მშენებლობა და უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საქმიანობები საქართველოს ეკონომიკის 17.3%-ს ქმნის. საცხოვრებელი ქონება 2020 წელთან შედარებით 62%-ით გაძვირდა, მშენებლობის დანახარჯები კი 2022 წლის დასაწყისიდან 27%-ით გაიზარდა. სექტორს შეუძლია ქვეყანაში ეკონომიკური ბუმი გამოიწვიოს და პირიქით. იპოთეკური სესხების გამო, მასზე დამოკიდებულია საბანკო სექტორი. რას უნდა მოველოდეთ?
სამშენებლო და უძრავის ქონების სექტორის ეკონომიკა და ზრდა
ჯამში, მშენებლობა და უძრავი ქონების ოპერაციები საქართველოს ეკონომიკის ყველაზე მსხვილი სექტორია. 2025 წელს ამ სექტორში შექმნილმა დამატებულმა ღირებულებამ 15.9 მლრდ ლარს მიაღწია და საქართველოს ეკონომიკის (მთლიანი შიდა პროდუქტის – მშპ) 17.3% შეადგინა. 2024 წელს ეს მაჩვენებელი 18.3% იყო. 16 მლრდ ლარიდან 7.3 მლრდ მშენებლობაზე მოდის, ხოლო 8.6 მლრდ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ საქმიანობებზე (ქირა, გირა, იჯარა, ვაჭრობა, მართვა, დეველოპმენტი და ა.შ.).
2026 წლის პირველ კვარტალში სექტორში შექმნილმა დამატებულმა ღირებულებამ 3.6 მლრდ ლარი შეადგინა, რაც 155 მლნ ლარით (5%-ით) მეტია 2025 წლის პირველი კვარტალის მაჩვენებელზე. ცალკე აღებული მშენებლობის სექტორი 1.8%-ით გაიზარდა, ხოლო უძრავი ქონების – 6.3%-ით.
2015-2017 წლებში საქართველოს ეკონომიკა საშუალოდ წლიურად 4%-ით იზრდებოდა, როცა ამავე პერიოდში მშენებლობისა და უძრავი ქონები სექტორის საშუალო წლიური ზრდა 9.1% იყო. 2018 წელს სამშენებლო სექტორში 0.03% კლება დაფიქსირდა, რაც გამკაცრებულმა სამშენებლო და საბანკო რეგულაციებმა გამოიწვია. 2020-2021 წლებში მშენებლობისა და უძრავი ქონების სექტორში 8%-იანი ვარდნა იყო. მიუხედავად იმისა, რომ პანდემიის წლებში მთავრობა მშენებლობის სექტორს ასუბსიდირებდა, მაინც მნიშვნელოვანი ვარდნა დაფიქსირდა. პოსტპანდემიურ პერიოდში სექტორმა ზრდა დაიწყო, 2023-ში 4.6%-ით გაიზარდა, 2024 წელს – 6.1%-ით, ხოლო 2025 წელს – 3.1%-ით. ზრდას უკრაინა-რუსეთის ომმაც შეუწყო ხელი, იმიგრანტებმა საცხოვრებელ სახლებზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გაზარდეს. 2023-2025 წლებში სამშენებლო სექტორში ზრდის საშუალო წლიური ტემპი 9.3% იყო, ხოლო უძრავი ქონებით ოპერაციებში – 1.5%.
2014-2018 წლებში მშენებლობის სექტორი მნიშვნელოვნად ფინანსდებოდა პირდაპირი უცხოური ინვესტიციებით. 2019 წლიდან უფრო მეტად შიდა ინვესტირებასა და დაკრედიტებაზე გახდა დამოკიდებული. გაიზარდა მთავრობის ინვესტიციები, რომლებიც ინფრასტრუქტურასა და სხვადასხვა კატეგორიის საჯარო მოხელეების სახლების მშენებლობაზეა მიმართული. მაგალითად, 2018 წელს მთავრობამ ინფრასტრუქტურის მშენებლობაზე 3 მლრდ ლარი დახარჯა, 2025 წელს კი – 5.8 მლრდ ლარი. 2022-2025 წლებში სამშენებლო სექტორში მოზიდული პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების საშუალო წლიური დონე 60 მლნ დოლარი იყო.
