ავტორი: მარიკა ყურშუბაძე, „გრანთ თორნთონის“ საგადასახადო მენეჯერი
მოგეხსენებათ, სამშენებლო სექტორში მიწის ნაკვეთის სანაცვლოდ საცხოვრებელი თუ კომერციული ფართების გადაცემა ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული ბიზნესმოდელია. ასეთი გარიგებები, როგორც წესი, ბარტერულ ოპერაციებად კვალიფიცირდება, რადგან მიწის მესაკუთრე მიწის ნაკვეთს გადასცემს „დეველოპერს“, ხოლო სანაცვლოდ იღებს აშენებული შენობა-ნაგებობის ნაწილს. ხშირია შემთხვევებიც, როდესაც არაფულადი ანაზღაურების პარალელურად მხარეებს შორის ფულადი ანგარიშსწორებაც ხდება, რაც ე.წ. „შერეულ ბარტერულ ოპერაციას“ წარმოადგენს.
ბარტერული ოპერაციების დღგ-ით დაბეგვრის საკითხი ბოლო წლების განმავლობაში არაერთი საკანონმდებლო და ადმინისტრაციული ცვლილების გამომწვევ მიზეზად იქცა. 2023 წელს საგადასახადო კოდექსის 73-ე მუხლში განხორციელებული ცვლილებით, საგადასახადო ორგანოს მიენიჭა უფლებამოსილება, ბარტერული ოპერაციის შემთხვევაში დასაბეგრი თანხა საბაზრო ფასით განესაზღვრა. აღნიშნული ნორმის პრაქტიკული გამოყენების წესი კი შემდგომში, როგორც ფინანსთა მინისტრის N996 ბრძანებით დამტკიცებულ ინსტრუქციაში, ასევე 2024 წლის №195 საჯარო გადაწყვეტილებით, დაზუსტდა.
2024 წლის საჯარო გადაწყვეტილების მიხედვით, თუ ბარტერული ოპერაციის ფარგლებში ხორციელდებოდა უძრავი ნივთის მიწოდება, ოპერაციის თითოეული მხარისთვის დღგ-ით დასაბეგრი თანხა განისაზღვრებოდა მისაღები საქონლის ან მომსახურების საბაზრო ფასით, დღგ-ის გარეშე. პრაქტიკაში ეს იმას ნიშნავდა, რომ თუ დეველოპერი მიწის ნაკვეთს იღებდა და სანაცვლოდ ბინებს ან სხვა ფართებს გადასცემდა მიწის მესაკუთრეს, მისი დღგ-ით დასაბეგრი ბაზა მიწის საბაზრო ღირებულების მიხედვით განისაზღვრებოდა. ხოლო იმ შემთხვევაში, თუ გარიგება შერეული ხასიათის იყო და დეველოპერი დამატებით ფულად ანაზღაურებასაც იხდიდა, დასაბეგრი ბაზა მიღებული მიწის საბაზრო ფასიდან ფულადი კომპონენტის გამოკლებით გამოითვლებოდა.
მიუხედავად იმისა, რომ აღნიშნული მიდგომა ფორმალურად ეფუძნებოდა საბაზრო ფასის პრინციპს, პრაქტიკაში არაერთი პრობლემა წარმოშვა. ხშირი იყო შემთხვევები, როდესაც დამოუკიდებელი ექსპერტის მიერ განსაზღვრული მიწის საბაზრო ღირებულება მხარეთა მიერ შეთანხმებულ გარიგების ფასზე მნიშვნელოვნად ნაკლები იყო. შედეგად, გარიგების რეალური ეკონომიკური შინაარსი და საგადასახადო მიზნებისთვის გამოყენებული ღირებულება ერთმანეთისგან მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდა, რაც როგორც ბიზნესისთვის, ისე საგადასახადო ადმინისტრაციისთვის დამატებითი კითხვებისა და დავების საფუძველი ხდებოდა.
