქრობ, 2015 წელს საპოლიციო და სააღსრულებო მექანიზმების გაუქმება წმინდა პოლიტიკური და პოპულისტური გადაწყვეტილება იყო“, – ამბობს ხატია შელია.
მისი აზრით, სააღსრულებო მექანიზმის გაუქმება აღსრულების ეროვნული ბიუროს აუქციონებსაც მიმზიდველობას უკარგავს. ხატია შელია იმასაც აცხადებს, რომ აუქციონებზე “გაყიდვები მნიშვნელოვნად ჩავარდა“.
“როდესაც მე ვიცი, რომ აუქციონზე გამოტანილ უძრავ ქონებაში სხვა პირი ცხოვრობს და არსებობს რისკი, რომ მისი გამოსახლებისთვის სასამართლოში წასვლა მომიწევს, ბუნებრივია, ეს აღსრულების ეროვნული ბიუროს აუქციონებს ეფექტიანობას უკარგავს, რადგან ყველამ კარგად ვიცით, როგორი გადატვირთულია სასამართლო სისტემა და დავის დასრულებას შესაძლოა, წლებიც დასჭირდეს. გარდა ამისა, თავად მოსამართლეებიც წუხან, რადგან მათაც დაემატათ საქმეები; თან ისეთი საქმეები, სადაც წინასწარ ცნობილია გადაწყვეტილება“, –ამბობს ხატია შელია.
იძულებით აუქციონზე უძრავი ქონების შეძენის მსურველთა რაოდენობის შემცირებაზე საუბრობს Forbes Georgia-თან კერძო აღმასრულებელი ნათა ღონღაძეც და აღნიშნავს, რომ ხშირ შემთხვევაში, ქონების შემძენი თავად კრედიტორი ხდება.
“მსურველთა რაოდენობის შემცირება ნიშნავს აუქციონზე კონკურენციის არარსებობას, შესაბამისად, აუქციონზე რეალიზებული ქონების ფასიც იკლებს. ხშირია შემთხვევები, როცა დამქირავებელი, რომელსაც დროებით სარგებლობაში აქვს უძრავი ქონება გადაცემული შესაბამისი ქირის გადახდის სანაცვლოდ, უძრავი ქონების მესაკუთრეს არც ქირას უხდის და არც უძრავ ქონებას გადასცემს გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში. მართლზომიერი მესაკუთრე კი იძულებულია, წავიდეს სასამართლოში და მიუხედავად იმისა, რომ საპროცესო კანონმდებლობა ასეთი კატეგორიის საქმეების განხილვისთვის ერთთვიან ვადას ითვალისწინებს, ასევე შესაძლებელია დაუყოვნებლივი აღსრულების მექანიზმის გამოყენება, თუმცა საცხოვრებელი ბინიდან გამოსახლების საქმეებზე სასამართლოები პრაქტიკულად არ იყენებენ აღნიშნულ მექანიზმს და ჯამში მაინც ხანგრძლივი პროცესია. საბოლოოდ გამოდის, რომ უძრავი ქონების კეთილსინდისიერი მესაკუთრე გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ვერ განკარგავს საკუთარ უძრავ ქონებას და ვერც შემოსავალს იღებს მისი გაქირავებით“, – განმარტავს კერძო აღმასრულებელი.
როგორც სააღსრულებო, ისე საპოლიციო მექანიზმის ამოქმედების საჭიროებაზე საუბრობს სააღსრულებო კანონმდებლობის კონსულტანტი, იურისტი სოფიო ქურთაულიც, რადგან ქვეყანაში საკუთრების უფლების დაცვა სახელმწიფოს პირდაპირი ვალდებულებაა.
“აღსრულების პოლიციას აღსრულების ეროვნული ბიუროს აუქციონზე გასხვისებული უძრავი ქონებიდან არაკანონიერი მფლობელის გამოსახლება-გამოყვანის უფლება უნდა მიეცეს, ხოლო პოლიციას უნდა ჰქონდეს უფლება, რომ მესაკუთრის მიმართვის საფუძველზე, თავად მოახდინოს აღნიშნულის წარმოება, როცა მესაკუთრეს ხელში უჭირავს საჯარო რეესტრიდან საკუთრების დამადასტურებელი ამონაწერი. საჯარო რეესტრის შესახებ კანონში პირდაპირ წერია, რომ საჯარო რეესტრის ამონაწერს აქვს უტყუარობისა და სისწორის პრეზუმფცია, ვიდრე საწინააღმდეგო არ დასტურდება“, – აცხადებს ქურთაული.