განსხვავებული სიტუაციაა უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ საქმიანობებში, სადაც ბოლო წლებშიც მაღალია პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების დონე. 2022-2025 წლებში წლიურად საშუალოდ 217 მლნ დოლარის პირდაპირი ინვესტიცია შემოდიოდა. 2024-2025 წლებში უძრავი ქონება უცხოური ინვესტიციების მიხედვით საქართველოში მე-2 ადგილზეა საფინანსო სექტორის შემდეგ.
2026 წლის პირველ კვარტალში სამშენებლო სექტორში პირდაპირმა ინვესტიციებმა 12 მლნ დოლარი შეადგინა, უძრავი ქონების სექტორში კი ინვესტიციები 49 მლნ დოლარი იყო. 2025 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით, ორივე სექტორის ჯამში ინვესტიციები გაორმაგდა.
2016-2024 წლებში საქართველოში მშენებლობაში ყველაზე მეტი უცხოური ინვესტიცია თურქეთიდან შემოვიდა – 354 მლნ დოლარის. შემდეგ მოდის ესტონეთი 103 მლნ დოლარით და რუსეთი 91 მლნ დოლარით. ამავე წლებში, უძრავი ქონებით ოპერაციების სექტორში ყველაზე მეტი ინვესტიცია რუსეთიდან შემოვიდა – 188 მლნ დოლარი. შემდეგ მოდის ესპანეთი 169 მლნ დოლარით, აშშ 123 მლნ დოლარით და ისრაელი 79 მლნ დოლარით.
მშენებლობის დარგის ტენდენციებზე მნიშვნელოვნად მიანიშნებს გაცემული სამშენებლო ნებართვები. ბოლო 10 წელიწადში, 2016 წლიდან 2025 წლის ჩათვლით, საქართველოში 79 მლნ კვადრატული მეტრის სამშენებლო ფართობზე გაიცა მშენებლობის ნებართვა. წლიურად, საშუალოდ 7.9 მლნ კვ/მ–ზე გაიცემოდა. ყველაზე მეტ ფართობზე – 12 მლნ კვ/მ–ზე 2024 წელს გაიცა. 2024 წლის გამოკლებით, ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი 2025 წელს დაფიქსირდა – 11.4 მლნ კვ/მ. სამშენებლო ნებართვების ზრდა ნიშნავს, რომ მომავალში მშენებლობების მოცულობა მოიმატებს.
2026 წლის პირველ კვარტალში 2.4 მლნ კვ/მ–ზე გაიცა სამშენებლო ნებართვა, რაც 2025 წლის პირველი კვარტალის მაჩვენებელზე 8.6%-ით ნაკლებია. თუმცა ცალკე აღებულ თბილისში 8.8%-იანი ზრდაა.
2015-2025 წლებში გაცემული ნებართვების ჯამური სამშენებლო ფართობის 55% თბილისზე მოდის, ხოლო 20% – აჭარაზე. ანუ რაც საქართველოში შენობები შენდება, მათი ჯამური ფართობის 75% თბილისი და აჭარაა, ხოლო 25% დანარჩენ 9 რეგიონზე ნაწილდება. 2021-2025 წლებში თბილისის წილი კიდევ უფრო გაიზარდა და წლიურად საშუალოდ 62%-ია, როცა 2015-2020 წლებში 47% იყო. 2026 წლის პირველ კვარტალში თბილისის წილი 59%-ია.
2025 წელს გაცემული ნებართვებით სამშენებლო ფართობის 77%-ის დანიშნულება საცხოვრებელი სახლების მშენებლობაა (ცალკე თბილისში 84%-ია). 8% მოდის სამრეწველო და სასაწყობო შენობებზე, 5% – სასტუმროებზე და 4% – სავაჭრო ობიექტებზე. 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი სახლების წილი 80%-ია, თბილისში კი ეს მაჩვენებელი 86%-ია.
უძრავი ქონების ფასები და მშენებლობის დანახარჯები
დროთა განმავლობაში უძრავი ქონება ძვირდება, საპირისპირო ტენდენცია იშვიათად ფიქსირდება. გაძვირებას ორი ფაქტორი განაპირობებს: მოთხოვნის ზრდა და მშენებლობის ხარჯების ზრდა. საქსტატი 2021 წლიდან აქვეყნებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსს, რომლის მიხედვით, 2026 წლის პირველ კვარტალში საქართველოში საცხოვრებელი სახლები საშუალოდ 62%-ით მეტი ღირდა, ვიდრე 2020 წელს. 2025 წელს 2024 წელთან შედარებით 6.8%-ით გაძვირდა.