სწორედ ამ პრობლემის გადასაჭრელად, 2026 წლის 18 მაისის №147 საჯარო გადაწყვეტილებით, ცვლილება შევიდა 2024 წლის №195 საჯარო გადაწყვეტილებაში და შესაბამისი დებულება ახალი რედაქციით ჩამოაყალიბდა. ცვლილების არსი მდგომარეობს იმაში, რომ შერეული, ანუ ფულადი და არაფულადი ანაზღაურების პირობებში, თუ კომპეტენტური შემფასებლის მიერ განსაზღვრული, მიღებული ქონების საბაზრო ფასი ნაკლებია მხარეთა შორის შეთანხმებულ გარიგების ფასზე, დღგ-ით დასაბეგრი თანხის განსაზღვრისას შესაძლებელია გამოყენებულ იქნას სწორედ გარიგების ფასი და არა ექსპერტის მიერ დადგენილი საბაზრო ღირებულება.
გასათვალისწინებელია, რომ აღნიშნული მიდგომა ავტომატურად ყველა შემთხვევაზე არ ვრცელდება. ამისთვის აუცილებელია, რომ გარიგება დადებული იყოს თავისუფალი კონკურენციისა და მხარეთა ეკონომიკური დამოუკიდებლობის პირობებში და არ იკვეთებოდეს ფასის ხელოვნურად გაზრდის ან შემცირების გარემოებები. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, საგადასახადო ორგანო ამ შემთხვევაში უპირატესობას ანიჭებს გარიგების რეალურ ეკონომიკურ შინაარსს და არა მხოლოდ ექსპერტიზის შედეგად განსაზღვრულ საბაზრო ფასს.
ცვლილება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია სამშენებლო სექტორისთვის. მაგალითად, თუ მხარეებს შორის შეთანხმებული გარიგების ღირებულება შეადგენს 1 100 000 ლარს, საიდანაც 700 000 ლარი ფულადი ანაზღაურებაა, ხოლო ექსპერტის მიერ მიწის საბაზრო ღირებულება მხოლოდ 600 000 ლარით არის განსაზღვრული, ძველი მიდგომის პირობებში დასაბეგრი ბაზის განსაზღვრა პრაქტიკულად მხოლოდ ექსპერტის შეფასებაზე იქნებოდა დამოკიდებული და ამ მაგალითის შესაბამისად შეადგენდა 0 ლარს. ახალი წესით კი, ასეთ შემთხვევაში საფუძვლად აღებული იქნება მხარეთა შორის შეთანხმებული გარიგების ფასი, რის შედეგადაც დღგ-ით დასაბეგრი თანხა 400 000 ლარს შეადგენს (გარიგების ღირებულება 1 100 000 – 700 000 ლარი ფულადი ანაზღაურება).
მიუხედავად იმისა, რომ ცვლილების მიზანი გარიგების ეკონომიკური შინაარსის უფრო ზუსტად ასახვაა, პრაქტიკული თვალსაზრისით ის რიგ შემთხვევებში სამშენებლო კომპანიების საგადასახადო ტვირთის ზრდასაც გამოიწვევს. კერძოდ, იმ შემთხვევებში, როდესაც შეთანხმებული ფასი მნიშვნელოვნად აღემატება ექსპერტის მიერ განსაზღვრულ საბაზრო ღირებულებას, დღგ-ით დასაბეგრი ბაზაც გაიზრდება. ეს კი, თავის მხრივ, გავლენას მოახდენს პროექტების ფინანსურ მოდელზე, მშენებლობის თვითღირებულებასა და, საბოლოოდ, უძრავი ქონების ფასზეც.
შესაბამისად, 2026 წლის ცვლილება შეიძლება შეფასდეს, როგორც მნიშვნელოვანი ნაბიჯი ბარტერული ოპერაციების დაბეგვრის პრაქტიკის დახვეწის მიმართულებით. ამავე დროს, ის კიდევ ერთხელ აჩვენებს, რომ საგადასახადო მიზნებისთვის ოპერაციის ეკონომიკური შინაარსის შეფასება სულ უფრო მეტ მნიშვნელობას იძენს, რაც ბიზნესს თითოეული მსგავსი გარიგების სტრუქტურისა და საგადასახადო შედეგების წინასწარ ანალიზს ავალდებულებს.