პარლამენტის მიერ 2015 წლის ბოლოს დამტკიცებული გადაწყვეტილების შეფასებისას უფრო მწვავეა კერძო სექტორი. საქართველოს ბანკების ასოციაციის პრეზიდენტი ზურაბ გვასალია Forbes Georgia-თან საუბარში აცხადებს, რომ ადმინისტრაციული მექანიზმის გაუქმებამ სერიოზული პრობლემა შეუქმნა საბანკო სექტორს და ასევე ნეგატიურად აისახა ბიზნესგარემოზეც.
“სამი წლის წინ პარლამენტის იურიდიული კომიტეტის მაშინდელი თავმჯდომარე ირაკლი ხმალაძე გვიმტკიცებდა, რომ აღსრულების ადმინისტრაციული მექანიზმების გაუქმება პრობლემას არ შეუქმნიდა ბიზნესს. ჩვენი არგუმენტი კი იყო სასამართლოს გადატვირთულობის ფაქტორი, მაგრამ გვარწმუნებდნენ, რომ სასამართლოში ახალ მოსამართლეებს დაამატებდნენ, კომერციულ პალატებს აამოქმედებდნენ და პრობლემა არ შეიქმნებოდა, თუმცა პრაქტიკამ სხვა რამ დაამტკიცა – დავები წლები გრძელდება და მესაკუთრის უფლებები ილახება; ასეთ სურათს ინვესტორები დიდი ყურადღებით აკვირდებიან“, – აცხადებს გვასალია.
საქართველოს ბანკების ასოციაციის პრეზიდენტს იმედი აქვს, რომ თეა წულუკიანი ბიზნესომბუდსმენის რეკომენდაციას გაითვალისწინებს, რადგან აღსრულების მექანიზმის აღდგენა “სერიოზული შვება იქნება სასამართლოსთვისაც“.
“პრობლემა ის კი არაა, რომ სასამართლოში გვიწევს წასვლა, პრობლემა ისაა, რომ სასამართლოში მივდივართ და ორი წელი ვერ მოვდივართ“, – ეს უკვე საქართველოს ბიზნესასოციაციის იურიდული ანალიტიკოსის ნიკა ნანუაშვილის პოზიციაა.
“თუ ჩემი საკუთრებიდან უცხო პირის გამოსასახლებლად მჭირდება სასამართლოში წასვლა და ორი წელი დავა, ჩავთვალოთ, რომ ქვეყანაში საკუთრების უფლება ეფექტიანად არაა დაცული. ე.წ. საპოლიციო და სააღსრულებო გამოსახლების წესის აკრძალვის ინიციატორი პარლამენტარები ეუბნებოდნენ ადამიანებს, რომ ცვლილების შემდეგ თქვენ ვეღარ გამოგასახლებენო, მაგრამ ეს იყო ტყუილი – სხვისი საკუთრებიდან არამართლზომიერ მფლობელებს ასახლებენ დღესაც, მაგრამ ირღვევა კანონიერი მფლობელის საკუთრების უფლება, ეს არის მთავარი პრობლემა“, – აცხადებს ნანუაშვილი.
საქართველოს ბიზნესასოციაციის იურიდული ანალიტიკოსის აზრით, სააღსრულებო მექანიზმის აღდგენა მეტ-ნაკლებად დააკომპენსირებს ე.წ. საპოლიციო გამოსახლების გაუქმებით არსებულ რთულ ვითარებას. ნიკა ნანუაშვილის თქმით, ასოციაციას მუდმივად აქვს კონტაქტი სახელისუფლებო შტოებთან და ცდილობენ, დაარწმუნონ გადაწყვეტილების მიმღები პირები, რომ თავის დროზე შეცდომა იქნა დაშვებული.