2026 წლის პირველ კვარტალს თუ შევადარებთ 2025 წლის პირველ კვარტალს, ზრდა 3%-ია. ცალკე აღებულ თბილისის უბნებში ფასები საშუალოდ 2.6%-ით არის გაზრდილი. ყველაზე მეტად – 12%-ით – კრწანისში გაძვირდა, ხოლო ყველაზე ნაკლებად – 0.7%-ით – მთაწმინდაზე.
2022 წლის მარტიდან საქსტატი აქვეყნებს მშენებლობის ღირებულების ინდექსს, რომელიც სამშენებლო მასალების ფასებთან ერთად, ხელფასებს, ლოგისტიკას და სხვა ხარჯებს მოიცავს. 2025 წლის დეკემბერში, 2024 წლის დეკემბერთან შედარებით, მშენებლობის ღირებულება 5.2%-ით გაიზარდა. ყველაზე მეტად – 24%-ით – ხელფასები გაიზარდა, 1.8%-ით გაიზარდა მანქანა-დანადგარების ფასები.
2026 წლის იანვარ-აპრილში მშენებლობის ღირებულება არ შეცვლილა. 2022 წლის დასაწყისთან შედარებით კი მშენებლობის ღირებულება 27%-ით არის გაზრდილი. ეს ტენდენცია გასაყიდი ფასების ზდის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია.
2015-2025 წლებში სამშენებლო სექტორში დასაქმებულთა ხელფასი საშუალოდ 38%-ით მეტი იყო საქართველოში არსებულ საშუალო ხელფასთან შედარებით. 2026 წლის პირველ კვარტალში სამშენებლო სექტორში არსებული საშუალო თვიური ხელფასი (დაბეგვრამდე) 3,164 ლარი იყო, რაც ამავე პერიოდში, საქართველოში არსებულ საშუალო ხელფასზე 34%-ით მეტი იყო. ბოლო 5 წელიწადში მშენებლობაში საშუალო თვიური ხელფასი 90%-ით გაიზარდა.
მიუხედავად ხელფასების მნიშვნელოვანი ზრდისა, საქართველოს ბიზნესის ასოციაციის მიერ 2026 წლის პირველ კვარტალში ჩატარებული კვლევის მიხედვით, სამშენებლო სექტორის წარმომადგენლების 100%-მა (ანუ ყველამ) სპეციალისტების ნაკლებობა მთავარ პრობლემად დაასახელეს. ამასთან ერთად, 83%-მა სამუშაო ძალის ნაკლებობა მიუთითა პრობლემად.
რომ შევაჯამოთ, სამშენებლო და უძრავი ქონებით საქმიანობების სექტორში ასეთი სურათია: დარგი მზარდია, სულ უფრო მეტ ფართობზე გაიცემა სამშენებლო ნებართვებიც, თუმცა, ამავე დროს, მშენებლობის ღირებულება იზრდება. გაზრდილი ხარჯების პირობებში, გაყიდვების ზრდას მოთხოვნის ზრდა სჭირდება (ფასის კლების რესურსი მინიმალურია). მოთხოვნა თავის მხრივ კომპლექსურია და მრავალ ფაქტორზეა დამოკიდებული (მაგალითად, ეკონომიკის ზრდა, მიგრაცია, სესხის საპროცენტო განაკვეთები, საბანკო რეგულაციები, პოლიტიკური და ეკონომიკური სტაბილურობა და ა.შ.). საქართველოს ბიზნესის ასოციაციის მიერ 2026 წლის პირველ კვარტალში ჩატარებული კვლევის მიხედვით, სამშენებლო კომპანიებმა მოთხოვნის სიმცირე პრობლემებში არ აღნიშნეს, თუმცა რთულია იმის პროგნოზირება, რა დონეზე შენარჩუნდება მომავალში მოთხოვნა.
ბესო ნამჩავაძეს აქვს 12-წლიანი სამუშაო გამოცდილება ეკონომიკაში, სახელმწიფო ფინანსების მენეჯმენტსა და კვლევებში. ის საერთაშორისო გამჭვირვალობა - საქართველოს უფროსი ანალიტიკოსია. კითხულობს ლექციებს თბილისის თავისუფალ უნივერსიტეტში.