“არაა აუცილებელი, რომ აღსრულება აუცილებლად პოლიციამ განახორციელოს. მთავარია, მოვიფიქროთ მექანიზმი, რომლის დახმარებითაც მესაკუთრეები საკუთრების უფლებას სწრაფად და ეფექტიანად დაიცავენ“, – ამბობს ნიკა ნანუაშვილი და აღნიშნავს, რომ ეს არაა პრობლემა მხოლოდ ბანკებისთვის. “პრობლემა ეხება ან შეეხება ყველას, ვისაც აქვს უძრავი ქონება და აქირავებს“, – აცხადებს ის.
სააღსრულებო მექანიზმის გაუქმების ეფექტის, ისევე როგორც ბიზნესომბუდსმენის რეკომენდაციის ვრცელი შეფასებისგან თავი შეიკავეს როგორც იუსტიციის სამინისტროში, ისე – აღსრულების ეროვნულ ბიუროში, მაგრამ ბიუროდან ოფიციალურად გამოთხოვილი სტატისტიკური ინფორმაციის მიხედვით, 2010 წლის იანვრიდან 2018 წლის იანვრის ჩათვლით, 1 426 გამოსახლება განახორციელეს, რომელიც როგორც სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე, ისე აუქციონზე ქონების შემძენის მიერ განცხადების საფუძველზე განხორციელებულ სააღსრულებო წარმოებებს მოიცავს.
გამომდინარე იქიდან, რომ 2015 წელს საპარლამენტო უმრავლესობა როცა აღსრულების ადმინისტრაციულ მექანიზმს აუქმებდა, მათი მთავარი არგუმენტი ბანკების მიერ უძრავი ქონებიდან მოქალაქეების გახშირებული გამოსახლება იყო, აღსრულების ეროვნული ბიუროდან გამოვითხოვეთ კრედიტორ მხარეთა (ფიზიკური პირი, კომერციული ბანკი და სხვ.) სტატისტიკა, მაგრამ ბიუროდან მოგვწერეს, რომ ასეთ ინფორმაციას არ ამუშავებენ. არა აქვთ ინფორმაცია ასევე აუქციონის წესით რეალიზებული უძრავი ქონების ღირებულებასთან დაკავშირებით, შესაბამისად, დარგის ექსპერტების ინფორმაციას იმის თაობაზე, რომ 2015 წლის ბოლოდან აღსრულების ეროვნულ ბიუროს აუქციონებზე კონკურენცია შემცირდა, ოფიციალურად ვერ დავადასტურებთ, მაგრამ ვერც უარვყოფთ.
აღსრულების ეროვნული ბიუროსგან განსხვავებით, სადაც 2015 წლის შემდეგაც გამოსახლებების სტატისტიკა არ შემცირებულა, რადიკალურად განსხვავებულია შსს-დან Forbes Georgia-სთვის მოწოდებული სტატისტიკური ინფორმაცია, რომლის თანახმად 2010-2015 წლებში ვიდრე “ოცნების“ პარლამენტი ე.წ. საპოლიციო გამოსახლების წესს არ გააუქმებდა, შსს-მ 3,295 ერთეული უძრავი ქონებიდან გამოასახლა/გამოიყვანა არამართლზომიერი პირი; ხოლო 2016 წელს გამოსახლების/გამოყვანის ღონისძიება განხორციელდა 7 შემთხვევაში, 2017 წლის 1 იანვრიდან ნოემბრის ჩათვლით კი – 1 შემთხვევაში.
სპეციალისტების შეფასებით, სტატისტიკურ მონაცემებს შორის არსებული კონტრასტი, სავარაუდოდ, მიუთითებს იმაზე, რომ ე.წ. საპოლიციო გამოსახლების წესის გაუქმების შემდეგ მეტი დატვირთვა აღსრულების ეროვნულ ბიუროზე გადავიდა. ამასთან, თუ აღსრულების ეროვნული ბიუროს და შს სამინისტროს ბოლო ორი წლის სტატისტიკურ ინფორმაციებს ერთმანეთს დავადარებთ და თან გავითვალისწინებთ იმასაც, რომ ამ პერიოდში ქვეყანაში დიდ ეკონომიკურ აღმავლობას ადგილი არ ჰქონია, არაა გამორიცხული, რომ კანონიერი მესაკუთრეები სამართალს გადატვირთულ ქართულ სასამართლოში ელიან.
